初心者、中級者こそ、売却を通して、上を目指そう。 注意すべき点も少し解説。
今日の題材は、売却を通して上を目指そうですが、
キャピタルを取って、キャッシュポジションを大幅にアップすることで
現在の市況にあった、不動産投資の歩みを行える可能性が秘めています。
僕自身の話も少し交えて、お伝えしてみますが
融資市況の悪化、（ここ10年で最もという意）
新築建築費の高騰、建設期間の長期化による金利負担増は凄まじく
そのような傾向から、中古物件に回る方が増えてきたことで
築浅物件の高騰なども起きており、多岐に渡る物件価格に対しての
変動が起きている中で、キャピタルを取って
どのような歩みと希望を持てるのかを書いてみます。
利益の大きい物件こそ、売り時である。
普通の考えは、儲かる物件こそホールドするでしょうけど、僕は逆。
儲かると言うことは、キャピタルが取れると言うこと。
正直儲け話をあまり僕は好きじゃないんだけども(^◇^;)
これまで2013年ー2017年までの間に建ててきた物件を
全部売却してきました。
これまで全ては良い方に引き継いで頂くことが出来て
ありがたく感じています。
自分が儲かると言うことは、相当のキャピタルが出やすい物件でもありますが
儲かるからとホールドし続けると、売るタイミングを逃してしまいます。
本当に上のポジションに行きたいと思っていても、
ホールドしている物件を意識しすぎて、いい物件や新築の機会を逃してしまい
今のキャッシュポジションでしか、動けない、買えない物件ばかりを
見てしまいますから、上を目指す意識を持つことが、
出来ない環境に入ってしまいます。
このスパイラルに入ると、あらゆる行動、思考の成長も
当然止まってしまうと感じます。
そこを脱出するには、大きな物件、目指すべきポジションに行くには
保有物件の順の中で、儲かる順から売却し、キャッシュを厚くするのが
最も適しています。
このような時期だからこそ、僕自身もそのようにしています。
重要なカードを持っているのに、重要な時期に使わない手はないと思います。
新築、高額物件が買いにくいからこそ、敵が少ないと認識すべき。
新築や高額中古物件、築浅物件などの利回りは低いけども、そのような物件を買える人は自己資金を持っている人、融資情勢を理解している人、金融機関との関係が十分取れている人、そして、そこに行こうと思う気持ちをしっかり持っている人こそ、そこに行けます。
もう誰でも買える時期は終わってしまいましたし、そんな時期だから、
大勢の人が簡単に買えない部分を認識し、今だからこそ、行けるのならば
早く行かねばならないと強く感じています。
だからこそ、僕も理念と成長と、法人の未来の姿を強くイメージし
過去の作品、物件をエリアを限定して、売却を加速してきました。
あと2棟売却しますが、それでおそらく終わりだと思います。
頂いたキャピタルは、この数年で数億円に上りますが（4億以上）
それらを投下する準備も当然ながら行なってきました。
誰も作れないような物件を作れるからこそ、
大勢が作れないような時期に突入したからこそ、
新築を５案件以上、同時に取り組むことを決めて
1年以上前から売却も順次行なってきています。
過去保有した物件を持っている方は、躊躇せず、未来に
イメージする保有物件の姿や、行きたいと思う物件開発の規模
そしてその領域に行ける可能性を、是非とも抱いてください。
売却で注意すべきこと
不動産の売却で注意すべきこと、いくつかありますので以下に記しますが
最も重要なのは、金融機関への告知義務です。
売却意思を固めた時点で、売却に伴う考え、その次の思いを
しっかりと融資担当に伝え、理解を頂くこと、条件を聞き出して
次の融資に繋げることは大切です。
いきなり売却が決まったなどと説明すると、貸出元は非常に困ります。
長期事業に対しての融資だったはずですから、売ることへの説明義務は
しっかりと果たすべきなのです。
ここで定性評価を下げることはしないで、話し合いをしながら
金融機関の考えも聞きましょう。
そして、答えてゆきましょう。
次に重要なのは、建物の簿価額が購入後、毎月下がってゆきますから
売却益というのは、売値ー残債 これは間違いであり
実際は、売値ー建物の売却時簿価額（建物＋土地代金）＝１次手残り
１次手残りの次に、売却経費を引きます、これが2次手残りとなり
残債はその2次手残りから引きますが、ここで利益が残っていることは重要です。
なぜなら、この後の税金を支払わなければいけません。
最後の、2次手残りは、事業益ですので、そこから法人税などが掛かります。
20％程度見込んでおくことは当然ですが、ご自身で、そのような最終手残りなどの
シミュレーションが行えないような方は、必ず売却前に税理士法人に
売却に伴う見解を確認されてください。
そして最後は、課税事業者であるか、ないかによる、
消費税です。
今回消費税還付に関する話は致しませんが、
課税事業者になっていると、建物分の消費税を支払う必要があります。
4億円の物件で、建物が3億円だと3000万円の消費税ということ。
非課税事業者のままですと、この3000万円を支払うことはありませんが
過去物件を売却した方は、いつ課税事業者認定されたかを
認識する必要があります。
（課税認定期間、課税認定額など詳しい部分は、お調べください）
常に不動産市況を見続けて、物件価格に惑わされないこと、どこを見て進むのかを意識してこそ、タイミングを測れる。
僕が言いたいのはこれ。
世間の不動産投資家は市況に踊らされます。
踊らされるのならば、自分らしく踊ってみるのは良いと思います。
だから、どうせ踊るのなら、踊ってみたい分野で踊りたいはず。
周りを気にせず、自分自身が上を目指すのなら、
今物件を持っているのならば、それらを活かすことも
時として大切なことなんです。
持ち続けるもの、そうでないものを選択するのも自由。
だけども、行きたい世界があるのなら、それは絶対に行くべき。
心からそう思っています☺️
サポートをいただける皆様には、質問や、思い、ご希望などありましたら、遠慮なくご連絡ください。 ブログ記事、何らかのサポートを検討したいと思います。まずはご希望をお聞かせください。今後もよろしくお願いいたします。