買っても良い不動産、買ってはいけない負動産
はじめに
私は30歳までに純資産1,000万円を目指す22歳大学生です。
来年の4月から公務員となります。
ある程度自己資金を貯めてから、公務員の信用を利用しローンを組むことでまずは1,500万円程度の高利回りアパートを買うことを現在目標としております。
そのためにだいぶ気が早いですが、「まずはアパート一棟、買いなさい！」というリベ大でもおすすめされていた著書を読ませていただいております。
不動産投資に必要な知識が体系化的にまとまっていて、かつ初心者でも読みやすい内容になっているのでぜひ興味があったらお読みください。
ニッチで勝負する
不動産投資で儲かるために、私のような小資金で始める初心者が勝つためには誰もが資産価値を認める物件ではなく、資産価値が低く見積もられている高利回り物件を買ってくる事が重要です。
ボロ物件でも木造であれば大体の修理は可能ですし、値下げ交渉の材料にもなります。
物件の難点よりも駅からの利便性の良さなど、買ってからはどうする事もできない点にこそ重点を置き、それ以外は二の次三の次にすることも選択肢の一つとすべきです。
それでも勝手はいけない物件
軟弱地盤の上で傾いた物件はNGです。リフォームではどうしようもならない場合も多いためです。
例えば、かつては田んぼや湖だった場所に建てられている場合など、地盤が緩く、かつ多湿となるので木材などが腐りやすくなります。これらに当てはまりかつ、大きく傾いている場合はトランプのババのようなものの可能性もありますので注意が必要です。そして、内見などで建物に入った際の湿気が高い場合はなどは、基礎が腐ってないかどうか注意深く見ておく必要があります。
雨漏れがある場合も注意が必要です。
鉄骨造では建物が錆びたら再生することが難しいので避けるべきです。
物件を深追いしない
いくら魅力的に写っても自分で決めたイールドギャップの数値を超える場合などは深追いしてはいけません。
また、銀行が融資が下りるからと言って資産性が高いばかりに収益性の低い物件を買う理由もありません。SP500など現状では過熱気味ですが、それでもリスクが小さくかなり良いパフォーマンスを挙げられる投資方法はいくらでもあることを十分に肝に銘じて冷静に比較する必要があります。
イールドギャップは物件の状態などにも寄りますが少なくとも12%は確保し、これを切るようなら大人しく諦めましょう。実際には、様々な雑費が生じますから表面利回りの1~2%は下がります。できる限り資金繰りに余裕が生まれるように工夫することは大切です。
そして、売値では買わないことも重要です。少しでもパフォーマンスを上げるために相手を不快にさせない程度に値切りましょう。
ローンを借りる
不動産投資の魅力はレバレッジをかけられることも大きいです。つまり、銀行から借りた資金で投資することができます。
メガバンクや地銀でもローンが組めない場合、日本政策金融金庫という手段もあることを書いておきたいです。
税金を元手に国民の事業資金を借りることができる制度です、不動産事業ももちろん事業ですのでこちらも資金を借りる際に是非比較してみてください。
ローンの期間が10~15年と少々短いですが、比較的低金利で事業資金を借りることができ、かつ不動産の取得費用だけでなくリフォームの費用や諸経費に充てるための費用も借りられるので取得費用のローンとは別にもう一つローンを組むというのもありだと思います。
おわりに
少々気が早いとおもいますが、不動産について勉強してはやく始めてみたいなとは思いつつ、本にも巻末に「慌てるな」と書いてありました。全くそのとおりです。まずは学生時代遊びすぎた借金を返済して、ある程度の自己資金を貯めてから始めたいと思います。
始めるまでに簿記2級は持っているので簿記1級と電気工事士の資格がほしいですね。