指標で比べる　地方中古RC vs 首都圏新築木造

前々回お話しした「地方中古RC」と「首都圏新築木造」を、前回お話しした指標で比べてみました。

こうみるとすべての数値が「地方中古RC」の方が勝っています。
特にDSCRとBERで顕著ですね。
DSCRの目安は1.3でしたから、「地方中古RC」は合格ですけど「首都圏新築木造」はこの数値に達していません。

でもこれって、１年間運営したからわかったことであって、購入時にここまでわかるのかという疑問が湧きますね。
その通りです。特に新築は要注意です。

中古の場合、GPI（満室想定家賃）はレントロールをみれば明らかです。改ざんでもされていない限り、空室以外は実績値です。つまり比較的正確な数値です。
でも新築の場合、多くは業者の作った想定家賃なんですね。
これって、想定だから実績ではない。鉛筆舐めて作ることもできちゃうわけです。

新築を建てて販売している業者さんは大抵提案書の作り方が上手です。
全ての指標が優秀な数値である提案書をきれいなシュミレーション資料で見せてこられたら、大抵納得します。
でも、ちょっと注意していただきたいのが、GPIの数値なんです。

想定家賃が市場の家賃と乖離がないか、これはチェックする必要があります。
新築とは言え、周辺の類似物件より２割増しくらいの想定家賃であれば、業者さんを問い詰めないといけないかもです。。