マンション管理見直し本舗 ニュースレター＜9月号＞
＜このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さんや一般の区分所有者さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。＞
マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。
先日、顧問先マンション（神奈川県 90戸）で通常総会が開催され、管理会社との契約更新に伴い、管理委託費が年間約５０万円減ることになりました。
このマンションでは、8年前に管理委託費の適正化に取り組み、管理会社との交渉の結果、従前比３３％の削減を実現し、剰余金が年間５百万円増加しました。
そして今年、8年ぶりに管理会社から人件費単価の上昇に伴う管理委託業務費の増額改定（現状比１３％増 → 年額１６０万円増）の申し入れがなされました。
ただ、長期修繕計画の資金見通しでは、管理費会計の剰余金（年間５百万円）の修繕積立金会計への振替えを含めて賄うことを予定しているため、これを受け入れるとその前提が崩れてしまいます。
また、修繕積立金については、５年前の総会で５０％の増額改定をしているため、再度の増額は避けたいところです。
とは言え、管理員と日常清掃の人件費単価が上昇しているのは確かなので、理事会にて管理員と日常清掃の勤務時間の見直しを行い、仕様変更案として下記の２種類のプランを検討し、マンション内でアンケートを実施しました。
＜従前の仕様＞【管理員：週勤４５時間 日常清掃：週勤１６時間】
◾️管理員 ：週7日勤務（週5日：各7時間、週2日：各5時間 ）
◾️日常清掃：週4日・4時間／日勤務
→ 現状比月額１３万円増
＜仕様変更プラン：Ａ案＞【管理員：週勤３９時間 日常清掃：週勤１４時間】
◾️管理員 ：週6日勤務（週5日：各7時間、土曜：4時間 日曜：休）
◾️日常清掃：週4日（1日の作業時間を30分短縮）
→ 現状比月額４万円増
＜仕様変更プラン：Ｂ案＞【管理員：週勤３２時間 日常清掃：週勤１０.5時間】
◾️管理員 ：週6日勤務（週4日：各6時間、週2日：各4時間、日曜：休）
◾️日常清掃：週3日（1日の作業時間を各30分短縮）
→ 現状比月額４万円減
アンケートの結果、全戸の７割強から回答があり、回答者の約７割が「Ｂ案」を支持しました。
そのため、Ｂ案で総会に議案を上程することとなり、コスト削減できたというわけです。
このマンションでは、竣工時から管理員が２人体制で、毎日朝から夕方まで勤務しているうえ、日常清掃も別に清掃員を派遣しているため、同規模の他のマンションと比較しても「かなり手厚い」仕様になっていました。
このように、従前の管理品質をさほど落とさないことを前提に、管理仕様を見直す視点を持つことはとても重要だと思います。
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＜講 師＞
（株）マンション管理見直し本舗 代表取締役 村上智史
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管理会社や大規模修繕工事の施工会社といったプロフェッショナルの方々向けを想定しているので、ブログよりも専門性が高く、少々長めかつ濃い目の内容になっています。（会員制のため最初に登録は必要ですが、記事の閲覧自体は「無料」です。法人向けですが、管理組合名を記載の上ご登録ください。）
第33回 保守業者の変更でエレベーターの修繕工事費を適正化した事例＜New＞
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1422
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第32回 機械式駐車場の「修繕問題」と「空き区画問題」を同時に解決したマンションの話
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1407
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第31回 マンション管理委託費を３割削減できた理由（Vol.4）
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1401
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第30回 10分でわかる！管理会社による「第三者管理方式」導入の注意点
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1393
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第29回 2024年秋に再値上げ！「マンション保険」の見直し方
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1379
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第28回 マンション管理委託費を３割削減できた理由（Vol.3）
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1372
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第27回 マンション管理委託費を3割削減できた理由（Vol.2）
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1363
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第26回 マンション共用部の電気料金をリスクなく下げる方法
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1356
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