3. 価格等調査ガイドライン【第18回考査選択問題集】

2024年10月14日 00:14

全25問 / 2024-10-14公開（約18,000 文字）

※本noteでの表記

不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン
→価格等調査ガイドライン（又は、価ガ）
不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン運用上の留意事項
→価格等調査ガイドライン留意事項（又は、価ガ留意事項）
「価格等調査ガイドライン」の取扱いに関する実務指針
→価格等調査ガイドライン実務指針（又は、価ガ実務指針）

※参考資料（執筆時点最新版）
価格等調査ガイドライン（平成26年5月1日付け一部改正）（国交省）
価格等調査ガイドライン留意事項（令和3年8月30日付け一部改正）（国交省）
「価格等調査ガイドライン」の取扱いに関する実務指針（R3年11月24日一部改正）（連合会）

※法令・基準ガイドライン等一覧

※実務指針一覧

1. 策定の背景と各種規定

問1（規定策定の背景・時期）

価格等調査ガイドラインは、鑑定評価をめぐる環境の変化に的確に対応し、鑑定評価の質の向上及び依頼者・利用者に信頼される鑑定評価を実現するため、不動産鑑定評価基準の改定に合わせ、平成26年に策定・施行された。

[予想問題]

解：✕（講義テキストp192, 193付近）
鑑定評価をめぐる環境の変化に的確に対応し、鑑定評価の質の向上及び依頼者・利用者に信頼される鑑定評価を実現するため、官民の役割分担のもとで価格等調査ガイドライン等は策定され（国土審議会土地政策分科会不動産鑑定評価部会報告書「社会の変化に対応したよりよい鑑定評価に向けて」）、平成22年1月に施行された（講義テキストp192）。
その後、鑑定評価基準の改正（平成26年5月）に合わせ、価格等調査ガイドライン等は平成26年11月に改正された（p192）。

問2（指針の策定）

「価格等調査ガイドライン」は、国土交通省が策定した規定である。官民の役割分担から、日本不動産鑑定士協会連合会がそれに関する指針を示すことはない。

[予想問題]

解：✕（講義テキストp193付近）
日本不動産鑑定士協会連合会は、『「価格等調査ガイドライン」の取扱いに関する実務指針』を公表している。
鑑定評価が我が国の社会・経済活動の重要な要素の一つとして適正かつ信頼性が確保されたものとして機能するためには、依頼者や利用者のニーズを踏まえつつ機動的に鑑定評価のルール等について見直しを含めた検討を行い、その成果を対外的に公表していくことが必要である。鑑定協会の策定している実務指針等についても、その機動的な見直し及びそのうち重要なものについての公表が鑑定評価の信頼性・透明性の向上を図る上で必要である（国土審議会土地政策分科会不動産鑑定評価部会報告書「社会の変化に対応したよりよい鑑定評価に向けて」p14下部, 15上部）。

2. 鑑定法・基準との関係と分類

問1（基準に則った・則らない）

不動産の鑑定評価に関する法律第3条項第1項の業務に該当する価格等調査業務は、「不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価」及び「不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査」に区分される。

[予想問題]

解：○（講義テキストp194下部付近）

問2（価格等を示すもの）

鑑定評価手法を適用せず、価格調査書の中に対象不動産の価格が単価の幅で表示される場合も、価格等調査ガイドラインの適用範囲となる。

[予想問題]

解：◯（講義テキストp196付近）
価格等調査ガイドラインの対象である「価格等調査」は、不動産の価格等を文書等に表示する調査である（価ガp1）。
利用者に対して価格等を示すことを最終的な目的としていなくても、価格等を求め、それを利用して不動産の利用、取引又は投資に関して相談に応じるなど、その業務の過程で価格等を示すものは価格等調査ガイドラインの対象とする価格等調査に含まれる（価ガ留意事項p1上部）。
そのため、鑑定評価手法を適用して求めているか否か、単価で示しているか総額で示しているか、単一の価格等で示しているか幅で示しているか等にかかわらず、これらは「価格等を示すもの」に含まれる（価ガ実務指針p7）。

なお、このことから、鑑定評価に則らない価格等調査は、① 価格等を示すことが最終的な目的である価格等調査と② 価格等を示すことが最終的な目的でない価格等調査に分けられる（価ガ実務指針p7）。

問3（署名）

不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査において、調査価格等が不動産の経済価値の判定を伴うとき、その成果報告書には、当該価格等調査に関与した不動産鑑定士全員が署名しなければならない。

[予想問題]

解：○ （講義テキストp194, 195付近）
価格等調査は、不動産鑑定評価基準に則っているか否かにかかわらず、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示しているかぎり、不動産の鑑定評価に関する法律第3条第1項の業務（鑑定評価業務）に該当するものである。この場合、成果報告書は、同法第39条第1項の鑑定評価書として、同条第2項の署名が必要となる（価ガ留意事項p9下部）。
他の不動産鑑定業者に業務の全部又は一部を再委託した場合の当該不動産鑑定業者の不動産鑑定士を含め、価格等調査に関与した不動産鑑定士全員の氏名は、成果報告書への必須記載事項とされている（価ガp11上部）。

※鑑定法39条2項（鑑定評価書等）