都内の旗竿地で民泊・旅館業はできるのか?
旗竿地とは…
旗竿地とは、いわゆる旗の形をした地形を言います。詳しくは下記の記事を見ていただくのが良いかと思います。法令上は路地上敷地と呼ばれているので、どちらも同じ意味だと思って以下読んでください。
民泊の場合
民泊の場合は、建築基準法上は住宅の扱いのままなので、旗竿地だから民泊できないとかそういったことはありません。特に気にしなくてokでしょう。
旅館の場合
旅館業を行う場合は、建築基準法上、特殊建築物となり、用途が変わるので、特殊建築物の制限を受けることになります。
建築する場合
特殊建築物は、東京安全防災条例の10条で旗竿地（路地上敷地）で制限を受ける規定が記載されています。
(路地状敷地の制限)
第十条 特殊建築物は、路地状部分のみによつて道路に接する敷地に建築してはならない。ただし、次に掲げる建築物については、この限りでない。
一 路地状部分の幅員が十メートル以上で、かつ、敷地面積が千平方メートル未満である建築物
二 階数が三以下であつて、延べ面積が二百平方メートル以下で、かつ、住戸又は住室の数が十二を超えない共同住宅で、路地状部分の長さが二十メートル以下であるもの
三 前条第六号又は第十三号に掲げる用途に供する建築物で、その敷地の路地状部分の幅員が四メートル以上で、かつ、路地状部分の長さが二十メートル以下であるもの
四 前三号に掲げるもののほか、建築物の周囲の空地の状況その他土地及び周囲の状況により知事が安全上支障がないと認める建築物
上記であるように、旗竿地である場合は、基本的に、旅館の建設は不可です。但し書きで除かれているのに旅館業が該当するのは、1号と4号のみです。
1号：路地上（道路と接している部分）の幅が10m以上で、かつ、敷地面積が1,000m2未満の場合
4号：知事が安全上支障がないと認める場合
用途変更する場合
上の条文では、「建築」が制限されています。建築とは、建築基準法上の定義を見ると、下記のように定義されています。
十三 建築 建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転することをいう。
ここで、一つアイデアが浮かびます。もしかすると、普通に住宅を建てて、その後に、用途変更すれば、この路地上敷地の建築物で旅館業をすることができる抜け道になるのでは!!。
しかし、残念ですが、それも、建築基準法上で、用途変更の場合も準用する旨が規定されており、その道も塞がれてしまっているようです。
３ 第三条第二項の規定により第二十七条、第二十八条第一項若しくは第三項、第二十九条、第三十条、第三十五条から第三十五条の三まで、第三十六条中第二十八条第一項若しくは第三十五条に関する部分、第四十八条第一項から第十四項まで若しくは第五十一条の規定又は第三十九条第二項、第四十条、第四十三条第三項、第四十三条の二、第四十九条から第五十条まで、第六十八条の二第一項若しくは第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の規定（次条第一項において「第二十七条等の規定」という。）の適用を受けない建築物の用途を変更する場合においては、次の各号のいずれかに該当する場合を除き、これらの規定を準用する。
一 増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替をする場合
二 当該用途の変更が政令で指定する類似の用途相互間におけるものであつて、かつ、建築物の修繕若しくは模様替をしない場合又はその修繕若しくは模様替が大規模でない場合
三 第四十八条第一項から第十四項までの規定に関しては、用途の変更が政令で定める範囲内である場合
上の条項は読みにくいですが、要するに、路地上敷地で旅館業物件を建設できない規定は、用途変更の場合も準用するということが書かれています😢
ちなみに、法改正で、200m2未満の住宅を旅館業に用途変更する手続きは不要になりましたが、手続きが不要になっただけで、用途変更の規定の適用を受けますので、抗議の余地はありません。
接道義務は有名なので、4m以上接道している路地上敷地では旅館業できるのではないかと思われがちなので、ちょっと落とし穴ですよね。旗竿地で旅館業することの何が問題なんだ🥺と叫びたくなりますよね。あまり納得感がありませんが、一方でそれ故に旅館業ができる土地が限られ、参入障壁になっているとも言えるので、既に旅館業をしている事業者は前向きに捉えることができるかもしれません。
結び
一軒家ホテルでは、こういった情報発信に加え、旅館業物件の立ち上げや運営代行も行っていますので、もし興味ありましたら、お声掛けください。プロフィールにメールアドレスと電話番号を載せています☆