2LDK,1LDKなどの混合間取り物件は入居が強い理由 新築AP・RCマンション開発で意識したいこと。
新築開発において、不動産投資家さんらは、基本、ゼネコンや工務店に計画依頼を出すことと思います。
しかし、依頼したものは、比較的自由度の少ない、どこにでもある似たような、同じような間取りの物件が出来上がることが殆どでしょうが
そのような中であっても、良い物件を作ろうと思われる方も多いのは事実。
実際には、どのようなものがいい物件かは、住まわれる方の判断が基準となりますから、自分がいいと思っても、初期入居が取れなかったり、
同時期竣工物件が多いなどの理由がなく、満室まで3ヶ月〜半年以上も
かかるような物作りを行なっていては、
建築されるエリアでも、将来的にも、事業としての質的にも良いとは思えません。
今日は、ますます厳しくなってきている、新築開発時においての
アドバンテージを築く為に、意識したい差別化、２LDK、１LDKなどの混合間取りの優位点などを書いてみようと思います。
混合間取りの基本的な考え方
複数の間取り、構成が１棟で体現されるような物件、市場ではなかなか存在しません。
まず例として、上記の2016年に開発をスタートした当時新築RCマンションの構成を参考に見てみましょう。
２LDK、１LDKの数の多さよりも、その地域に足りていない間取りを補足する
という考え方によって構成。
当時このエリア、本当に１LDKは足りませんでしたが、同時に、新築の２LDKも供給されていなかったことから、このような構成となりました。
エリアで足らない間取り２つを組み合わせるという、非常に簡単な考え方ですが
供給過剰なエリア（大都市圏全体）においては、将来に向けた差別化を
図面にも落とし込む必要が絶対です。
（どんなエリアでも、将来の競争力を持つための考えとしては、ありです）
上記図面の右側４世帯１LDKですが、よく見ると＋S仕様（サービスルーム）付です。１LDK40平米以上では、不動産取得税が掛からない為、皆40平米の１LDKは増えてきています。
しかし差別化をわかりやすい構成とするならば、２LDKに引けを取らないような
１LDK構成にすることで、次の話のような良い点が入居時に起こります。
２LDKを見に来た人が１LDKにダウングレードする。もしくは、１LDKを見に来た人が、２LDKにアップグレードする機会を多く作れる。
先に記した１LDKの仕様が２LDKに劣っていないような構成として、＋S仕様の部屋を作ることは大きなアドバンテージでした。
そして、その後作った上記図面の新築でも、1LDKには、シューズクローゼットを標準化したことによって、近隣の物件では敵が居ないために、同一の広さの中でのアドバンテージを築くことが出来ます。
そして、物件自体に魅力があると判断されることで、２LDKを見に来た人が、１LDKも見てみたいと言うのは必然であり、内覧してもらうことで、１LDKでも良いじゃないかと言う人も現れます。
さらに、１LDKを見に来た人が、レベルの高い１LDKを見た後、２LDKは必ず見たいだろうから、お見せすると、２LDKにアップグレードすることも数多く起きました。（というか、ほとんどは、１LDKを見にきた人が２LDKを見ると、２LDKになってしまった😅）
ここで重要な点は、同一物件に対して、複数の間取りを持つ内容であるため、それぞれの間取りを検討している顧客の内覧、内見がその分増えることで、早期入居と、初期からのテンションを高く獲得することができると言うものです。
さらに高いレベルの室内を作ることで、高い賃料でも住みたいと思わせる構成を見せつけ、他の物件すら見る必要がない程、心理的な影響を与える。
この点に着目した僕は、上記の間取りの２LDKの一部をアイランドキッチンを導入し、実際にどのようにユーザーの意識に影響があるかを自らテストしました。
その結果、高額でも、その室内を見ただけで、他とは比べられないと言う方も多く現れ、アイランド以外の部屋にすらダウングレードしない、空くまで待つと言う方までおられるほど、引の強い状況を経験しました。（2019年）
このことから、２LDK、１LDK共に、もっと価値の高い、室内と設備、コストと価値をイコール以上に持ってゆくことを考え、物件を作ってきました。
（当時、自社物件でこのようなテストを行っていたということです）
僕の高い賃料とは、市場で、そのエリアで一番高い賃料を指します。
上記図面の物件では、中級賃貸と捉えて、構成を考えた混合間取り物件です。
競合がいない分野で、高級まで行かない、中級賃貸を目指した一例ですが
これから、僕の作るマンション（最後のマンションとなる）、そしてもっと上を目指した物件開発においては、既に高級賃貸レベルの賃料を基準に
（同一エリアの同一広さ、間取り構成の持つ金額の２倍〜３倍以上の金額物件）
現在開発を進めています。
このような感じで
誰も作らないであろう、市場を生み出す側に回る考えで作り出した
混合間取り、そして１LDKであろうが、上のレベルに引けを取らない構成、
シューズクローク、ペニンシュラキッチンを導入し続け、
金額を価値とイコールにした結果、高い入居以上の実績を残せています。
実績から、２LDKはアイランドキッチン以外は考えられません。
このような考えは、アパートでも同じであり、
市場でありふれているような物件を作ったところで、
同じ間取りが全戸あるようでは、その間取りのターゲットの顧客しか
内覧しない事につながりますから、大多数と同じく完成した段階で
市場に埋もれてしまい、コモディティ化してしまうのです。
ですから、混合間取りや、このような考えは、
ある意味、物件自体を戦術化したようなものでです。
同じ物件で引越しをする方も
混合間取りにおいて、同一環境の中で、自分のライフスタイルの変化と共に
物件内部で、引越しを行う方もおられました。
（１LDK→2LDKへ）
このことも考慮すると、可能性という側面では、顧客のニーズも
色々な意味で満たしているし、エリアにおいては、優良の物件を作ったからこそ
できる価値ではないかとも考えます。
皆さんが、これから新築開発を行うことがあるのであれば
ぜひ図面上で見てわかる差別化だけではなく、混合間取りの
本当の強さ、価格と価値を高めることを意識されてみてほしいと思います。
それってコストがかかるという方は、やったことがない方でしょう。
コストをかけて、その分その価値が伝わるような構成であれば、
かけた以上の賃料反映を行うことができるからこそ、このような手法、考えの答えでもあります。（利回り、あげれますよね簡単に）
また、同一エリアに、そのような考えで生まれた物件などは
ほぼ無いことでしょうから、完成後も高い戦闘力を維持できるものと思いますし
そのような物件を提供し続けることで、融資、建設においてのアドバンテージを
持つことも可能になります。
やらない人より、実践した人の経験は、嘘偽りではありません。
僕は上を目指す方には、ぜひ実践して頂きたいと思っています☺️
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