マンション管理見直し本舗 ニュースレター＜6月号＞
＜このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さんや一般の区分所有者さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。＞
マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。
先日、コンサルティングを行なった神奈川県所在のマンション（134戸 築23年）で長期修繕計画を確認したところ、修繕積立金の徴収額が専有面積（㎡）あたり＠１５１円／月でありながら、資金不足が生じない見通しになっていました。
しかしながら、このマンションの延床面積や機械式駐車場の台数をもとに、
国交省のガイドラインに基づいて必要な修繕積立金を試算したところ、均等積立方式であれば＠３６６円／月となりました。
これを３０年間で必要な修繕費に換算すると、約１２億円になります。
ところが、このマンションの長期修繕計画によると３０年間の修繕費は約７億円に過ぎず、上記ガイドラインに比べて５億円も少ないことがわかりました。
そのため、このマンションの長期修繕計画を精査したところ、下記の通りいくつか大きな問題がありました。
１）大規模修繕工事費の見込額が実勢価格に比べて安すぎる
２）共用設備の修繕費用の計上不足
・機械式駐車場（125台分）の修繕費についてパレットの更新費しか見込んでいない
・集合インターホン、増圧給水ポンプの更新費用が少ない
・配電盤設備、自家用電気工作物の更新費用の計上が漏れている。
上記の項目を是正していくと、今後30年間で見込まれる修繕費の合計額は＠３４９円／月となり、概ねガイドラインと近似することがわかりました。
したがって、均等積立方式で資金収支の赤字分（＠１３９円）を埋め合わせようとすると、現状の徴収額＠１５１円／月から＠２９０円／月への改定が必要ということになります。
詳しい経緯は不明ですが、この長期修繕計画は管理会社が作成したものであるものの、大手のマンション管理会社のように積算システムにもとづいて作成されたものではなく、フロント担当者が手作業で作成しているようでした。
このような杜撰な長期修繕計画を信じて今後運営されると、将来大きな資金不足が発覚することは間違いなく、早急な見直しが必要と理事会に説明しました。
皆さんのマンションは大丈夫ですか？
┏...┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━... ┓
┃ 1 ┃ 7月度セミナー開催のお知らせ ┃
┗...┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━... ┛
７月２１日（日）に、銀座で少人数のセミナーを開催いたします。
テーマは、「管理委託費の削減事例の分析」です。＼(＾▽＾)／
先着５名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
▼ 日時・会場 ▼
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
令和 ６年 ７月２１日（日）
13:30 ～15:00
LEAGUE 地下１階ミーティングスペース
東京都中央区銀座３－１１－３
東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
▼ 参加料金 ▼
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【本ニュースレターの読者様・優待価格】
1,000円（税込）
※初めてセミナーに参加される方、あるいは個別にご相談頂ける方は「無料」でご招待します！(＾▽＾)
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
▼ テーマと内容 ▼
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
1．講 演
「管理コストを３割削減するための見直し術」
これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目と仕様について効果的な見直しポイントを解説します。
【内 容】
■ ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容
最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。
■ ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度
エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。
■ ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）
設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。
■ ポイント４：事務管理費など管理会社の経費
管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。
＜講 師＞
（株）マンション管理見直し本舗 代表取締役 村上智史
２．個別相談会（※事前にご予約ください。）
貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）
その他、管理会社の変更や大規模修繕などのご相談も随時承ります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
▼ 詳細はコチラ ！ ▼
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
下記の弊社サイト内のページ（下記リンク）でご確認のうえお申し込みください。
https://yonaoshi-honpo.co.jp/news/36.html
※お名前・電話番号・「マンション名」を添えて、本メールへの返信でお申し込みいただいても結構です。
※参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明もサイト内でご案内しています。
┏...┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━... ┓
┃ 2 弊社代表のブログ ダイジェスト ┃
┗...┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━... ┛
私のブログで最も読まれた記事＜月間ベスト５＞をご紹介します。
第1位 被害総額9億円！？史上最悪かもしれないマンション管理組合の財産着服事件
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2023/12/07/095403
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第2位 「住民が頼れるマンション管理会社ランキング」に異議アリ！
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2021/10/29/155340
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第3位 金銭着服を連発しても反省しないマンション管理会社に「登録取消」のレッドカードを！
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/11/26/150033
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第4位 管理費会計が苦しいからと言って、修繕積立金会計の剰余金組入れはＮＧ！
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/10/02/172809
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第5位 マンション管理人の勤務時間はどれくらいが適正か？
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2015/05/15/162959
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
┏...┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━... ┓
┃ 3 マンションライフをかしこくいろどる ilodolist ┃
┗...┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━... ┛
マンション管理見直し本舗が運営するサイト「ilodolist」（イロドリスト）」では、快適なマンションライフを過ごすために役立つ情報や知識をお伝えする記事を執筆しています。
マンションライフや管理組合での「あるあるネタ」「知ってるとオトクな情報」を中心に取り上げていますので、関心のあるテーマがあればアクセスしてみてください。
＜＜新記事のご紹介＞＞
● タワマンが難しいのは、管理組合の運営が従来方式だから
http://ilodolist.me/tower-condominium2405/
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
● マンション管理組合をミスリードするズサンな長期修繕計画にご注意を！
http://ilodolist.me/sloppy-repair-plan2405/
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
● 修繕積立金の値上げに苦節４年の奮闘記！そもそも資金不足は誰のせい？
http://ilodolist.me/repair-fund-shortning2405/
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
┏...┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━... ┓
┃ 4 知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート ┃
┗...┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━... ┛
YKK AP（株）が運営する工務店・リフォーム店向けの情報サイト「Ａ−PLUG」に、マンション管理組合の運営・管理に関する記事を寄稿しています。
管理会社や大規模修繕工事の施工会社といったプロフェッショナルの方々向けを想定しているので、ブログよりも専門性が高く、少々長めかつ濃い目の内容になっています。（会員制のため最初に登録は必要ですが、記事の閲覧自体は「無料」です。法人向けですが、管理組合名を記載の上ご登録ください。）
第31回 マンション管理委託費を３割削減できた理由（Vol.4）＜New＞
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1401
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第30回 10分でわかる！管理会社による「第三者管理方式」導入の注意点
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1393
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第29回 2024年秋に再値上げ！「マンション保険」の見直し方
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1379
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第28回 マンション管理委託費を３割削減できた理由（Vol.3）
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1372
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第27回 マンション管理委託費を3割削減できた理由（Vol.2）
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1363
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第26回 マンション共用部の電気料金をリスクなく下げる方法
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1356
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第25回 「区分所有法」はどう変わるのか？ 改正試案のポイントを解説！（３）
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1333
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△
このニュースレターは、毎月月初に発行する予定です。
ご感想、ご意見・ご相談などお待ちしております！
【発行責任者】
株式会社 マンション管理見直し本舗
https://yonaoshi-honpo.co.jp/
〒104-0061
東京都中央区銀座３−１１−３ ＬＥＡＧＵＥ２０１
ＴＥＬ：050-6877-6241
ＦＡＸ：03-6868-3459
▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△