新築木造アパートが今買い時な理由。　今こそ自由度を利かせてくれるメーカーを選ぼう。

不動産投資において、最も始めやすく、安全な部類とされる、新築木造アパート投資は、僕自身も過去２棟のアパートを建設したことがある分野です。
今日は、自己資金500万円〜1000万円で始められる、新築木造アパートについて
書いてみたいと思います。
現在の市況から鑑みる建売新築アパート、どんな構成が良いのかを僕なりに考察しましたので、ご覧ください。

2019年に売却した新築AP。よくできた作り、アイデアもいくつか入れて差別化を図った良き経験でした。

利益の乗ったアパートメーカーが作る新築アパートは完成建売ではなく、希望を伝え取り組んでくれる会社にしよう。

僕が伝えたいのは、この内容です。
世間の新築木造アパートは、配置、計画、間取りなどはアパートメーカーの企画型商品が大半であり、
初心者や中級者が取り組むアパートのほとんどは基本１R系、そして１LDKだと思います。

間取りの工夫や、ロフト、スキップフロアなどもありますが、現在の市況では、このような新築物件は、新築時は良いが、その後決まりにくくなってきている状況が福岡市では続いています。
理由は、作りすぎ、スキップフロアは危ない（住んだ人はわかる）し、ロフト物件は家具が配置しにくく、住みにくいことを知っている人が増えたからです。

このような企画型を作る会社がほとんどの中、言ってみるもので意外と自由度の高い物件も手掛けてくれる会社もあります。
そこで、僕が考えるアパート建設の構成をいくつか書いてみようと思います。

1、内廊下である（セキュリティ高い、雨天時濡れない、強風時に危なくない）
2、間取りが最低１LDK+S仕様である（サービスルーム付き）
3、シューズクローゼットがついている（大きな差別化）
4、最大の間取りが２LDK〜２LDK+S（唯一積水などに対抗する物件を作る）
5、生活とイメージしやすい平面居室（スキップ不可、ロフト不可）
6、キッチンは壁付ではなく、必ずペニンシュラ（2LDKはアイランド）
7、コンセント箇所は考えて複数箇所、キッチンは４口必須（生活家電の多様化）
8、デザインはシンプル系（派手にすると個性を出せない、主流は色を入れない）
9、外観もシンプルに（モノトーン、バイカラー、色味を極力減らす努力を）
10、外構にもやや拘る（おしゃれな分譲戸建などを参考に、植栽、採石、ライト）
11、混合間取りを必ず取り入れる（内見者の数が圧倒的に増え、成約率が向上しやすい）

夜間時の雰囲気はとても大切。派手にせずシックな印象と、出入り口ドア内部が見通せるのは、女性TGT時には好印象です。

新築アパートが買い時な理由。

現在の市況では、新築RCマンションは、相当の自己資金が必要となり、利回りも収益も取れにくいことから、資金に余裕のある人、資産性を重視する人、相続税対策の人などが対象となります。

対して木造アパートに関しては、利回りが戻ってきており、比較的収益が取れやすい状態が昨年秋口から続いています。
福岡市で６％中盤〜7％程度、築浅でも7％〜8％程度です。

中古の高利回りより、新築APのような、適度な利回りの物件を作ることで、出口も取りやすい上、融資も受けやすいこと、実質の収益が固い（トラブル率が低い、新品部品からの保証、建物や、工務店の保険もある）こともおすすめしやすいポイントでもあります。

僕のおすすめは、どちらかというと市内ではなく、市郊外型の新築APであり、競合の少ないエリアに、駐車場を配置した土地の広いAPが安定した稼働を担保できやすいと感じます。
その理由は土地が狭い市内都心のAPは木造であっても土地の固定資産税が高い（相当上がり続けている）ことと、入居付の厳しさが毎年激化していることもあります。

収益力を上げるだけではなく、利便性、夜間時の明るさを自販機が作り出してくれます。僕は2017年以後設置は致しませんが。。。

市郊外型の新築APでは、土地の広さを生かした収益も望める。

写真のような、自動販売機の設置、郊外型は大きめも作れるため太陽光発電パネルの設置も可能ですし、駐車場の空きスペースでは、貸し倉庫、ガレージを作る事も可能になることから、プラスアルファの創意工夫で収益を生み出せるところも魅力ですね。
最もこういう部分は初心者、中級者も取り組めることから、検討してみる価値は大いにあると考えます。

このように、新築アパートは、創意工夫で持続可能な安定した収益を確保できるような物件が作りやすいこと、土地の値段が上げ止まりしたことで、供給数は数年前より減ってきている関係で、競争力は保持できると考えています。
しかしながら、都心では、建てられるAPと続々と作られる新築マンションが同じような間取りの為、埋まらなくなってきている現状も要注意すべきポイントではなないかと思います。

これから先は、本当に地域をどう選ぶかに掛かっています。

僕自身も都心ではブランドの価値を認知できるような活動は不可能だと考え、元々郊外型を推進してきましたし、
誰も建てないようなエリアにマンションを建ててきた実績もありましたが、
後追いで、アパートメーカー、投資家さんらが近隣で建てられるようになってきたことから、僕の目線も間違っていないもんだなと😅
過去6年前などは感じたものです。

自分の得意で好きな地域、これこそ選ぶべきエリアなのかもしれません。
大多数が好むエリアは、大多数が選ぶからこそ、大多数との勝負となり、大多数と同じような結末しか迎えられない。
そんな時代に突入しています。

今こそ、自分らしい、自分の好きな間取り、構成を建てること
そのエリアは、自分目線で選ぶべきだと強く感じています。