ファンド向け商品開発②概要　空き家問題解決！売れない「負動産」？

ファンド向け商品開発②の概要を説明していきたいと思います。

まず、空き家問題は「実家」の相続放棄が増えている事にあります。相続人全員が相続放棄した場合は「相続人不在」の状態になり、「相続財産法人」が管理することになります。「相続財産法人」が管理するように申出するには申出者は数十万円から百万円程度の予納金を負担しないといけませんのでこれを渋って放置すると問題になっている「空き家」問題となります。行政の対応『空き家等対策特別措置法』は以下に記載させて頂きます。

①空き家の調査（立ち入りを拒否した場合20万円以下の過料）

②特定空き家等に指定

特定空き家等の要件①著しく保安上危険②著しく衛生上有害③著しく景観を損なう④周辺の生活環境保全で放置が不適切　　　

この①～④の事項で指定されます。

③勧告

「勧告」を受けると住宅用地特例の対象から除外されます。住宅用地特例とは、住宅用地200㎡以下の場合、駐車場などの雑種地と同じ扱いになり、固定資産税が4.2倍となります。

④命令（50万円以下の過料）

⑤行政代執行（費用は所有者に請求）

撤去・解体を行います。以上が行政の対応となります。

この他、空き家を有効に活用する為に『空き家バンク』をネットを活用して充実させている自治体も増えてきています。この先、少子高齢化が進めば、住宅需要は落ち込む可能性は高く、空き家の活用法として新たな需要を生み出さなければならない。その活用法としてゲストハウスや民泊、店舗としての利用など考えられます。自治体が空き家を借り上げて、定額で貸し出す支援をしている事例もある為、弊社が考えているファンド向け商品はこれの代行に近いものとなります。弊社は行政とうまく事業をやっていくために、一般財団法人を設立します。一般財団法人は解散後、財産が国庫に帰属する為、公の器に近い法人となります。自治体も頭を抱えている「空き家」情報を一般財団法人に提供してもらい、弊社は投資銀行に取得費用とリフォーム代を提示し、投資銀行はファウンダーから集めた資金で投資します。空き家なので絶対的な投資金額も低い為、長期視点での投資としてもらい、仕入れと販売を繰り返し、そして賃料を得ながら、資金を回していく。

投資銀行には絶対的な投資金額が限られていることから、1戸1戸単体で見るのではなく、全物件をトータルで見てもらい、利回りは10％程度と設定して、ファンドを形成するという仕組みです。