3話目:1号物件の失敗談

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こんばんは。看護師投資家やぬしです。

9月に入り、少しずつ過ごしやすい気候になりましたね。今、私は新築アパートの建設に向けて、融資付けの真っ最中で忙しい日々を送っています。

そもそも私が副業として不動産賃貸業を始めたのが、2022年の12月になります。それまでは資産運用として、インデックスファンドの積み立てや個別株の積み立て、米国株などを主に行っていましたが、以前から不動産投資には興味があって、REITを買ってみたり、アパートの見学に行ったりはしていました。

ただ、もともと性格的に石橋を叩いてもあまり渡らない性格で融資を引いて投資に回すって言う手法になかなか踏ん切りがつきませんでした。

不動産賃貸業を始めた理由

そんな私がなぜ副業として不動産賃貸業を始めるに至ったかと言うと、娘の存在があります。


実は上の娘は軽度の自閉症スペクトラム障害があります。なかなか人間関係を築くのがうまくいかず、学校生活も彼女にとってはなかなか難しいようでした。

今は何とか高校には通い、大学入試に向けて頑張ってはいますが、バイトなどをしてもなかなか人間関係のトラブルで長続きせず、親としてはこの先この子がしっかり就職ができるのか不安でなりませんでした。

親ばかかもしれませんが、この子が将来金銭的に困らないような保険をかけておきたかったので、不動産賃貸業を定年後に向けて、今から準備をとしておこうと思うようになりました。

種銭も株式投資である程度貯まったので、まずは小さな物件から資産の入れ替えと言う形で少し不動産にシフトしていこうと考えました。

1号物件として狙ったのがオーナーチェンジで売りに出ていた。500万円台の耐用年数切れの木造戸建て賃貸でした。

1号物件の購入まで

最初は、張り切って銀行さんを7行ほど飛び込みでまわらせていただきましたが、さすがに未経験のひよっこ投資家が銀行訪れたところで話を聞いていただきましたが、全く融資にはつながりませんでした。

融資条件としても7%とフリーローンに近い内容であったり、目標とする融資金額につながらなかったりして、結局その物件は流れてしまいました。なかなか500万円と言うお金をその物件に注ぎ込む勇気がありませんでした。

ただ、その経験からとりあえず金額は安くていいので自己資金で買える範囲内での戸建て賃貸を購入し始めてみようと思い、今度は150万円で売りに出ていたワンルームの木造築古戸建て賃貸をオーナーチェンジで買うことにしました。

その物件は売主さんが事業をしてらっしゃるそうで、その社宅として使用していたものでした。そこの元社員さんが続けて賃貸したいと言うことで、資産の入れ替えと言う理由で売りに出していたものになります。

昨年の12月に決済し駐車場がない物件だったので近隣駐車場を借り上げて、公務員は自主管理は規約上ダメなので、つながりのあった管理会社さんに賃貸管理の依頼をし後は、家賃の振込を待つだけになっていました。

年が明け、1月・2月と振り込みがなく何か管理契約結んだばっかりだし、まとめて入金されるのかなぁと思っていたところ管理会社さんから連絡がありました。

管理：あ～、やぬしさんお世話になってます～。
やぬし：どうしました。
管理：あの～、誠に言いにくいのですが、あの入居者さん契約を売主さんから替えた後に家賃滞納してまして。
やぬし：通りで入金されないと思ってました・・。この後どうなるんですか。
管理：今、督促出しているんですけど反応なくて・・・。
やぬし：わかりました。また、進展あったら連絡ください。

その瞬間、あ～やられたと悟りました。多分、売主さんは退去したい入居者さんに新たなオーナーになったら退去してもいいよと言い含めた上でオーナーチェンジ物件として売りに出し、売買契約が済んで自分に売主が変わった時点で家賃滞納し始めたのだと思います。(o´д`o)=３

実際、2月に家賃滞納借主さんから正式に契約解除の申し込みがあったと連絡があり、内見しましたが電気・ガスの滞納書類のみで後はもぬけの殻でした。

1号物件のその後

内見時には天井には雨漏りの跡があり、窓は歪み養生テープで補修した跡がありました。

やぬし:これ、修繕するとかなり掛かりますよね〜。
管理:いやぁ〜。直さなくて良いですよ。気にせず借りる人は居ますから！
やぬし:((((；ﾟДﾟ))))))) いやあ、さすがに雨漏りだけ直しますか。
管理：了解です。


お家賃安いとそんなもんなんですかね…。

とりあえず、天井は修繕し再募集掛けてます。

この物件からの教訓

• 社宅のオーナーチェンジ物件には気をつけよう！

• 安いには安いの理由がある。