＃２２ わたしはＨＳＰのふどうさんやさん 〜HSS型HSP 生きづらさを軽くするための格闘記〜
●不動産購入に際して意外と見落としがちなこと＝ぱっと見で判断すると大変なことがあとから出てしまう可能性があるもの＝①
「隣地（または道路）との高低差がある土地」１－１
CHECKPOINT １ 法令に抵触するかしないか
【宅地造成等規制法】
宅地造成等規制法という法律の中で宅地造成工事規制区域というものが定められているかどうかが最初のチェックポイントになります。
（宅地造成工事規制区域）
第三条 都道府県知事（地方自治法（昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十九第一項の指定都市（以下「指定都市」という。）又は同法第二百五十二条の二十二第一項の中核市（以下「中核市」という。）の区域内の土地については、それぞれ指定都市又は中核市の長。第二十四条を除き、以下同じ。）は、この法律の目的を達成するために必要があると認めるときは、関係市町村長（特別区の長を含む。以下同じ。）の意見を聴いて、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域であつて、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものを、宅地造成工事規制区域として指定することができる。
２ 前項の指定は、この法律の目的を達成するため必要な最小限度のものでなければならない。
３ 都道府県知事は、第一項の指定をするときは、国土交通省令で定めるところにより、当該宅地造成工事規制区域を公示するとともに、その旨を関係市町村長に通知しなければならない。
４ 第一項の指定は、前項の公示によつてその効力を生ずる。
上記のものは法律そのものを抜粋したものです。
読んでもよくわかりませんよね。
一般消費者からみてこの法令のチャックポイントは、「造成工事」と「災害」かと思います（工事自体の設計関係などはその道のプロに任せるということで）。
【宅地造成等規制施行令】
（宅地造成）
第三条 法第二条第二号の政令で定める土地の形質の変更は、次に掲げるものとする。
一 切土であつて、当該切土をした土地の部分に高さが二メートルを超える崖を生ずることとなるもの
二 盛土であつて、当該盛土をした土地の部分に高さが一メートルを超える崖を生ずることとなるもの
三 切土と盛土とを同時にする場合における盛土であつて、当該盛土をした土地の部分に高さが一メートル以下の崖を生じ、かつ、当該切土及び盛土をした土地の部分に高さが二メートルを超える崖を生ずることとなるもの
四 前三号のいずれにも該当しない切土又は盛土であつて、当該切土又は盛土をする土地の面積が五百平方メートルを超えるもの
これも読んでもわかりづらいですよね。
・高低差が「２ｍ」あるかないか？
簡単なイメージとしては、その土地に建物を建てようとするときに土を削らないと平らにならないな！というのが切土（きりど）、土を足さないと平らにならないな！というのが盛土（もりど）となります。
また、ココの三の部分（「第３項」といいます）の「２ｍ」が擁壁（ようへき）工事が必要で、さらにその工事の安全性などの確認（建築確認）が必要になります。
東京都の場合ですと、「東京都建築安全条例」というものがあって工事（施工）するにあたっての基準などがまとめられています。
高低差（がけ部分）があることで、実際に建物が建築可能な面積（有効敷地）が３分の１になってしまったとか、高低差（がけ部分）の安全性を持たせるために工事が必要でその工事が１０００万円以上かかるということもあります。
一番見落としがちなところは、中古物件を購入して数年～数十年後に建て替えをしようとしたらもともとあるその擁壁は造り替えないと建物を建てることができない、その擁壁工事にはすごいお金がかかる、現実的に擁壁工事自体ができないなどといったトラブルで発生する恐れがあります。
では、売ってしまって、その売ったお金で別のところに建てたらいいのでは？と思われる方が大多数かと思います。
仮に建物新築工事で建物本体を２０００万円でなんとか希望のものが建てられるとしましょう。そこにその２０００万円の建物を建てるために１５００万円の擁壁工事の費用が１５００万円かかってしまう・・・
トータル３５００万円かけないと２０００万円の建物が建てられないのか！？
余程のプレミアムポイント（ココからの景色は絶景！など）がなければ、余計にかかる費用は流通性的にマイナスポイントになってしまい、残念ながら不動産売買の需給バランスからみて土地の価格を安くしないと売買成立しにくいということになります。
今回は、保有している、または売却予定の立場からみた視点でお話ししていますが、これを購入の立場からみた場合、土地の不動産売買以外にお金がかかることを認識したうえで検討しなければなりません。
その擁壁が、また擁壁を造らなければならない高さが２ｍ以下なら頑丈なものを造らなくても大丈夫なんだ！というのではなく（これは建築基準法上のもの）、この工事を軽視しあとで崩れて被害が自分だけならばまだ「自己責任」で最悪済ませることができますが、仮に他人にケガや被害を被らせた場合、その被害者（相手方）は「損害賠償」請求をすることになりますので、決して侮ってはいけないものになります。