【福岡市ワンルーム版】 2024年 不動産投資市況 中卒サラリーマン大家の目線

２０２４年度版、福岡市、および周辺に関しての不動産市況に僕の目線から
どのように捉えるか、感じているかを少し記してみようと思います。
供給オーバーを超えて、新築でも満室化は非常に難しい福岡市の不動産投資情勢、どのような状態であるのでしょうか。
はたまた、どのような歩みを行うべきでしょうか。
新築に限らず、中古市場においても、軽い感じでの独自目線からお伝えしてみます。

ワンルーム市場の家賃高止まり傾向

ホームズデータを参考にしたウェブサイトより転載　2022年10月版

ワンルーム平均の賃料相場です。　福岡市中央区、博多区の順で高い値段となっていますが、これは中古も新築も全て含まれています。
福津市は現在、4年統計人口増加率日本１位のため、バブル状態なことが背景としてもありますが、不思議とワンルームの供給は非常に少ないこと、ほぼ新築のみの数値のため、参考にはなりません。

しかし福岡市の空室は現状どうかと思い調べるとこのような感じです。

空室が19,230件 ダブって掲載されている事を考慮しても供給過剰を超えてしまっています。

このエリアに長期保有で新築でワンルームを作ろうとする行為は、戦さであれば
死にに行くようなもの。差別化などほぼはかれない為、新築完成以後、20室以上の物件であれば、満室まで半年は覚悟するしかありません。
しかし、続々とまだ建設される用地がある場合、それら物件も競合となる為、戦略的撤退を考慮して臨むべきでしょう。
自己資金を十分に投下した投資家、もしくは過去高い利回りで建てた投資家、そして資産家が相手になりますから、覚悟が必要でしょう。
長期保有の考えを持たない方は、引き返すなら、早い方がいいでしょう😅

築浅相場だけで見るとどうでしょうか。

築15年以内で4,308件、この築年数では、集中しているエリアがはっきりしていますね。

募集数全体で見ると、４分の1が15年未満の物件ということが分かります。
しかしワンルーム物件は、１棟あたりの戸数が多い為、やはり苦戦している物件がほとんどです。

一つ抜き出してみてましょう。

設備がとても13年には見えないほど古い。この金額で数ヶ月埋まっていません。

意外と新築が少ないと思われるでしょうが、埋まるまでに半年以上、一年以上かかっている新築物件も相当数あります。（福岡市博多区、福岡市東区に集中）
見た目負け戦となっている状況は、資金に余裕のある方だから問題ないと思われますが、参入検討される方は、エリアを考慮しましょう。（福岡市中央区、早良区、西区あたりが圧倒的に敵が少ないことがわかりますね。あと、城南区は賃貸需要が著しく悪いエリアです）繰り返しますが、長期保有の方は、ワンルームは作らないことをお勧めします。

築古相場は、家賃下落が激しいが新築は高くなり続けている

家賃4万円以下のワンルームの募集数　10,301件

募集全体のワンルームの数値の約半分以上が賃料4万円以下となっていました。
10,301件も現在募集の現状があり、新築の賃料も上がっているとはいえ、
5万円後半に差し掛かっているワンルームの賃料では、市場で4万円以下がほとんどのため、顧客を引っ張られてしまう傾向は続くと思われます。

また、ワンルーム、１LDKは、新築中古であっても、顧客の回転率も高いため、原状回復、リフォーム費用を回収するに、一部屋1年以上かかる場合もあることから、(4万円の部屋に対して、原状回復リフォーム50万円の場合、約12ヶ月分の家賃が飛ぶ）中古物件出あっても、なかなか手を出す勇気は持てない方も多いのでは無いでしょうか。
（利回りが高いから買って、管理上、上記内容で実際の手残りは全く無い方も、結構多いのでは無いでしょうか）

また、福岡市は、家賃が全国上位16の政令指定都市で最も低い賃料の地域です。
（熊本市、長崎市の方が高い💦）　ワンルームの賃料が如何に低いかは肌でお分かりの通りです。

投資対象として相当の覚悟がいる市場と思います。

全国の投資家、資産家が資金を福岡に投下してきている状況が増え続けています。ワンルーム投資の会社も賃料よりも、入居率を維持することが、ほぼ不可能だと判断した投資系マンション会社は、１LDKに切り替えたり、２LDKに移行したりしています。一般の不動産投資家は、目利きが弱く、利回り、融資に気を取られすぎていますので、市場全体の動きを今一度、真剣に見るべきですし、デベロッパー、ゼネコンがどんな動きを取り始めているかも見習うと良いでしょう。
ワンルームを作ると死ぬパターンは関東でも同じでしょうが、福岡は局地戦のため（関東圏、関西圏ほど広くなく、熊本以上に圧倒的に狭いエリア）
より厳しい状況となり続けています。

ついに福岡最大規模の投資系マンション会社のEは、ついに分譲に移行し始めました。時すでに遅しですが、気付いただけマシだと感じています。

え、私ですか？私なら、築古のワンルーム（木造オンリー）を買って、壁を壊して２LDKにフルリフォームして売却すると思われます💦（保有すらしない）
ワンルームに未来を感じていない為なのですが、ワンルームが好きな方には、大変申し訳ありません。

次回は、福岡市１LDKの賃貸市場に関して、軽く僕の目線を伝えてみようと思います。考え方は同じですが、少し違った見え方ができると思います。