韓国カップルの東京マイホーム購入記 - 1.マイホーム購入の前考えるのはお金ではない？

こんにちは！　YoonParkカップルのParkです！

前回は「0.始める前に」で韓国カップルが語る東京マイホーム購入記シリーズを始めました。今日は1.マイホーム購入の前考えるのはお金ではない？というトピックで、家の購入にあたり自分が気づいたことや考え方を皆さんと共有したいと考えます。

0.始める前に
1.マイホーム購入の前考えるのはお金ではない？　　←今回！
2.自分に合うエリア選定の段階
3.中古と新築との比較の段階
4.見学と財務シミュレーションの段階
5.購入契約の段階

• 不動産はインフレーションと毎月の家賃の対策

• 東京はバブル？　初の不動産購入はマイホームに！

日本でマイホーム購入と賃貸のどっちがよりお得なのかは、誰しもが必ずしも考える１つの疑問ではないでしょうか？家の値段は分譲価格より下がり続けるという概念があるためです。しかし、Parkの場合、毎月10万円以上の家賃を払いづつけることがもったいなく、もし不動産を買うべきかという考えはずっと持っていて、結局１．投資用かマイホームかどっちにしろ不動産の購入はインフレーションと毎月払ってる家賃の対策になる　２．もし不動産を買うんだったらマイホーム購入の方がリスクヘッジできるという結論にたどり着きました。

まず、１番不動産の購入はインフレーションと毎月支払う家賃の対策になるということについてです。悲しい事実ですが、日本、特に東京ような都会で住んでるのは、生きているだけで何もしなくても毎月20-30万(税金・保険10万円以上、家賃10万円以上)を払っているということと同じ意味です。税金や保険はいずれにしても戻ってくるお金だと思えばいいですが(病院に行く時や、コロナ給付金など)、家賃はどう考えても絶対戻ってこない支出ですね。。。　頑張って働いて稼いても毎月10万円は他人のお金になってしまいます。対策としては２つあって、投資用不動産購入で他の人の大家さんになって自分の毎月の家賃くらいの収益を出すことが１つ、他の１つはマイホームの購入です。両方最近のゼロ金利政策や、上り続けている東京の不動産価格を考えたら有効な対策だと思います。　しかし、Parkの場合はマイホーム購入方がより低リスクの安全な選択だと思いました。

投資用不動産の購入より、マイホームの購入がより低リスクの安全な選択だと思った一番大きい理由は、今よく言われている東京不動産バブル論です。現在東京不動産の価格はバブル時代を超えている状況だと言われています。しかし、マイホーム購入は不動産価格下落や金利上昇などの状況をシミュレーションしてみても、まだ魅力的なリスクヘッジの数段だと考えています。

まず、話しておきたいのは、不動産の価格が上がるか下がるかは誰も答えできない予測不可能の領域ということです。投資用で購入した不動産の値段がこれから更なる不動産好況で上がる可能性もゼロではないです。しかし、不動産景気の後退になる場合、投資用不動産を購入はどのような結果になるのでしょうか。投資用不動産購入目的のローンの金利は普通の住宅ローンより高いことも問題だし、不況による空室発生、賃貸料下落によって購入の目的であった毎月払っている家賃くらいの収益を出せない可能性が高くなります。

しかし、マイホームの購入の場合は、不動産景気の不況による影響が投資用不動産購入より少ないと思います。家賃か返済金かどっちにしろ住居費用は払うしかない費用のためです。例えば、最近東京23区内に４人家族が住める３LDKの家賃は20万円〜30万円の程度で、10年間賃貸で住む場合払う家賃の合計は2400万円〜3600万円になります。もし10年前8000万円で購入した東京23区内のマンションが不動産景気の後退で10年後5000万円になったと想定して見ます。分譲当時の値段から3000万円下がりましたが、10年間の家賃の合計が2400万円〜3600万円になるため、マイホームの購入は損にはならないでしょう。お金以外のこともあります。例えば、不況を理由で子供部屋２部屋を１部屋に減らすことや、不況を理由で家賃が安いエリアの学校へ子供を転学させらことも難しいことだと思います。考えてみたら、20万円〜30万円の住居費用は生きているために払うしかない固定費用で、それを毎月払うんだったら他人に払って戻ってこない家賃よりは、自分が大家さんになれるマイホームの購入が良くないかということがParkの結論でした。万が一これから不動産景気の好況が続けて、買い替えできるくらい資産価値も上がるのであればラッキー！だし。

• マイホーム購入のリスクはないの？

マイホーム購入のリスクの中で１番大きいのは、予測できない事故などで返済金の支払いができなくなり、破産になってしまうことです。これは本当に危険ですね。。破産になるくらいであれば、自営業を始められる資本もないだろうし、いい会社への就職も難しくなるので、バイトをするしかないです。もともと住んでいた家も競売処分になったので、バイトで家賃を払う人生に戻るしかありません。しかし、YoonParkカップルはお互いに仕事から返済金以上の収入があるため、このリスクを大きく心配する必要なないと判断しました。

また、金利上昇により返済ができなくなるリスクも考えられます。しかし、金利上昇のシミュレーションでも、マイホーム購入投資用不動産購入よりリスクヘッジできる選択だと思います。マイホーム購入の場合は、金利上昇による返済金負担増加のリスクを、フラット35など固定金利ローンでリスクヘッジすることができます。しかし、投資用不動産購入のためのローンはマイホーム購入のための住宅クローンより金利が高いので、マイホーム購入より金利上昇により影響を受けます。また、投資用不動産購入の場合、自分が住んでる家の家賃を払い続ける必要があるため、金利上昇分くらい家賃が上がってしまう可能性があリます。もちろん日本はテナントの権利が強いため一度契約すると家賃が極端に上がることは少ないですが、家族環境の変化などの理由(3人家族から4人家族人なるなど)で引っ越す必要がある場合は、上がってしまった家賃で困る状況があるかもしれません。マイホーム購入の場合家族環境の変化などの理由で引っ越す必要がある場合になっても、元々住んでいた家のの家賃も上げて新しい家の家賃の上昇分を相殺することもできますので、より柔軟に対応できますね。

＜上記の内容は個人的な見解であり、投資又は購入の勧誘とは全く関係ないです＞

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• 부동산은 훌륭한 인플레 및 월세 대책.

• 도쿄 부동산 버블? 첫 부동산 구매는 실거주용으로.

일본에서 집을 사는 것이 이득인가 하는 것은 꽤 오래된 논쟁입니다. 일본에서의 집값은 신축당시 분양가격보다 계속해서 가격이 떨어진다는 것이 오래된 통념이었기 때문이지요. 하지만, 100만원이 넘어가는 월세를 계속해서 매달 내는 것이 아깝기도 하고, 계속되는 저금리로 유행하고 있는 일본에서의 부동산투자(임대사업 혹은 차익 실현) 사례들을 많이 보면서 꽤 오래 고민을 했습니다. 결국 제 결론은, 1. 투자용이든 실거주용이든 부동산을 사는 것이 월세 및 인플레이션의 상쇄책이며 2. 만약 부동산을 산다면 투자용 물건보다는 실거주용 부동산을 구입하는 것이 낫다 라는 것이었습니다.
먼저 1번 월세 및 인플레이션 상쇄책 관련해서인데요. 슬프게도 일본, 특히 도쿄에서 사는 것은 숨만 쉬어도 한달에 200-300만원 정도(월세 100 이상 세금 및 보험 100 이상)를 지출하고 있다라는 것과 의미가 같습니다. 세금과 보험이야 나중에 저희가 병원을 갈 때나, 코로나 보조금 등등으로 돌려 받는 것이라고 생각할 수 있지만, 월세는 어떻게 생각해도 저에게 돌아오지 않는 정말정말 아까운 비용입니다. 열심히 일해 돈을 벌어도 결국 매달 100만원은 저 자신을 위한 돈이 아니라 남을 위한 돈이 되어버리는 거죠. 이에 대한 대안으로 임대수익용 부동산 투자로 월세만큼의 임대수익을 내거나, 실거주용 자가주택을 구매하는 두가지 방법이 있습니다. 두가지 모두 현재 계속되고 있는 일본 0%대 초저금리와, 계속해서 오르고 있는 도쿄 부동산의 가격을 생각하면 충분히 합리적인 선택입니다. 다만, 저의 경우에는 실거주용 자가주택을 구매하는 것이 임대수익을 위한 부동산 투자보다 더 리스크가 적고 합리적으로 느껴졌습니다.
실거주용 자가주택을 구매하는 것이 더 합리적이라 생각했던 가장 큰 이유는, 현재 도쿄 부동산을 둘러싸고 계속 얘기되고 있는 부동산버블론이 가장 큰 이유입니다. 현재 도쿄 부동산의 평균가격은 90년대 버블 당시의 가격을 넘어 선 상태로 많은 경고음이 나오고 있습니다. 하지만 실거주용 부동산은 부동산가격 하락과, 금리인상 상황을 시뮬레이션 해 봐도 여전히 리스크 헷지의 수단이라고 생각합니다. 
먼저, 한가지 짚고 넘어가야 할 것은, 부동산 가격이 상승할까 하락할까는 아무도 모르며 예측 불가능 하다는 것입니다. 임대수익용 부동산이, 예를들어 일본경제의 다시 찾아온 전성기로 계속해서 오를 가능성도 0%는 아니며, 가격이 오르게 될 경우 매우 잘한 선택이 되겟죠. 하지만 경기침체로 인해 부동산 시장이 전체적으로 하락 하는 추세로 전환된다면 어떻게 될까요? 먼저, 경기침체로 인한 공실발생, 임대료 하락 등으로 인한 수익률 저하가 걱정됩니다. 또, 투자용 부동산 구매를 위한 금리는 자가주택 구매를 위한 금리보다 비싸기 때문에, 수익률은 더 큰 타격을 받을 것입니다.

반면, 실거주용 부동산의 경우, 도쿄 부동산 시작이 하락장으로 돌아섰을 때를 가정해봐도 상대적으로 리스크가 적다고 생각하고 있습니다. 첫번째, 월세가 되던 대출상환금이 되던 주거비용은 어차피 계속해서 내야 하는 비용이기 때문이죠. 예를들어 급격한 경기침체가 와서 6000만엔에 구입한 맨션의 가격이 10년 후 3000만엔 정도로 하락했다고 가정해보겠습니다. 4인가족이 살 수 있는 도쿄 23구 내의 방3개짜리 아파트의 월세는 20-30만 정도입니다. 10년을 월세로 살았을 경우 2400만엔에서 3600만엔 정도를 월세로 지출 한 셈이죠. 따라서, 6000만엔에 구입한 맨션이 3000만엔으로 떨어졌다고 해도 손해는 아닌겁니다. 또, 급격한 경기침체가 왔다고 해서, 아이방 2개를 아이방 하나로 줄일 수 있을까요? 급격한 경기침체가 왔다고 해서 월세가 싼 지역의 학교로 아이를 전학 시킬 수 있을까요? 따라서, 20-30만 정도는 매달 나가는 고정 주거비용으로 생각할 수 있으며, 이왕 지출하는 고정비용이라면 남의 주머니로 들어가는 월세살이보다 맨션 구입이 낫지 않겠나 라는 것이 저의 결론이었습니다. 부동산 가격이 오르면 럭키! 좋은 거고요!

• 실거주 부동산 구매의 리스크는?

실거주 부동산 구매의 가장 큰 리스크는 갑작스러운 사고 등 대출금을 못내는 상황이 생겨 파산이 되는 위험성이라고 생각합니다. 이건 정말 위험한데요, 개인파산이 되면 좋은 회사에 취업자체가 어려워지기 때문입니다. 개인파산이 되는 지경이라며 자영업을 시작하기위한 자본도 없을것이며, 월급 소득을 위한 좋은 회사 취업도 어려워지기 때문에, 아르바이트를 할 수 밖에 없죠. 원래 살던 집도 경매로 넘어가 처분이 되었기에, 아르바이트로 월세내는 인생으로 돌아갈 수 밖에 없습니다. 이 리스크의 경우 저희 커플은 맞벌이를 하고 있기 때문에 어느정도 리스크 상쇄가 가능하다고 판단하였습니다.

또, 이자비용 상승으로 인해 원리금 상환이 어려워지는 리스크도 있을 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 월세는 더 불리한 상황입니다. 물론 일본의 경우 세입자의 권리가 세기 때문에, 한번 월세계약을 해두면 갱신시에도 크게 오르지 않는 메리트는 있지만, 가족환경의 변화 등으로 이사가 필요할 경우, 이자비용 상승을 상쇄하려는 집주인들의 월세 인상의 영향을 받아, 더 비싼 월세를 내야 하는 등, 경제적 이유로 자신의 인생을 자유롭게 선택하지 못하는 슬픈 상황에 놓이게 되기 때문이죠.

반면 집 구매의 경우, 이러한 원리금 상환 부담 증가의 리스크를, 35년 고정금리 대출 등으로 헷지하는 것이 가능하며, 가족환경 변화로 다른 곳으로 이사할 필요가 있을 경우에도 지금 살던 집의 월세가 같이 오르기 때문에, 월세가 오르는 리스크를 헷지 할 수 있다고 생각합니다.

<위의 내용은 개인적인 견해이며, 투자 및 구매 권유와는 전혀 상관이 없습니다>