物件買付ツアー

先日、ある地方都市への物件買付ツアーに同行しました。

このツアーは毎年３－４回実施されていまして、毎回１０名前後の参加者があり、実際に視察した物件に買付を入れて購入する方が都度複数名いらっしゃるツアーです。
私自身も以前にこのツアーで見た物件を購入したことがあります。

今回は史上最多の２０名を超える参加者があり、１棟目の投資物件を探す方を中心に購買意欲が高いメンバーが多数参加されていました。

２日間にわたって18物件を視察、お昼にご当地名物の回転ずしに並ぶ時間もないほどに過密スケジュールをこなしました。
結果、複数物件に買付が入り、即物件争奪戦が開始されたようです。

その一方、４－５年前に比べると物件の価格が高く、選定が非常に難しい状況である感触も受けました。
実際に、どのように物件の選定が難しい状況なのでしょうか？

従来、このエリアで物件を選ぶ条件は、
・築１５年以内
・利回り８％以上の物件
の２点が基本的な基準でした。
利回り８％であれば、２％の金利で融資を受けてもイールドギャップ６％が維持でき、
築１５年以内であれば運営費を20～25％程度に抑えることが出来る。
よって、安定的なキャッシュフローを維持することが可能というのがその理由でした。

しかし、今回のツアーで見た物件でこの条件を満たすものは１つもなかったのです。
このように、一目で条件を満たす物件が少ない（ない？）場合、我々はどのように物件を選ぶのがいいのでしょうか？