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売却タイミングをシュミレーションしてみる
物件を何年か保有して、「そろそろ売却も考えてみようかな」となったら、売却タイミングのシュミレーションをしてみましょう。
まずは表計算ソフトに、ざっと次の項目を打ち込みます。
・年額家賃
・ローン残高
・簿価
・売却利回り
売却利回りは、「この物件、これくらいの利回りなら買う人いるだろうな」といった利回りです。
次に「年額家賃」と「売却利回り」から想定売却額を算出します。
前者が1,000万円で後者が10%なら1億円ってことです。
ここから、簿価と売却時の諸費用を引いたら売却益が出ます。
これに税金がかかるわけです。
一方、想定売却額からローン残高と諸費用と税金を引いたら売却キャッシュフローです。
これがいくらになりそうかが、売却をするか否かの最重要ポイントだと思います。
売却キャッシュフローが思ったより出なければ、「売却額を上げるか」「もう少しローン残高が減るまで待とうか」とかになるわけです。
確かに、売却額を上げたら売却キャッシュフローは増えそうです。
でももう少し待ったら本当に売却キャッシュフローは増えるのでしょうか?
これはシュミレーションをしないとわかりませんね。
ローンの条件や購入時に自己資金をどれだけ投下したかで、ローン残高の減り方が違うからです。
低金利で借り入れができていればローンの元本の減り方は早いし、自己資金をそれなりに入れていれば、そもそもスタート時のローン残高が簿価に比べて低いので売却時には有利に働きます。
売却シュミレーションをすると、「あー、購入時に自己資金を入れて、低利で借り入れしておいて良かった!」なんて思ったりします。
実際には、これ以外にも売却シュミレーションを難しくする要素が2つあります。
家賃と売却額が、将来どう推移するかです。
これらは当然変動しますが、どう変動するかを想定するのは難しいので、
・家賃は毎年1%低減する
・売却利回りは毎年0.1%あがる
とか、簡便な方法が現実的なところだと思います。