物件取得戦略（１）

一概に不動産といってもいろいろなものがあります。

用途によって、住居とかオフィスとか店舗。
区分所有のものもあれば一棟ものや戸建てあるし、区分の中にもワンルームやファミリー向けのものもある。
構造的にも、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造などがあるし、新築もあれば中古もあります。
そのそれぞれにそれなりのプレーヤーや成功者がいるので、いろいろなことを聞いて頭が混乱する原因になったりします。
では一体どういった不動産に投資すればいいのでしょう？

これには多分正解はないのだと思います。
自分の目的やスタイルにあう物件を選べばいいし、つまみ食いをしてもいいのでしょう。
でもそれぞれがどんな特質を持っているのかを理解した上で選ぶというのが基本だと思います。

私は最初に都内の新築の区分ワンルームを買いました。
でもこれは失敗でした。
なぜか？
前々回お話しした返済比率が100％を超えていたんです。マイナスキャッシュフローです。
さすがに当時の私でもこれはまずかろうと、頭金を結構入れて80％くらいにはしたんですね。でもこれってどう考えてもおかしいです。
しかも区分の運営費って、実額にすると大したことないのですが比率にすると20％くらいあるんです。これでキャッシュフローゼロです。固定資産税や火災保険を考慮すると再びマイナスキャッシュフローです！
数年後、市況が良かったので売って売却益が出ましたけどそれはラッキーなだけでした。
「まずは返済比率や運営費を把握して購入前にシュミレーションしましょう。そして十分な余裕をみましょう」というのはこの時の経験に基づいています。

かなずしも区分やワンルームが悪いとは思いません。それらで実績を上げている投資家さんもたくさんいると思います。
私の場合、まずかったのはシュミレーションで十分な余裕を見なかったのに加えてもう１点あります。
それは、この投資の目的や狙いが明確でなかったことです。ありがちな、物件を買うことが目的になっていたんですね。
２社からそれぞれ提案をさせ比較競合をさせましたが、結果２つとも買ってしまったのがそれを象徴しています。

区分ワンルームを買ったあと、「やはりなんか違うなあ」と遅まきながら勉強を開始しました。
自作のシュミレーションツールでチェックしながら、相当数の物件を１年近くかけてみました。
約１年後、ある地方都市のRCの１棟ものを購入しました。
月額家賃収入が150万くらいの物件でした。返済比率は55％。そんなに低いわけではありませんが、区分を購入するときに比べるとこの投資の目的や狙いを自分なりに持っていました。

次回はその辺のお話をしたいと思います。