マンション管理見直し本舗 ニュースレター＜7月号＞
＜このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さんや一般の区分所有者さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。＞
都内にある顧問先のマンション（築18年）では、エレベーターの保守契約が「POG」のため、制御装置などの交換を含む修繕費は管理組合が負担しなければなりません。
先日、元請けの管理会社を通じて、インバーターユニット及び非常用バッテリーの経年劣化について指摘を受け、３百万円を超える修繕工事の見積もりが提示されました。
他のマンションでの経験から「高すぎないか？」と不審に思い、別の保守会社に見積もりを依頼したところ、２５％も安い金額で提示されました。
エレベーターや機械式駐車場といった、定期的な保守点検を伴う設備の修繕工事の場合、当該保守業者以外の業者から相見積もりを取って安い方を選択することができないという「不文律」があります。
保守業者に言わせると、「よその業者に修繕させた設備を保守するのは後で不具合が出るなどのリスクがある」というわけです。
それなりの説得力はありますが、さすがに２５％の差額は見過ごせません。
ちなみに、現在の保守業者と管理会社がグルになって工事のマージンをシェアする取り決めになっている可能性も考えられます。
そのため、工事見積書とともに別の保守業者への切り替えを理事会に提案したところ、保守料金も現在と変わらないため、修繕工事の発注と併せて保守委託先も変更することになりました。
また、その保守業者とは管理会社を通さずに、組合が直接契約することになりました。
毎月の保守料金は口座振替えで精算するので、組合直契約でも特に手間は増えません。
管理組合にとって、管理会社や保守業者をリプレイス（変更）するのは、かなり勇気が要ることでしょう。
ただ、そうした「弱み」に乗じて管理会社あるいは保守業者が過剰なマージンを上乗せしてくることがありますので、ご注意ください。
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1．講 演
「管理コストを３割削減するための見直し術」
これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目と仕様について効果的な見直しポイントを解説します。
【内 容】
■ ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容
最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。
■ ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度
エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。
■ ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）
設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。
■ ポイント４：事務管理費など管理会社の経費
管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。
＜講 師＞
（株）マンション管理見直し本舗 代表取締役 村上智史
２．個別相談会（※事前にご予約ください。）
貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）
その他、管理会社の変更や大規模修繕などのご相談も随時承ります。
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※お名前・電話番号・「マンション名」を添えて、本メールへの返信でお申し込みいただいても結構です。
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私のブログで最も読まれた記事＜月間ベスト５＞をご紹介します。
第1位 被害総額9億円！？史上最悪かもしれないマンション管理組合の財産着服事件
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第3位 金銭着服を連発しても反省しないマンション管理会社に「登録取消」のレッドカードを！
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YKK AP（株）が運営する工務店・リフォーム店向けの情報サイト「Ａ−PLUG」に、マンション管理組合の運営・管理に関する記事を寄稿しています。
管理会社や大規模修繕工事の施工会社といったプロフェッショナルの方々向けを想定しているので、ブログよりも専門性が高く、少々長めかつ濃い目の内容になっています。（会員制のため最初に登録は必要ですが、記事の閲覧自体は「無料」です。法人向けですが、管理組合名を記載の上ご登録ください。）
第31回 マンション管理委託費を３割削減できた理由（Vol.4）＜New＞
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1401
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第30回 10分でわかる！管理会社による「第三者管理方式」導入の注意点
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1393
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第29回 2024年秋に再値上げ！「マンション保険」の見直し方
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1379
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第28回 マンション管理委託費を３割削減できた理由（Vol.3）
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1372
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第27回 マンション管理委託費を3割削減できた理由（Vol.2）
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第26回 マンション共用部の電気料金をリスクなく下げる方法
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1356
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第25回 「区分所有法」はどう変わるのか？ 改正試案のポイントを解説！（３）
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1333
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このニュースレターは、毎月月初に発行する予定です。
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