マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜ 7月号＞

＜このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さんや一般の区分所有者さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。＞

マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。
先日、顧問先の神奈川県のマンション（築28年目）で臨時総会が開催され、共用給水管の延命対策として電気防食装置の導入を実施することを決議しました。

既存マンションに設置されている共用給水管の多くは、配管の内面に錆止めのコーティングが施された「硬質塩化ビニルライニング鋼管」を使用しています。

しかしながら、配管の繋ぎ目となる継ぎ手部分にどうしても隙間が生じるため鉄が酸化し始め、その後徐々に錆（腐食）が進行し『赤水』や『漏水』を引き起こすリスクがあります。

そのため、一般的なマンションの長期修繕計画では、30年から40年の間で配管の更新が必要となると見込んでおり、概算費用（戸当たり30万円程度）を計上しています。

配管の更新を行えば、その後長期間にわたって修繕が不要になりますが、工事期間が長いうえに高額な費用がかかるため、居住者に大きな負担となります。

また、躯体内に十分な配管スペースがなく、新たな配管を共用廊下等に露出せざるを得ないケースが多く、マンションの美観を損なってしまうというデメリットがあります。

一方、給水管の一般的な延命対策としては、「更生工事」という方法もあります。

更生工事では、配管内に発生した錆コブ等を研磨・洗浄したうえで特殊な樹脂を流し、内部をコーティングします（ライニング工法）。

工期が短くコストも抑えられるメリットがありますが、やはり継ぎ手部分から再び腐食が始まることは避けられず、延命できる期間も１０～１５年程度が一般的です。

また、配管内を削ることで管の厚みが薄くなるため、再度の更生工事は難しく、将来的に更新（取り替え）は避けられません。

これに対して「電気防食工法」とはどういう仕組みなのか？

そもそも金属（鉄）が水と接する環境では、金属の表面が陽極部と陰極部に分かれ、両極間に電気が流れ(腐食電流)、錆（腐食）が発生します。

「電気防食工法」とは、この金属が腐食する原理を逆手に取り、鉄に反対方向の微弱な電流を流し続けることで、酸素と反応しない不活性領域(＝酸化しない状態)を形成することで錆の発生を防止（※ ）する方法です。＜※ 注：すでに発生した錆を除去することはできません＞

給水管の内部は常に水で満たされており、配管内の水が電線の役割を果たしてくれるので、管内の配線工事は不要です。

ちなみに、電気防食は最近発明された技術ではなく、以前から船底や橋脚の維持にも活用され、すでに100年以上の実績があり、これを給水管にも応用したものです。

また、一般財団法人建築保全センター（前身は、国土交通省所管の財団法人）から「保全技術審査証明」も取得しています。

なお、導入コストは、配管を更新する場合の３分の１程度に収まるので、修繕積立金に不安のある管理組合には打って付けです。

電気防食装置の導入方法やランニングコスト、留意点等は、下記の執筆記事に纏めていますので、気になった方はご一読ください。

https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1299

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第5位 珍事？それともサギ？一括受電なのに電気代が「割高」なマンション
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YKK AP（株）が運営する工務店・リフォーム店向けの情報サイト「Ａ−PLUG」に、マンション管理組合の運営・管理に関する記事を寄稿しています。

管理会社や大規模修繕工事の施工会社といったプロフェッショナルの方々向けを想定しているので、ブログよりも専門性が高く、少々長めかつ濃い目の内容になっています。（会員制のため最初に登録は必要ですが、記事の閲覧自体は「無料」です。法人向けですが、管理組合名を記載の上ご登録ください。）

第22回 ３分でわかる！「マンション長寿命化促進税制」の概要と注意すべきポイント＜New＞
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第21回 第三者の専門機関のお墨付き！マンションの給水管を効果的に延命する方法
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1299

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第20回 マンションの大規模修繕工事の資金を「無利子」で調達する方法
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1291

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第19回 修繕積立金の大幅増額を決めた管理組合の財政事情
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1283

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第18回 なぜマンション管理会社は防犯カメラのレンタル契約を勧めるのか？
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1272

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第17回 マンションの機械式駐車場の撤去・平面化に立ちはだかる「附置義務制度」の壁
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1258

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第16回 管理規約が修繕積立金改定の障害になるリスクにご注意を！
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1222

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