マイホーム購入のポイントは？

みなさん、こんにちは。
突然ですが、みなさんは家を購入するときに、
どんなことに注意しますか？
購入するなら、マンション？戸建て？どちらを選びますか。

マイホームの購入は、人生の一大イベントです。
多額の資金を投入することになりますので、
失敗のない家選びをしたいものですね。

今回は、マイホーム購入のポイントについて考えてみたいと思います。

マンションか、戸建てか。
2024年8月現在、特にマンションの価格は右肩上がりで上がってきておりますが、戸建てについては比較的価格は安定しているようです。

最終的に売却することまで考えると、
マンションの方が比較的売りやすいのかなというのはあるかもしれませんが、どちらを購入するかは、その方の好みによるものだと思います。
どちらが正解というわけではなく、自分が納得して、満足できる方を購入すべきだと思います。

新築か、中古か。
これも人それぞれ、こだわりがあると思いますので、
一概にどちらが良いとは言えませんが、

私は中古派でした。
新築は、広告費などの費用も価格に乗ってくるので、
どうしても高額で売られ、住み始めると資産価値はガクッと下がる傾向にあると思います。
その点中古は、購入価格を比較的安く抑えることができるので、
購入後リノベーションをしたとしても、新築よりも安くマイホームを手に入れることができます。

ただ、現在の中古住宅に対する住宅ローン控除の税制優遇は縮小傾向にありますので、そこを踏まえると、以前に比べると中古住宅のメリットが失われてきたかなと感じます。（現在は長期優良住宅、省エネ住宅等に対しての控除が大きくなっております。）

その他、もし中古マンションを購入する場合には、
管理費、修繕積立金の金額はもちろんのこと、マンションの入居率、マンション全体で修繕積立金がいくらプールされているのかについても十分に確認する必要があります。

購入可能額の目安
一体いくらが適正なのか。
60歳までローンを払い続けるとしたとき、
当然若いうちに購入できれば、返済期間を長く確保できるので有利になります。また、最近は共働きの家庭も増えてきておりますので、ペアローンを組むという選択肢もあります。

一般的には、
年間の住宅のランニングコスト（固定資産税、管理費、修繕積立金等）とローン返済額の合計（住宅費）を、年収の20～25％以内に抑えるのが良いと言われているようです。

一方で、金融機関が住宅ローン審査を行う際の指標として用いるのが「返済比率」。年収に占める年間ローン返済額の割合を示しており、年収500万円の人が年間120万円返済する場合、返済比率は24％になります。
（120万円÷500万円×100）
その上限は30～35％と言われておりますので、上限いっぱいまでの融資を受けたとすると、多額の金額を借りることができることになります。
（年収500万円　返済比率35％　返済期間35年とすると、6,125万円借りることが可能。）

ただ上限いっぱいまで借りるのは返済負荷が大きいので、あまりお勧めはいたしません。やはり、年収の20～25％以内に住宅費が収まるように設計するのが良いと思います。
もしくは、今の賃貸の賃料と住宅費が概ねイコールになるように設計するのが負荷が掛からなくて良いと思います。

繰上げ返済
基本的に、住宅ローン控除の適用期間内は繰上げ返済をする必要はありません。（どうする？住宅ローンの金利引き上げ。）
むしろ、この期間は資金運用でお金を増やすことを考えるべきです。

繰上げ返済を検討するのは、
住宅ローン控除の適用が終わってからで良いと思います。
もしその頃、変動金利が上昇して、返済負担が大きくなっているようなら、
繰上げ返済により、ローン残高を減らすことも有りだと思います。

35年ローンを組んで、60歳以降も返済が続くような方は、
60歳時点、もしくは、再就職等により、自分の収入が落ちるタイミングで
繰上げ返済を検討する必要もあると思います。
但し、必ずしも繰上げ返済する必要はなく、ご自身の資金と相談しながら、決定していくことが大切です。

自宅の売却について
もしかすると、ほとんどの方が売却することは考えていないかもしれませんが、それこそ、ローンの返済が進み、ローン残高より資産価値の方が大きくなれば、売却して、より住みやすい家に住み替えることも可能です。特にこれから金利が上がり、世の中がインフレになってくれば、不動産の価格も上がってくるかもしれませんので。

以上のように、簡単ではありますが、
ポイントを整理してみました。
やはり、いくらの物件を買うのか。ここが一番重要ですね。
十分に検討して、みなさんが満足する家探しができることを祈っております。

今回もありがとうございました。