海外不動産投資で投資する国を見極めるポイント10選
１．人口が増加しているかどうか？
最も、重要なポイントは「人口の増加」です。
人口が増加する国であれば、人口ボーナスが見込めます。
人口ボーナスとは
生産年齢人口（15～64歳）に対する従属人口（14歳以下の年少人口と65歳以上の老年人口の合計）の比率が低下し、経済成長を促すこと。 人口ボーナス期では豊富な労働力を背景に個人消費が活発になる一方、高齢者が少なく社会保障費用が抑えられるため、経済が拡大しやすい。
日本の逆と考えてみればわかりやすいですが・・・
全体の人口が減る
労働しない高齢者の人口比率が増える
上記に伴い、個人消費も減る
上記に伴い、社会保障費も増える
→ この状態では「大きな経済成長は見込めない」のです。
人口が増加している国であれば
全体の人口が増える
労働する生産人口の人口比率が増える
上記に伴い、個人消費が増える
上記に伴い、社会保障費は減る
→ 当然のように「人口が増えることで、大きな経済成長が見込める」ことになります。
とくに
人口の増加率が高い
20年後、30年後の人口が多い
人口ピラミッドがきれいな形
出生率が高い
などの要因がそろった国であれば
かなり高い確率で、人口増加と経済成長が期待できる
人口が増加する国 → 経済成長が見込める → 不動産価格の上昇が見込める
という関係にあり、海外不動産投資で有望な国と言えます。
２．GDPが増加しているかどうか？
GDPとは
GDPとは、「Gross Domestic Product」の略で、「国内総生産」のことを指します。 1年間など、一定期間内に国内で産出された付加価値の総額で、国の経済活動状況を示します。 付加価値とは、サービスや商品などを販売したときの価値から、原材料や流通費用などを差し引いた価値のことです。
生産額全体 － （材料費 ＋ 燃料費 ＋流通費） ＝ 付加価値（GDP）
つまり、
GDP ≒ 国の経済力 を示すもの
として、よく採用されています。
海外不動産投資で重要なのは
GDP成長率
です。
これから不動産価格が上昇する国 ≒ 経済成長が継続して起こる国ですから、「国の経済力を推し量るGDPが伸び続けていること」が重要なポイントとなるのです。
３．外国人が所有権を持てる国
これは必須条件ですが
国によって、外国人が不動産を所有できるかどうか？が法律によって決められています。
外国人の不動産所有のパターン
土地も、建物も、所有できる
建物は所有できる、土地は所有できない
建物は所有できる（ただし、マンション全体に対する所有率に制限がある）、土地は所有できない
建物は所有できる（ただし、所有できるエリアに制限がある）、土地は所有できない
建物は所有できる（ただし、新築のみ）、土地は所有できない
建物の所有できないが借地権として借りることができる、土地は所有できない
建物の所有できない、土地も所有できない
当然ですが、日本みたいに外国人が土地も、建物も所有できる国は、投資しやすい国と外国人からは思われています。
少なくとも、海外不動産投資で投資する国の条件としては「建物の所有権があること」が条件となります。
４．積極的なインフラ投資
経済成長を高めるための開発戦略として、設備投資、およびそれによる物的資本あるいは物理的インフラの蓄積がもっとも重要な政策である
と言われています。
日本でも、高度経済成長期には公共工事が盛んに行われてきました。
道路、高速道路、空港、駅、電車、地下鉄、港湾、電気、水道・・・
などのインフラが整っていなければ生産活動が十分にできないのですから、経済成長のためには必要不可欠ということです。
国として、積極的なインフラ投資をしているのかどうか？が今後の経済成長には重要ということになります。
５．国家戦略の具体性や計画の内容
野心的に経済成長を狙う国は、具体的かつ計画的な国家戦略を発表しています。
いつまでに
どのくらいの数値目標を
どうやって実現するのか？
という国家戦略を、国内外に向けて、公式に発表しているのです。
投資する国を選ぶ時には、その国の掲げている国家戦略のプランをしっかり読み込むことが重要と言えます。
６．税金の安さ
海外不動産価格が上昇する要因の一つが「税金の安さ」です。
なぜならば
税金がない、税金が安い国には、人も企業も集まるから
です。
ドバイが代表的な税金のない国ですが、移住してしまえば、所得税ゼロ、相続税ゼロなのですから、富裕層は、こぞってドバイに移住しようとします。
グローバル化が進む現代では、どの国に住んでいても、仕事ができる環境にあります。そうなると、税金のない国、税金の安い国は、重要な移住先候補になり、不動産価格が上昇するのです。
７．治安の良さ
治安が良くなければ、人も、企業も、集まらない
というのが大きな理由です。
世界でも、経済成長を遂げて、不動産価格が上昇しているのは、治安の良い国です。
８．不動産価格の安さ
世界的にみて、不動産価格が割安かどうか？も重要なポイントです。
不動産価格がすでに高い水準になってしまっていては、これ以上のキャピタルゲインが狙いにくいからです。
９．不動産利回りの高さ
不動産価格の上昇要因の一つは、利回りの高さです。
利回りが低ければ、投資意欲は減退してしまうため、不動産価格の上昇が見込めません。
利回りが高ければ、投資意欲が高まるため、不動産価格の上昇が見込めます。
相対的に同様の国と比較して高い利回りが見込める国の方が、不動産価格の上昇が見込めるということになります。
１０．不動産登記や権利の制度が整っていること
日本でも、先進国でも
不動産を購入した場合には、公的機関で登記が行われて、公的に「この不動産は、○○さんのものです。」ということが証明されることになります。
これがあるからこそ、「この物件は自分のものである」ということが証明できて、トラブルがあっても、そのトラブルを回避することができるのです。
不動産の権利関係の問題がクリアになる国に投資する必要があります。
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