4話目:2行融資相談行ってみた件
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みなさん、こんばんは。
看護師投資家やぬしです。私は今、8部屋+駐車場10台の新築アパート建築を計画中です。
進み具合としては、融資特約付きで土地の契約を済ませて融資相談の段階となってます。
本日は有給を取り、一日中、ビルダーさんと共に銀行周りでしたので、備忘録として残して置こうと思います。
いやぁ、皆さん融資付いてます？今、本当に厳しいです。自分の地元だけなんですかね。建築単価も上がるし心折れそうになりますが、負けません。家族の為なので。
今までの経緯
先月にアパート用地をローン特約ありで、国道沿いのドラッグストア前の相続案件の約90坪の土地をローン特約ありで買付・契約してから、不動産屋さんから隣地の地主が安くて良いので売却したいと話があり、「隣地は高くても買え」の格言通りに購入の検討をしました。
プランニングは6部屋で出来上がって、融資相談もしていてD銀行からは希望額には満たない感じですが前向きな返答があった所でした。
隣地は上下水道引き込みなしの89坪なのですが、購入出来れば、部屋数も増えるし田舎では必須の駐車場も余裕を持って取れるのでダメ元でかなり安く指値しました。
やぬし：こんな値段じゃ厳しいですかねー。
不動産屋：うーむ、まぁ、持っていってみましょうか。
やぬし：宜しくお願い致します。あっ、境界のブロックと車庫の基礎など残地物も売主持ちで更地渡しでお願いします。
不動産屋：わ、わかりました。他には。
やぬし：確定測量も売主負担で。
不動産屋：…。了解です。一応持って行きます。
やりすぎかと思った所、一本の電話が。
不動産屋：やぬしさん、買付通りました。
やぬし：まじで！
不動産屋：はい。
と言う事で隣地も契約し、約180坪に増えたのでプランニングも、6戸→8戸に変更し再度練り直して貰う事になりました。
先行2行は玉砕
まずは、義理堅い性格なもので去年初めての物件を相談させて頂いたA銀行さんに話を持って行きました。ここは以前に中古アパートの打診をしたときに親身になって相談に乗ってくれましたが、審査部で否決になったところです。
担当者さんは入院中（本当かは不明）との事で不動産屋さんも取引ある銀行なので他の支店の紹介していただいた担当者様に書類を揃えていざ突撃。
内容は端折りますが、あえなく玉砕。
元々、不動産賃貸業にあまり融資しない銀行だったので、気を取り直して2行目行ってみよ！
次はビルダーさんから紹介のB銀行
営業部の方も、前向きで6戸より8戸の方が収益性上がりますよとか、何とか稟議通そうとする気概が伝わってきます。
書類を提出して約一週間後に電話が…。
B銀行さん：結果が出たので直接お話ししたいのですが。
やぬし：勿論時間取ります。昼休憩の時間でいいですか。
と言う事で、今まで電話でごめんなさいが多かったので、リーチアクションとしては期待度大で確変突入か！と思ってました。この時までは…。
B銀行さん：お忙しいのにすみませんお時間とっていただいて。
やぬし：いえいえ、それでどんなもんでした。
B銀行さん：昨日、稟議の結果が上がりまして・・。
やぬし：はい、でどんな感じ
B銀行さん：今回、誠に残念ながら審査部から許可が下りなくて・・（玉の汗）
やぬし：あ～そうなんですか。あといくら自己資金入れれば。
B銀行さん：そうではなくて、融資自体が・・・。
やぬし：0解答・・・。
B銀行さん：はい、残念ながら・・・。ご期待に添えず・・。
まじか・・・・・。ʅ（◞‸◟）ʃ
詰問したいのはやまやまですが、極めて冷静に。
やぬし：残念です。今後のために参考にしたいので否決の理由って何ですかね・・。
B銀行さん：属性も問題ないですし。自己資金もある程度お持ちでしたので、自分も行けると思ってました。審査部からは「場所」とのことです。
やぬし：「場所」ですか・・。確かに中心部ではないですし土地の評価も低いとは思いますが、法人需要も見込めますし真ん前にドラッグストアもありますし悪くないと思うのですが・・。
B銀行さん：私もそう思います。ただ、審査部の長がその地元の方で、地主系の新築アパートが9月完成でまったく埋まっていないのにリスクを感じていまして・・・。
そりゃそうでしょうよ！あの場所で家賃相場からかけ離れた値段設定なんだから！(#ﾟДﾟ)ﾄﾞﾙｧ!!
やぬし：（極めて冷静に）そうなんです。地主さん系アパートで家賃設定も高めで、そもそもターゲットも違うので・・。
B銀行さん：わかってます。私たちもそう審査部に言いましたし、家賃設定も低めの収支計算書なのでもう少し行けることも伝えましたがひっくり返りませんでした・・・。申し訳ございません。
期待していただけに落胆は大きく、その晩は酒量が半端ない感じでした。
気を取り直して次です。
C銀行さん玉砕
今日の午前中はC銀行さんに行ってきました。地元では大き目の銀行なのであまり期待せずに回ってきました。ビルダーさんとテーブルにつき案件資料を渡して目を通してもらいましたが、いきなり苦い顔
やぬし：いやぁ～、難しそうですかね～。
C銀行さん：う～ん、うちではギリギリの案件なんですよね。
やぬし：というと。
C銀行さん：すごく通してあげたいんですけど。同じような案件で、家族の資産まで調べ上げて否決になったケースがあってトラウマなんです。お客さんにも迷惑かけたので。
ん、いい人じゃんこの人。
やぬし：審査部まで上げたら通りませんかね～。
C銀行さん：微妙なんですよね。今、上から投資家さん案件は受けるなと言われていて、でも、貸すところないので通したいんですけど。やぬしさん、区分お持ちですよね。
やぬし：ええ、なにか問題でも・・。
C銀行さん：それがネックで。投資家さんって見られちゃうんです。
やぬし：でも、いきなり新築持ってくる人います？
C銀行さん：これが、相続か何かで土地が手に入ってアパート建てるんなら通せるんです。
やぬし：正直何が違うのかわかんないです。むしろ勉強して不動産賃貸業をやろうとする方が、ぽっと相続で手に入った土地でアパート建てようと思うより良くないですか？
C銀行さん：私もそう思います。でも、投資家案件は今はうちは渋いんです。ごめんなさい。でも、あそことあそこならいけるかもしれないのでぜひ行ってみてください。
若干、もやっとしながらも上記以外でも銀行の内情を語ってくださりすごく参考になりました。性格のよさそうな方で申し訳なさが伝わってきました。やっぱり、強いのは土地を持っていて建築費+諸経費をキャッシュでまかなえる地主様ってことです。そんなん、銀行ノーリスクじゃんと思ったエピソードでした。
D銀行さん好感触！
午後からはD銀行さんに行ってきました。
ここはメールで資料などを送り、今回は初対面。
なんだか物腰柔らかな感じの担当者様。詳しくは書けませんが、建物にも興味を持っていただき家賃設定も低めであることも指摘していただいたり、なんだかいい感じ。
ただ、今までと比べて不動産賃貸業に関する融資自体がどこも厳しいことはおっしゃってました。
ここは6戸プランでも０解答ではなく、具体的な値段提示をしてくださいましたので、少し期待してみます。
今月末までに返事がいただけるようです。何とか、通りますように！