自宅売却の時、媒介契約の種類について

今日は、自宅の売却を検討している方から質問をいただきました。ありがとうございます( ^ω^ )

質問

自宅の売却を考えています。不動産業者に相談したところ媒介契約の話がありました。いくつか種類があったのですがどれにするか検討しています。どれがお勧めですか？

解説

持ってる不動産を売却する時、一般的には不動産会社に依頼します。
この売却を依頼する時に不動産業者と結ぶ契約(売却業務を依頼する契約)が媒介契約です。

Googleで検索すると
ばいかい【媒介】：二つのものの間にあって、両者の関係のなかだちをすること。
と出ます。不動産業者とエージェント契約をするという事です。
種類は3つです。

一般媒介契約
複数の不動産業者に依頼できます。つまり、複数の業者に「物件を売ってください」と依頼することができるので、広く買い手を探すことができます。

専任媒介契約
一社の不動産業者に依頼します。他の業者に依頼は出来ません。ただし、売主自身が買い手を見つけた場合には、その取引を行うことができます。

専属専任媒介契約
「専任媒介契約」の制限範囲強化版です。こちらも一社にしか任せらません。また、不動産業者が見つけてきた相手としか契約をする事が出来ません。

一般媒介：「依頼業者　複数」「契約者　自分〇　業者〇」
専任媒介：「依頼業者　1社」「契約者　自分〇　業者〇」
専属専任：「依頼業者　1社」「契約者　自分✖　業者〇」

どれがお勧めか？

業務に携わっている身としては「専任媒介契約」をお勧めします。
理由は
一般媒介：不動産業者は最低限の動きしかしません。広告費をかけられないからです。複数の不動産会社に依頼が出来るので良いかなと思いますが、不動産業者は自社で契約できる可能性が下がるので、経費倒れのリスクしかありません。
専属専任媒介：自分で見つけてきた買主と契約する事が出来ない内容が邪魔だからです。実際には依頼業者に紹介すれば問題なく話は進むと思いますが、じゃあ専任媒介でいいじゃん、という事になります。業者側の立場が強すぎてもよくないかなと。

私も依頼を頂く際は、上記の理由を説明したうえで専任媒介を先ずはお願いしています。
勿論、決めるのは私たちではないので自由に選択いただけますし、全ての理由を説明しているのでトラブルになったことはありません(^^)
補足しておくと、一般媒介で依頼を受けるケースも沢山あります。最低限といっても、指定流通機関には情報を登録しますし、物件図面や写真素材等の収集、現地調査、WEB広告も出します。ただ、WEB広告は特別目立つような掲載までは出来ません。
※大手のポータルサイトの掲載料は高額です。月数万円～数百万円かかります。そこに追加料金でオプションをつけると上位表示されたり目立つ表示が追加される仕組みになっています(^^)

まとめ

おススメは「専任媒介契約」です。
また、注意点として
・どのような広報戦略でかいてをみつけるか？
・情報の囲い込みはしないか？
を聞いてみるといいかもしれません。
囲い込みは実際にかなりの数あります。
不動産業者から先へ情報が行きわたらないと、素早い売却には至りません。
是非参考にしてみてください。

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