【不動産投資】家賃収入＆売却益 両取りするために欠かせない視点
はじめに
私は30歳までに純資産1,000万円を目指す22歳大学生です。
現在は、遊びすぎたために生じている借金を返済しながらどうすれば経済的な余裕を享受できるのかお勉強をしています。
備忘録のような役割でnote書いていますので良かったら気に入った記事などをお読みください。
最近は、不動産投資の魅力に取り憑かれています。利回りは他の投資と大きな差はないですが、レバレッジを効かせられるという点においてかなりお金持ちに近づく大きな一歩となると思いました。
勉強していると不動産投資とは言いつつ、不動産というのは一つの事業としての側面が強いように思えます。
故に不動産関連の本というのは、筆者の立場によってだいぶ投資のやり方二幅があることがわかります。
ある本では地方、ある本では東京近郊、ある本では一戸建て、ある本ではワンルーム。書かれているロジックもおすすめする物件も本当に様々で困惑します。
それでも、不動産投資に関する本で面白いなと思った「まずはアパート一棟、買いなさい！」と今回読んだ「不動産投資 家賃収入＆売却益 両取りのルール」を比較して両者の考え方の違いに焦点を当てて今回はブログを書いていこうと思います。後者の方はKindleで無料で読めるようなので良かったらお読みください。
読み終わった本はメルカリで売りますので良かったら買ってください。
本当に良かったらで大丈夫です。
立場の違い
まず、前者の「まずはアパート一棟、買いなさい！」は高利回りの物件を出来るだけ格安で購入して基本的に持ち続けることを想定してその投資術をまとめています。対して、後者の「不動産投資 家賃収入＆売却益 両取りのルール」はあくまでどちらの戦略も取ることを想定しつつも5年程度のスパンで売買する想定して書いています。
その違いから、例えば前者では再建築不可物件をお得に買える物件としておすすめの対象にしているが、後者では、販売するとき買い手が付きづらくさらに銀行の融資を受ける際の担保としての価値もほとんど生まれないことからおすすめはされていません。
同様に、築年数が法定耐用年数を過ぎている物件についても前者ではおすすめ、後者では避けるべきとされています。
確かに、資産形成のことを考えるとハイリスクでも少ない資本で一定のキャッシュフローを生む高利回り物件をおすすめする理由もわかりますし、もし事情が生じて物件を手放さなければならないときその物件の流動性を確保することは負けない投資をするうえでとても重要な考え方だと思います。
私自身は両者を読んで恐らく間を取った物件を購入すると思います。ある程度の利回りは最低条件としつつ、著しく流動性を欠く物件は避けるというのが今のところの最適解だと思っています。なぜかというと失敗したときに売却できず負債を抱え込む事になりかねないからです。
不動産投資は他の投資と同様に教養と経験と資金力が必要です。全てにおいて不足している私は必ず失敗するリスクを計量し、対処する方法を検討する必要があります。再建築不可物件のような流動性が低く、資金が必要なときに中々買い手が見つからない場合はかなり価格を落とす必要に迫られるでしょうから初心者のうちは手を出さないのがベターだと判断しました。
参考にする部分、参考にしない部分
まず、個人で少額から不動産投資を始めることになるであろう私は、売却前提の不動産投資はしないと思います。
この本を読んでみて税制の難しさを感じました。
実際の売却益がどの程度になるのか考えながら売買するのはまだ想像できない段階にいます。
ですから、出口戦略まで考えて物件を購入することは多分できないなと思いました。
それでも、物件を購入する際に失敗してもいいように流動性を確保することと周辺の利回りと比較して割安に購入しなければならない点などは肝に銘じて物件の比較をしていきたいと思います。
そして、残債利回りという考え方は購入時に参考にしたいと思いました。
残債利回りというのはローンの残りの金額で物件を売却した場合の表面利回りです。例えば、ローンの残りが1,000万円でその物件の年間の収入が120万円だとすると残債利回りというのは12%ということになります。
この残債利回りが周囲の同様の物件よりも有利になるのは何年後になるのかを買うときから意識することは非常に有効だと思います。
これが有利であれば金利の上昇時や返済に困ったときに売却すればよいのですから多額の負債から生じる不安を払拭する目安になると思います。
この本の中では残債利回りが12%というのを一つの指標にしていました。これが低い場合は頭金を多めにいれる参考の指標にもなります。
おわりに
今日は、「まずはアパート一棟、買いなさい！」と「不動産投資 家賃収入＆売却益 両取りのルール」の比較をしました。
しかしながら、どちらの本の内容も触れていない部分がほとんどですから不動産投資に興味、関心がある人は是非読んでみてほしいです。
数百、数千万円の失敗をするぐらいなら千なんぼの投資屁でもないと思います。
私自身も色んな本これからも読んでお金がなくて困るのではなくて、使い道がなくて困るぐらいになりたいです。