不動産投資を始める際にやるべき収益計算

2024年11月13日 17:14

私は、30歳までに資産1,000万円を目指す22歳大学生です！
現在は学業の傍ら、将来必要になってくるであろう投資の知識について学習しております。
その学習の備忘録として知識をまとめていますので分かりにくいとは思いますがお暇がありましたらぜひ読んでください。

私は現在、玉川陽介さんの「これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え不動産投資 1年目の教科書」という本を読んでいます。

2013年の少々古い本ですが、不動産投資の根幹となる部分は一緒だろうと思い読ませていただきました。コロナの存在しない世界線の本というのは少々別世界の話をしているようで不思議な気持ちになりました。

しかしながら、初心者が抱えがちな疑問点について丁寧に解説しているので参考になる部分も多く、もし機会があればぜひ皆さんに読んでいただきたいなと思いました。

私の読み終わった本はメルカリで販売しています。
良かったらここから購入してください！

私はこの本の中で木造とRC造の比較についてまとめている部分とIRRのような収益計算の部分の2点について非常に参考になるなと思ったのでこれらをまとめていきたいと思います。

木造のメリットとして以下のようなものが挙げられます。

・減価償却が早く取れる
・固定資産税が安い
・修繕費用が安い

一方でRC造のメリットとして築年数の経過における賃料の低下を木造などに比べ抑えられるということが挙げられます。

都心の賃貸需要は木造よりも鉄筋やRC造の方が有利に働きますし、東京都内を主に不動産投資の主戦場としておすすめしているのでRC造をおすすめしています。

一方で木造を選んだ方が良い例として、賃料を高く取れない地方物件や規模の小さな物件については木造を選ぶ方が有利としています。

自己資金は投資金額の20％程度をおすすめしていますから恐らく不動産投資を始める際は、規模の小さな物件からのスタートになります。

さらに、地元は埼玉ですが現在は北海道、春からは九州に住む身としては地方を主戦場として投資したい気持ちが高いので私は木造を中心に探すと思います。

地方の規模の小さな投資からのスタートですから木造がいいのではとざっくり思っています。しかし、修繕費を含めた利回りを計算して儲かる判断ができるなら鉄筋やRC造も検討したいです。

この本にも書かれていますが、物件の構造の良し悪しよりも立地や価格などの良し悪しの方が不動産投資には重要な要素ですのでリスクを恐れず、とりあえず始めたいです。

購入する際に一番気を配るべきは収益計算だと思います。
投資の不安の原因もある程度防ぐことができて、良い投資先も客観的な数字として表れます。

不動産投資には数値に落とすことが困難な要素もありますが、できる限り精密に計算し将来を見通すことが重要です。

この本で挙げられている重要な要素を挙げていきます。

1から順番に重要な要素となっています。
項目を挙げただけで理解できる部分も多いと思いますので私が参考にしたい部分だけピックアップします。

不動産を購入する際は、税引後IRRを12%程度を基準と著者の方はしているようです。

自己資金を少額にしたりするとIRRの値は異常なまでに膨れ上がりますから異常値を出した場合は絶対額を見るようにしてください。

入居率の見通しを間違えないことも重要です。
この本の中では、賃貸苦戦物件でも90%程度の入居率を目安にすると書いていますから低い入居率で試算することは空室リスクに対して過剰になっていると言えます。

とはいえ、過疎化が進む地方での入居率についての目安にそのまま流用するのは少々不用心や気もするので軽く検索しました。

都道府県ごとに差はかなりありますが、例えば東京都の空室率は15%程度となっており、恐らくきちんと不動産投資に対して知識を求め、運用している著者の不動産ならば90%の稼働率の計算でもいいだろうと思いました。

なので、なるべく詳細な賃貸の空室率から少し高めの指標にするぐらいが稼働率の計算には良いのではと思いました。

あとは、賃貸募集の費用、そして原状回復の費用を含めて試算する点は注意すべきです。

そして、キャッシュフローが０となる金利の値についても試算するべきです。

さらに、取得する不動産を増やし続けたら必ず個人ではなく法人で持ったほうが得となるタイミングがきます。

この本ではざっくり不動産を1億円以上取得したらと書いていますが、こちらについても自分の年収と不動産収入の額をシミュレーションして最適になる金額を求めるべきです。

とりあえずは、当分個人でやってよいというのが私の現在の意見ですので考えるのはまた後でとしたいと思います。

この本には、これらの収益計算のためのExcelファイルが付いていましたのでこれだけでも価値があるなと思いました。

恐らく古い部分もあるだろうし、個人的に変更を加えたい部分もあるでしょうから自分流にアレンジしていって不動産投資の不安を解消するために使用していきたいと思います。

非常に価値のある本でした。ありがとうございます。

いいなと思ったら応援しよう！