不動産投資の勝算！！人口減少時代に不動産投資はありなのか。
はじめに
私は、30歳までに資産1,000万円を目指す22歳大学生です。
今日は、不動産についてまとめていきたいと思います。
現在、石原博光さんの「まずはアパート一棟、買いなさい！」という著書を読ませていただいています。
リベ大のおすすめ著書に入っていたのがきっかけでメルカリで安く販売されていたので購入させていただきました。ありがとうございます。
不動産投資に関連する著書は、大学の図書館にはあまり置かれていないから困ります。
不動産投資の魅力
不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンとこの本では紹介されている通り、FXや先物は高いリターンの可能性が見込める代わりにリスクが高く、再現性がかなり低いハイリスク・ハイリターンの投資。
反対に、インデックス投資や長期国債などはリクスが低い代わりに大金を注ぎ込まないとほとんど利息が生じないローリスク・ローリターンの投資法になります。
その中で不動産投資というのは、リスクは有りつつも再現性があり、それなりのリターンが見込める初心者が足を突っ込むに当たりある程度許容できるリスクとリターンの大きさなのかなと思います。
そして、投資よりも事業性が高いことも魅力の一つです。当然、インデックス投資のように買えば終わりという話ではないため、それと比較するとかなり面倒ではあります。
ただし、しっかりとした事業計画を立てればその成果が返ってくる側面があるという点は、金持ち父さんの著書でもおすすめされていた通りビジネス初心者がお金持ちになる道のりとして十分に価値のある経験にもなると思います。
そして、ライバルが少ない点も魅力の一つです。参入障壁が高いこともそうですが、節税目的にアパートを建てている人も少なくなく、しっかりとした事業計画を立てて経営している人は、当然少なくなるためため株やFXに比べたらよっぽど収益が上げやすいと考えられます。
まずは、中古のアパートを購入することを目標とすべきです。不動産の取得の回数を少なく、分散がある程度効きます。そして、中古のアパートであれば利回りが高い状態で買えることが多いためです。
特に、築22年を超えた木造のアパートは建物の価格が0円となります。そういった物件は、比較的安く購入できるので選択肢にいれることをおすすめします。築古の物件ですのでリスクはありますが、お金持ちになるためにリスクを取ることも一つの選択肢だと思います。
不動産投資をするに当たりの注意点
イールドギャップに注意する。不動産投資の魅力といえばレバレッジを利用できる点にあります。銀行から借りたお金を不動産の購入資金に充てることで自分の資産以上の不動産を購入し、そこから収益を得ることができます。
そして、注意すべきイールドギャップというのは不動産利回りと銀行借入の金利の差です。例えば、表面利回りが20%の不動産の投資資金を3%の金利で銀行から借りてきたとします。
この場合、イールドギャップというのは20-3の17%ということになります。
このイールドギャップを最低でも12%以上にすべきとこの本の中では唱えられています。不動産相場が下がった場合や、金利の上昇など様々なリスクを考慮してのことです。
マイホームは後回しにするべきです。
当然ですが、サラリーマンの稼ぎに対する信用というのは限りがあります。マイホームのローンがある場合は、その分信用リスクというのがあることを頭に入れておくべきです。
出来るだけ負債を無くすことは銀行からローンを引っ張ってくるにあたり非常に大切な視点です。
最後に、自己資金を300万円貯める。
アパートを購入するために購入資金の10%は頭金として必要になります。
加えて、諸経費で150万程度かかることを踏まえると300万円は最低必要になります。
そして、リフォームなどをする場合もう少し余計に費用がかかりますから資金はあればあるだけよいのです。
おわりに
今回は、「まずはアパート一棟、買いなさい」の第一章をまとめました。
不動産投資について調べ始めた人にとっては言われ慣れた内容が多かったような気がしますが、それだけ重要だということです。
私自身は、まだまだ借金があり負債超過の状態ですので不動産投資できませんができる限り速く自己資金を用意して不動産投資やっていきたいなと思います。