リノベ前提で中古戸建買ってみた（前編）
お前の魂の願いはどんな形をしている？
家を買うにあたり、大切なことはいろいろありますが、結局一番軸になったのは「お前の魂の願いはどんな形をしているか？」でした
35年ローン払って毎日帰る家で、なんか違うな？は自分も家も不幸でしかありません。
万人にとってではなく、自分にぴったりな家を探す、作り上げることが一番大事だと気づきました。
夢のマイホームまでの冒険を、どうぞ読んでいっていただけたら嬉しいです。
投資派？浪漫派？
今回お家を購入するにあたり、まず友人や同僚などいろんな人に話を聞いてみることから始めました。
結果、家購入には宗派があることが分かりました。 大きく分けると投資派と浪漫派の2つに分かれるので、まず自分はどちらなのかを知るところからはじめるのが良さそうです。
私は純度100%の浪漫派なので、いかに夢と浪漫を実現するかの話しかしないです。
ちなみに我々は事実婚夫婦でお家を買ったのですが、まあまあいろいろなことがあったので備忘録として書き残します。
同じようなことをしようとしている方の参考になれば幸いです。
我が家の現状
30代・共働き・事実婚夫婦
中古戸建＋リノベーション
物件売買契約：完了
住宅ローン本審査：完了（通過）
リノベーション会社：決定
ここまでにかかった期間：約3ヶ月
何をやったのか
実際にやったことと、こうやってやればよかったな、、という項目と順番を整理しました⇧
反省点としては２つあります。
まずファイナンシャルプランナーの方に相談して資金計画を考えたらよかったなということと、 リノベーション会社さんと一緒に物件選定をしてもよかったかもなと振り返って思います。
まあでも結果いいお家に出会えたので結果オーライだったともいう。
公正証書と住民票の合併
住民票の合併については必ずやっておきましょう。お近くの市役所で1〜2時間程度で完了します。
公正証書について私たちの場合は提出を求められませんでした。
不動産屋や銀行で「事実婚であることを証明できる書類はお持ちですか？」と聞かれたので、口頭で住民票と公正証書の話をした程度です。
必要となる場合もあるかと思うので、用意しておくに越したことはないという感じです。
理想のおうちを見つけるために
まずは自分が何を家に求めていて、何年間住むのかを言語化する
絶対条件
10〜15キロの中型犬が飼える
車とバイクが置ける
希望条件
自転車通勤がしやすいような大きな土間がほしい
まずは中型犬が飼えることが家を買う大きな理由でした。
マンションなどでもペット可物件はあるのですが、基本的に小型犬か猫など小さめサイズが条件です。それを考えると一戸建て一択かなと。
あとは、2人ともお出かけが大好きなので車・バイク・ロードバイクが置けること。
ロードバイクについては通勤で使うため、屋内に入れやすい大きな土間を作りたいという希望がありました。
住む期間：30〜35年
60代になったら私の実家を譲り受け、そこに夫婦で移り住むことを決めていました。
今から初老までの比較的足腰が丈夫な時期を住むことができる家と決めたため、平屋やバリアフリーであることは必須ではありませんでした。
理想のお家に出会うまで
まずはSUUMOで気になる物件に問い合わせをする
賃貸と同じように、エリア・条件を入力して気になる物件に問い合わせをしました。
大手と中堅の2社の不動産会社の営業さんに担当していただき、それぞれ物件の提案確認や内見をやっていきました。
一度条件をリセットして、エリアを広げLDK条件を外したら理想のおうちが見つかった
最初は営業さんに提案いただくものの中で気になったものに内見に行っていました。
どれも中古物件とはいえとても綺麗で、中にはリフォーム済みのものもありましたが、なんだかピンと来る物件に出会えませんでした
自分が欲しいものが分かっていないと「世間でよいとされている基準」だけが指標となるため、なんかピンとこない…とさまようことになってしまいました。
そのため、夫婦で再度「どんな家に住みたいのか、どんな暮らしをしたいのか」についてファミレスで喋りながらSUUMOを見てみることにしました。
その結果、自分の希望を言語化すると、営業さんに提案いただいたものとはかけ離れていることがわかったので条件を一度全て白紙にし、エリアを広げLDK条件を無しにしてSUUMOで検索をかけたら見つかったのが今回購入するお家です。
魔法の呪文「注文住宅の中古物件を出してください」
お家を探している最中、戸建にはいくつかのタイプがあることに気づきました。
建売住宅：すでに建設された状態で販売されている住宅
注文住宅：土地を購入し、建物の設計から施工までを自分の希望に合わせて行う住宅
セミオーダー住宅：建売と注文の間の住宅、基本的な設計や構造は決まっているが、内装や設備、間取りの一部をカスタマイズ可能
この中で、特に私たち夫婦が心惹かれたのは注文住宅の中古物件です。
注文住宅とは、そのご家族の望みの形、魂の願いの顕現です（急なメイドインアビスみ）
私たちと近い魂の形をした売主様の物件に出会えたら、あとは住み継ぐだけ。
そのため、Googleで「SUUMO 注文住宅 中古物件 エリア名」で検索をかけてひたすらSUUMOを見ていく形で探しました。
中古戸建の見るべきポイント
お家購入にあたり付け焼き刃ながら勉強しまして、中古戸建はいつ建てられた物件かをまず見ることが大事だと学びました。
1981年：1981年5月31日までに確認申請を受けた建物は｢旧耐震｣、1981年6月1日以降の確認申請を受けた建物は｢新耐震｣
2000年：1995年（平成7年）の阪神・淡路大震災で多くの木造住宅が倒壊したことから、その耐震基準をより厳しくしたもの
どんなに気に入った物件でも、耐震性に不安があっては安心して住めません。
運良く2000年以降に建てられたもので、気に入った物件が見つかりました。
ポテンシャルの高い家を見極める
「ポテンシャルが高い」には２つ意味があると考えていました。
リノベがしやすい
壁や柱の配置がリノベーションしやすい
オープンな空間に変更できる構造・条件である
配管や電気配線の変更が比較的簡単
外観や内装が好みである
すでに間取りが希望通りの形をしている
すでに内装の完成度が高い
今回私たちが購入したお家は後者。
外観も内装もすばらしく、回遊性の高い間取りで、1人のスペースが確保できるがゆるくつながっている、という素敵なお家に巡り合うことができました。
なぜこの家に決めたのか
良いところ
運命の120点だから
この家のためなら35年ローンを払ってもいいと思えたから
大掛かりなリノベーションをしなくてもベースの外観や内装が好みであり、リノベーション費用が抑えられそうだったから
周辺の近い条件の物件売買価格を確認した時、他と大きな乖離がなかったから
気になるところ
不動産投資も資産形成も興味がないから買えた家ではある
段差がたくさんあり、バリアフリーでは全くない
リノベーションをやる必要はないっちゃないが、このポテンシャルの上にさらに自分たち好みの意匠を施したかった
お金関連
ローン
事実婚でお金を借りられる銀行は多くはありませんが、増えつつあると感じました。
ただし、事実婚＋ペアローン（もしくは連帯債務や連帯保証）＋中古戸建＋リノベでローンを借りようとすると難易度が非常に高くなります。
ローンを借りる項目は、以下の3つの中から2つ選べます。
物件価格
諸費用
リフォーム費用
リフォーム費用を借りられる金融機関は限られるので、リノベーション・リフォーム費用も借りようと思っているなら注意が必要です。
このうち、物件価格とリフォーム費用の2つを借りることにしました。
難易度が上がる理由
そもそも事実婚だとローンを借りられる銀行が限られます。
そこにペアローン（もしくは連帯債務や連帯保証）＋リフォーム費用をローンに含められる銀行となるとさらに数は減ります。 私たちも複数行事前審査を行い、SMBCさんで借りることになりました。
ただ、徐々に事実婚やペアローンをOKとしている金融機関は増えているため、少ないと諦めずに複数の銀行にチャレンジしてみることをおすすめします。
FP相談
お家を買ったら終わりではありません。
そこからまだまだ人生は続くので、無理なく返済できる上限金額を知りたいと考えました。
我が家では3回、それぞれ別のファイナンシャルプランナーや行政書士に相談を行いました。
質問として準備したことは以下です。
今後のライフイベントも加味して、毎月いくらの返済ならやりくりで苦しくならないか
そこから逆算して、物件、リフォーム、諸費用合計いくらまでがベスト、ベターな金額か
ペアローンで控除2か、シングルで控除1どっちがお得なのか
ちなみにあるFPさんにご相談した際に、
「お二人は生涯に6億使いますね」
「住宅より趣味費の方が一生で見ると高いです」
「子供を産むと趣味に使える時間が減るので趣味費が減って、逆にお金が貯まりますね。珍しいパターンです」
とパワーワードを連発されて腹を抱えて笑いました。
そんなことある？
会社の福利厚生を確認
会社によっては、福利厚生で銀行ローン金利優遇やリフォーム会社の紹介・優遇がある場合もあります。
我々は残念ながら両方なかったのですが、会社によってはかなり手厚い場合もあるようなので、一度確認してみるとよいでしょう。
所感
正直、家を買うためにこんなに勉強が必要になるとは思っていませんでした…。
とにかく何もわからなかったので、
お金
家の機能
リノベーション
について8冊くらい本を読みました。仕事でもこの読書力を発揮してほしい。
良かった本
SUUMOのフリーペーパー
よく駅とかに置いてあるやつです。よくまとまってるので、まずはここから
徹底的にリノベをしたら、みんなに伝えたくなった５０のこと
やらなければいけない一戸建てリフォーム
中古住宅＋リノベーションを賢くお得に買う方法
住宅・不動産で知りたいことが全部わかる本
とにかく人に聞こう
家は覇権ジャンルなので、自分の情報を全開示して人に教えを乞うと、みんな心優しく教えてくれます。
私は中古戸建＋リノベーションの選択肢を取りましたが、新築マンション/戸建、中古マンション、注文住宅などいろいろなパターンがあります。
自分の希望パターンにないタイプの話でも勉強になることがたくさんあったので、ぜひ周りのお家購入経験者に声をかけてみてください。
私のリアル友人・知人の方でしたら、お声がけいただければ話せることは全部話します。
以下に友人たちのお家購入レポを貼っておきます。 それぞれ私とはまた違うタイプのお家を購入されているので、よければご一読ください。
新築マンションを購入したい方向け：くーちゃん家
中古マンション＋リノベがしたい方向け：とかりんさん家
後半へ続く
あれ？リノベは？と思われたかもしれませんが、2024年11月時点ではまだリノベーションは始まっていません。
この後リノベ会社さんとの打ち合わせを経て、やっとリノベ工事が始まります。
またいろいろ起きると思うので、全て終わったら後編としてNoteに書き残したいと思います。
この先は、もう少しプライベートや条件やお金周りの話などについて書きました。 まあ、投げ銭してやるかという方がいれば、良かったらお付き合いください。
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