キャッシュフローを確保するには（その２）

前回の「キャッシュフローを確保するには」では返済比率と運営費をシュミレーションしてキャッシュフローを確保できる物件を選びましょうとお話ししました。

その構造をもう少し詳しくみるとこんな感じです。

よく見る絵だと思います。
言葉を覚える必要はないと思いますが、GPIというのがいわゆる満室想定家賃で、そこから空室損を引いたのがEGIです。実質的な家賃収入ですね。

そこから運営費、、、忘れちゃいましたかね。
管理会社に払う管理費とか、清掃費とか、共用部の電気代、修繕費、火災保険料。固定資産税、広告料、、、そういった収益物件の運営にかかる費用をもろもろひっくるめた費用ですね。
家賃収入からこの運営費を引いたのが、NOI営業純利益です。

そこからローン返済をして残ったのが税引前キャッシュフローです。
実際にはここから税金を払って、最終的に残るのが税引後キャッシュフローですが、税金は各自各様の状況や経費の使い方にも依りますので、税引前キャッシュフローまでシュミレーションするのが一般的だと思います。

先日、ちょうど１年前に物件購入をお手伝いした投資家さんの運営状況をレビューしてみました。
ある地方都市の築浅RCの物件なのですが、返済比率が55%に対して、運営費が20％で運営されていました。
キャッシュフローが25％ですからなかなかいいのではと思います。

一方、最近面談をした投資家さんが１年前に購入したという首都圏の新築アパートは、すべて購入した会社にお任せの運営費が定額で16％なのですが、そもそも返済比率が76％。（融資付けも、購入した会社にお任せだったようです。）
キャッシュフローが8％しかないんですね。
いわゆる家賃保証がついていて、空室リスクがないように見えますが、家賃保証の契約の変更や解除を考えるとちょっと不安な感じだと思います。

必ずしも後者の投資が間違っているとは言い切れないとは思うんです。
前者のような案件もみて、なんらかの理由で後者を選ぶのなら、それもいいと思います。
でも、前者のような投資を知らずに進めてしまったのなら、それを知ったいま、ちょっと反省しているかもしれませんね。

（下記に運営費管理用のシートの例を貼っておきますね。）