【海外不動産投資】 アメリカに不動産を所有するのは怖くないですか？

話のきっかけ

先日、友人と食事をした時にお互いの近況報告をしているなかで私のアメリカでの不動産投資について状況を説明しました。友人は、面白い話だし、自分の息子にはいろんな選択肢があることを教えたいので機会があれば話を聞かせてやって欲しいと言われたところで、カウンターの反対側で話を聞いていた女将さんが会話に加わりました。「遠くに不動産を持っているのって怖くないですか？」との質問でした。小さい店とは言え都内の一等地でお店を経営されているわけですから、不動産に多少なりと関りをお持ちで興味を引いたに違いありません。

経験がモノを言うのは間違いありません

最初にホノルル・ワイキキにあるコンドミニアムを購入した時には、初めての経験で、何が起きるかは分からず多少の心配はありました。心配と言っても「夜、眠れません」という類のものではなく、一体どうなるのだろうか？部屋を借りてくれる人はいるのだろうか？といろんなことをなんとなく考えているという感じでした。一方で、コンドミニアムを購入できた高揚感や未知の領域に入っていく刺激みたいなものもあって、やってみるしかないよね。ダメだったら売って退散すれば良いだけ。というような思いも頭にはあったと思います。あれから10年以上が過ぎて、事故なく、嫌な思いもせずにやってくることができて、アメリカで賃貸不動産を持てば、どんなことが起きて、どういう対処をし、何を重要視すれば良いかを分かってきたわけです。だから経験が生きるのは確かです。

近くに賃貸物件を持っていても自分では何もできない

経験したからこそ分かると言えば身も蓋もないですが、実際に遠く離れた土地に賃貸物件を所有すると、どこに不動産を持っていても自らできることはない現実が見えます。隣の土地に建っているアパートの大家をやって家賃回収や修繕を自分の仕事にするなら話は違いますが、会社員としての本業があれば自分では何もできないし、そもそも自分自身で管理を行う大家をするつもりがありません。とすれば、賃貸物件がある場所が、歩いて5分でも、隣の県でも、それがアメリカでも変わりないということです。結局は誰かに頼ることになるので、所有物件が近くにないと駄目という理由がありません。自分で管理することを基準としなければ物件の選択肢が増えます。自分の投資規模や期待するリターンなどで投資対象を選んだ方がより納得できる物件を選ぶことができるのです。

リスク分散を考えるとむしろ安心？

私がワイキキのコンドミニアムを購入した理由の一つは、日本の地震でした。リスクのない投資はこの世の中には存在しません。投資するという行為はリターンを求めるわけで、リスクに応じたリターンしか得られません。低リスク高リターンが理想ですが、そんなものはあり得ないわけです。不動産を持てば、自然災害が当然リスクになります。日本では台風が来ます。ただ、地域を選べば台風の被害は避けられると思います。一方で一番大きな被害をもたらす地震はどうでしょうか。阪神大震災以前は、大きな地震が来るのは関東だとみんな信じていました。しかし、日本中には活断層があって、大きな地震が起きる確率は、日本のどこにいても大きな差がないということになりました。そんな日本で不動産投資を行うのはリスクが高いと判断したわけです。メンフィスにも竜巻というリスクがありますが、記録を見るかぎりは確率が低いと考えています。こればかりは、神のみぞ知る領域で私が間違っている可能性があります。しかし、日本で何かが起きた時にダブルでアメリカの不動産に危機が迫るリスクはほぼないと考えています。それは離れているからこその安心材料です。

管理体制があるからこその安心感

ワイキキの物件を買ってリモート大家を10年やった結果として学んだことは、物件の借り手であるテナント決定と管理体制の重要性です。借り手がつく可能性が高い物件を買うのが最初の条件ですが、それがクリアできれば、家賃を問題なく払い続けられる人が長く住んでもらえると賃貸運営が安定します。物件の管理が適切に行われていれば、テナントは長く住んでくれるでしょうし、物件を良い状況に保つことができます。例えば、水回りに問題が起きたら、エアコンが故障したら、お客様であるテナントのためにできるだけ早く対応するのが基本です。その好循環を生める体制を作れたら、日本でもアメリカでも安心して不動産投資を行えるはずです。私がお世話になっているメンフィスの会社は、4000件の物件を投資家に売り、賃貸物件の管理を行っています。これまで真剣に調べたことはないですが、そんなサービスを行っている日本の会社は知りません。自分では何もできないから、信頼できるパートナーが必要で、そのパートナーが見つかれば、自分が所有している不動産がどこにあるかは関係ないというのがこれまでの経験における結論です。