【不動産投資】ほぼフルローンRC vs 現金買いボロ戸建

持たざる者がとった戦略　不動産編 その9

今回は私の実際やった投資をもとに、レバレッジの威力を具体的に見てみたいと思います。

私の所有物件である5棟目と6棟目ですが、投資的に言うと対照的です。
5棟目　中古RC　ほぼフルローン
6棟目　中古戸建　現金買い（お隣がおじいちゃんの戸建）

利回りなどは実際と同じ、条件などは少し違いますが、わかりやすくするためにどちらにも同じ金額を投資したとして、投資効率などを見てみようと思います。

5棟目　中古RC（神奈川県、築25年）
価格　9350万円
利回り　10%（年間家賃935万）
諸費用、不動産取得税　650万
頭金　350万
借入　9000万　25年、2%
自己資金　1000万

シミュレーションはこちら
条件としては空室率5%、家賃下落率は5年で1%、管理費5%
・月々の家賃収入は78万、ローンの支払いは38万（返済比率48.7%）
・固定資産税は年間で65万
・経費率（空室率込み）　約20％
年間税引き後キャッシュフローは169万、約6年で投資金額は回収できる計算です。

RCはホント…経費率が高いです。利回り低いと経費がヤバい。固定資産税で約1か月分の家賃…不動産取得税も2か月分の家賃が飛びました。ご、ごつい…

投資指標
・キャップレート　8.3%
・K%　5.1%
・総収益率FCR　7.8%
・自己資本配当率CCR　32.4%　

5年後に同額で売却した場合、キャッシュフローの総額（インカムゲイン820万＋キャピタルゲイン1500万）は2300万程です。1000万の投資が5年後に2.3倍になるイメージです。
※売却時の諸経費は考慮していますが、税金は考慮していません

6棟目　中古戸建（東京都23区内、築40年）
価格　880万（現金購入）
利回り　13%（年間家賃114万）
諸費用、不動産取得税　70万
修繕費用　50万
自己資金　1000万

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条件としては空室率5%、家賃下落/管理費はなし
・月々の家賃収入は9.8万
・固定資産税は年間で3万
・経費率（空室率込み）　約12％
年間のキャッシュフローは98万、約10年で投資金額は回収できる計算です。

固定資産税安っ！とにかく経費率が安い！！空室率も5％で見込んでいますが、戸建は一度入居すると本当に空きません。

投資指標
・キャップレート　11.7%
・総収益率FCR　10.3%
・自己資本配当率CCR　10.3%　

5年後におそらくこれなら必ず売れるだろうという金額（利回り12％）で売却した場合、キャッシュフローの総額（インカムゲイン480万＋キャピタルゲイン900万）は1400万程です。1000万の投資が5年後に1.4倍になるイメージです。
※売却時の諸経費は考慮していますが、税金は考慮していません

レバレッジをかけることによって、同じ投資額でも5年後900万程手残りが変わります。キャピタルゲインは不確かなものなので変動しますが、比較的固いインカムゲインの差は約340万です。
これを高いとみるのか、見ないのか。借り入れをするかどうか迷っている方は色々シミュレーションをしてみてください。

少しでもどなたかの参考になれば幸いです。