第六話 「福岡の中卒サラリーマン大家」の不動産投資物語 スルガ銀行との出会い、総量規制、融資への壁がいくつも押し寄せる。
アパート会社の従業員から言われた
「借金が多すぎるし、現金がないなら、区分から始めた方が良いと思う」
その一言から、気の乗らない僕が1室だけ見学した区分マンションで
運命的な出会いを果たします。
幼稚園からの同級生、S君との出会い、彼は不動産会社の社長をしていた。
思いの丈を彼にぶつけた僕と彼の
１棟物件購入に向けての歩みが始まります。
しかし、それも簡単には行かなかった。
何せ現金30万円、借金3000万円あるから。。。
だけど、そのこともあり、学んだ出来事が歯車を回転させる機会につながってゆきます。
自社で保有している中古RC買ってみないか？
S君との１棟目の活動が開始、彼からの提案で、手始めに保有している物件からやってみないか？との話を受け、S君と一緒にその物件の見学に行きました。
当時築29年の中古RC、郊外の1R24世帯。初めにしては部屋数も多く
リスクヘッジになりそうだなと感じた僕。
耐用年数残もまだある、融資期間も大丈夫そうだ。
その時、藁にもすがる思いから、買えるならなんでもいい！！と思うところまで行っていたのですが、物件は想像以上に手入れがされておらず、古びた印象。
だけども24世帯中22世帯は入っていたと思われ、管理会社も実績のある会社。
購入し、運営しながら、綺麗にしてゆけば、提案してくれた想定CFで
なんとか義母を助けられそうだと感じました。
何せもう時間がない、そして買わなければ終わってしまう
そう感じていた僕は、即断即決しました。
そして、妻とも物件見学を夜行い、出入り口周辺を綺麗にして、明るくすれば
良さそうだとも話をした記憶があります。
利回りも14％以上だったため、融資もつくだろうとSくんは話します。
「それじゃあ、早速申し込みをお願いします！」 僕は彼に融資付をお願いしました。
保証協会、負債の多さが大きな壁となる
S君に言われるまま、僕は佐賀銀行のある支店に出向いた。
人生で初めての銀行の応接室に、僕はたじろぎます・・・・
そして、物件の概要などは伝わっていたようで、その日は支店長と対話し
申込書を書いて帰りました。
初めての不動産融資の申込書、ちょっと戸惑ったけど
S君がいたから、なんだか上手くゆきそうな気がしていた。
ところが、S君から数日後連絡が入り、融資不可だった様子。
理由を聞くと、保証協会融資だからいけるだろうと思っていたんだけど
現金預金というよりも、年収に対しての借入比率が高すぎて
リスクがあるとみなされてしまったとのこと。
当時、保証協会付き融資がなんなのかも分からなかった僕は
返済比率が高いとどんなリスクを銀行が感じるのかをネットで調べました。
すると、僕が借り入れているローンは「住宅ローン」「フリーローン」「マイカーローン」そして、「もう一つのマイカーローン」であり
既に総量規制量を超えてしまっていました。
さらに、それらローンは、個人信用情報に掲載されて、どの銀行からも
返済の実績、残高、借入の内容などは金融機関からお見通しであったことですが
僕は借入のある内容に、どうやら自動車会社のローンを一つ書き漏れていたことに
気づきました。
その部分に、個人情報の記し漏れがあったことで、おそらく不審に思われたのではないかと感じました。（この時勝手にそう思ったけど、それは大きな汚点ではありませんでした）
これはS君に申し訳ないことをしたかもしれない。
しかもそのローンを加えると、さらに返済比率が高いから、融資どころではない。
いくつか返し終わらないと融資が受けられないのではないかと感じたのです。
S君は、この銀行でダメだったら、他でもダメだと思うと僕に伝え
僕は、「これはやらかしてしまった・・・ローンも返さないとダメそうだ・・」
そう感じ、絶望感を味わうのでありました。
ここで、僕は個人信用情報、総量規制のことを学ぶことになります。
ネットでの活況な不動産投資市場である銀行の名前を見つけた。
またしても不動産を購入することが出来なかった。
S君にも申し訳ない、だけど、このままでは引き下がれない。
金融機関との折衝はできないし、自信がない。
だけど、どこか貸してくれる銀行はないか・・・僕は学びを深化させてゆきます。
毎晩深夜まで色々な情報をネットで調べまくった。
そしてある金融機関の名前が良く出てくることを掴みます。
それが・・・
「スルガ銀行」、そして「SBJ銀行」の2行でした。
僕 「S君、この間はごめんなさい。」
S君 「いやいや、仕方ないよ、返済比率が高すぎるけど手立てはあると思うよ」
僕 「うん、そうかもしれないけど、やっぱり難しいと思うんだ、そこで調べたことがあって連絡したんだけど」
僕 「スルガ銀行とSBJ銀行ってのがあって、年収のあるサラリーマンに不動産融資を強く斡旋しているらしいんだ。」
S君 「スルガ銀行か・・知っているけど取引は無いんだ」
僕 「僕は銀行と折衝すると話が破綻するから、問い合わせてもらえない？、福岡には天神に支店があるみたい」
S君 「わかった！じゃあ、手始めにスルガ銀行に連絡してみるよ」
僕 「ぜひお願いします！」
そうして、S君によって、スルガ銀行福岡支店に取り次いでもらえることになった。
すると思いもよらない返事が返ってきた。しかも数日で。
スルガ銀行担当は知恵の塊だった。
S君から慌てて連絡が入った。
どうやら、噂は本当で不動産融資に積極的であり、審査も柔軟であるとのこと。
そして、1棟目から、収益基準さえ満たせば1億以上の物件でも可能だとのこと。
僕はその話を聞いて興奮した。
あの、ネットで見た、１棟目から1億超えの融資というのは
こういう金融機関を使ったことで達成できるのか・・・
噂は間違いではなかった。
ネットで調べてみて良かった。
僕は心からそう感じて興奮してしまいました。
そしてS君から提案を受けるのです。
S君 「スルガなら行けそう、本当に行けそうだから、別の物件を紹介する。ちょうど熊本の投資家さんが数棟まとめて売りに出す情報をもらったから、遠いけどその中から選んでみてはどう？ 福岡は利回り低いし、スルガなら熊本でもOKみたい」
そんな話を聞いて、僕は二つ返事でお願いします！！！と伝えた。
すると、数日後S君から、スルガから提案があるとのことで聞くと、
やはり、僕の既存借入の返済比率が高くて、総量規制に引っかかる。
だからスルガの担当から、提案があって、自行ではこれから融資を取り組む関係で取り組めないけど、
他行で、「おまとめローン」を使って、融資の一本化を急いでやってくれないか？
とのことでした。
スルガの担当さんは、僕の1棟目の融資を通すため、信用情報をできるだけ綺麗にしたかった様子。
そして、僕の少ない自己資金は
事件にもなった、あの内容で融資を通すために自社で画策してくれるようでありました。
その内容を僕は後から知ることになるのですが
僕はらまず、
購入する物件をいくつかの選択から早急に選ぶ必要があったこと
急いでおまとめローンを通して一本化して、返済比率を下げることを取り組みました。
そこから２週間ほど経って、奇跡的に返済比率も大きく下げることができ、
スルガ銀行での融資テーブルに乗ることになりました。
同時に、僕と妻は、物件を見学、確定させる為、熊本に出向きます。
そこで見たスルガ融資に適格な２棟のRCマンション。
正反対の内容に、妻と意見が対立します。
僕らの出した答えは一体。
そして、融資はスムーズに行くのだろうか。
スルガ銀行の画策に僕らは上手く乗れるのか。
次回第七話：最終回 人生を切り開いた悲願の1棟目購入。 不動産投資の世界に突入したあとの悲劇は僕らを成長させてくれた。
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