マンション管理見直し本舗 ニュースレター＜8月号＞
＜このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さんや一般の区分所有者さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。＞
マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。
7月28日付のJBpressに、「ほぼ半数のマンションが修繕積立金不足に陥っている現実、計画通りに実行できないと資産価値の暴落も避けられず」と題した記事が掲載されていました。
本記事の要約は以下の通りです。
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◾️ 修繕積立金の積立方式には、長期修繕計画に必要な費用を毎月に割り振り、当初から同じ額を集める「均等積立方式」と、当初は少なめにして段階的に引き上げていく「段階増額積立方式」がある。
◾️ 均等積立方式だと販売上不利になりかねないので、段階増額方式を採用するマンションが多い。新築マンションのほぼ9割は段階増額積立方式である。
◾️ そのため、当初は管理費と修繕積立金の合計が月額2～3万円で済んでいたのが、5年後、10年後には4～5万円に増えてしまう可能性がある。
◾️ 段階的に増額していくにしても、修繕積立金の引き上げには管理組合での決議が必要になる。特に、竣工から年月が経過しているマンションだと、所有者の高齢化も進み、年金生活になっている人が多いといった事情から、積立金の引き上げが難しくなる。
◾️ 国交省の「マンション総合調査」によると、「計画通りの額までは増額できなかった」が26％、「増額したかったができなかった」が4％と、約3割が十分な増額改定ができなかったと回答している。
◾️ その一方で、工事に必要な資材などの原材料費の高騰が続いているうえに工事に携わる専門職の人件費も上がっている。建築業界でも残業規制などによる「2024年問題」が深刻化し、工事費を押し上げる要因となっている。
◾️ ただ、資金不足だからと大規模修繕積を行わないわけにはいかない。実施できないと、建物の老朽化が一段と進み、居住性、資産性の大幅な低下につながりかねない。屋上の防水が劣化して雨水が浸透、水漏れや内部のコンクリートの中性化につながり、鉄筋が錆びて爆裂したり、タイルが剥落したりするなど事故のリスクも高まる。
◾️ それでは、不足分をどう賄うのか。区分所有者から一時金を集める、あるいは管理組合が金融機関から借り入れを行う方法があるが、どちらにしても、最終的には所有者が不足分を補うことになる。
◾️それができないと、計画通りの修繕工事ができずに、建物の老朽化が加速することになる。反対に、計画通りにきちんと工事が実施できれば、外壁やエントランスなどの内壁も新築時並みに戻り、資産価値の維持・向上につながる。実際に、大規模修繕工事の前と後では相場価格が500万円も上昇したといった取引事例も見られる。 逆に大規模修繕が計画的に行われず、老朽化が進んで、空き室の多い“幽霊マンション化”し、ほとんど価値がなくなってしまった事例も決して珍しくないので注意が必要だ。
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都内にある顧問先マンション（築２７年目 ７０戸）では、３０年間の⻑期修繕計画で見込まれる修繕費（６０９百万円）に対して約２４%（１４７百万円）の資金不足が生じる状況にありました。
上記不足額を３０年で割戻すと、年あたり約５００万円の積立金が不足している計算になります。
ただ、マンション保険や管理委託契約を全面的に見直し、管理会社とは一部仕様の変更を含めて条件交渉したところ、従前に比べて約３割コスト削減ができたため、年間３５０万円の剰余金創出効果が得られました。
この管理費会計の剰余金の増加分を修繕積立金会計に振り替えることができるため、資金不足は年間平均１５０万円に減らせることになりました。
つまり、コスト削減で資金不足分の７割をカバーできることになったわけです。
なお、残った資金不足分（１５０万円）を修繕積立金に換算すると、戸当たり平均で月額１，７８５円です。
これなら現状の修繕積立金（戸当たり平均１２，０００円）に対する増額幅も１５％弱に収まるので、総会決議を得やすいレベルです。
御多分に洩れず、顧問先のマンションでも当初は修繕積立金の増額リスクを抱えているのが実情です。
そのため、当社のコンサルティングでは、必ず管理委託契約やマンション保険、共用部の電気料金の適正金額を査定するブログラムを最初に受けていただいています。
その後１年くらいかけて管理コストの適正化に取り組み、管理費会計の収支状況が改善できた後に、改めて修繕積立金の不足問題に取り組むようにしています。
それは、なるべく修繕積立金に増額幅を抑える努力をしないと、総会で議案が承認されにくいだろうと予想されるからです。
また、管理組合で不相応な支出がなされている可能性もあるのにその見直しもしないで修繕積立金の増額を提案することに対して、区分所有者から感情的な反発も予想されます。
管理組合が最大限財政状況の改善に努めたうえで、その結果としてなお生じる資金不足分について賄うための増額提案であれば、「仕方ないよねぇ」ということで総会でも理解が得られやすいと思います。
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「管理コストを３割削減するための見直し術」
これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目と仕様について効果的な見直しポイントを解説します。
【内 容】
■ ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容
最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。
■ ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度
エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。
■ ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）
設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。
■ ポイント４：事務管理費など管理会社の経費
管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。
＜講 師＞
（株）マンション管理見直し本舗 代表取締役 村上智史
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第3位 被害総額9億円！？史上最悪かもしれないマンション管理組合の財産着服事件
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第5位 マンション保険料は「発生主義」で計上するのが基本です！
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YKK AP（株）が運営する工務店・リフォーム店向けの情報サイト「Ａ−PLUG」に、マンション管理組合の運営・管理に関する記事を寄稿しています。
管理会社や大規模修繕工事の施工会社といったプロフェッショナルの方々向けを想定しているので、ブログよりも専門性が高く、少々長めかつ濃い目の内容になっています。（会員制のため最初に登録は必要ですが、記事の閲覧自体は「無料」です。法人向けですが、管理組合名を記載の上ご登録ください。）
第32回 機械式駐車場の「修繕問題」と「空き区画問題」を同時に解決したマンションの話＜New＞
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1407
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第31回 マンション管理委託費を３割削減できた理由（Vol.4）
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1401
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第30回 10分でわかる！管理会社による「第三者管理方式」導入の注意点
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1393
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第29回 2024年秋に再値上げ！「マンション保険」の見直し方
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1379
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第28回 マンション管理委託費を３割削減できた理由（Vol.3）
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1372
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第27回 マンション管理委託費を3割削減できた理由（Vol.2）
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1363
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第26回 マンション共用部の電気料金をリスクなく下げる方法
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1356
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このニュースレターは、毎月月初に発行する予定です。
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