【リビオタワー品川×最大の魅力は再開発×対抗馬はTOYOMI】Vol.1
<<<はじめに>>>
HPが正式に開設されました！
港区×港南エリアで新築高層タワーマンションが供給されるのは15年ぶりであり、2024年に販売予定の新築タワーマンションの中で楽しみにしているものの一つです。
まだまだ情報が少ない状況ですが、リビオタワー品川の対抗馬はTHE TOYOMI TOWER MARINE & SKYなのかな〜と感じております。(価格帯や湾岸であることなどが理由です)なので誠に勝手ながら所々、比較させていただいております！
周辺相場についても定点観測を続けているので、みなさまにも共有させていただきます！
<<<物件概要>>>
所在地：東京都港区港南3丁目7-2
交通：JR山手線・JR京浜東北線・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口 徒歩13分、京急本線「品川」駅 高輪口 徒歩17分
土地権利：所有権
規模：地上34階建
建物竣工時期：2026年5月上旬(予定)
入居時期：2026年10月上旬引渡(予定)
総戸数：815戸
間取り：1LDK〜3LDK
専有面積：42.10㎡〜130.24㎡
トランクルーム：0.97㎡〜2.18㎡
駐車場：267台(設置率約32%)
管理：株式会社日鉄コミュニティ
施工：株式会社長谷工コーポレーション
共有部：フィットネスルーム・ゴルフレンジ・スカイラウンジ・ゲストルーム・ワークスペースなど
<<<現地図×眺望>>>
位置関係としてはリビオタワー品川の西側に高輪ゲートウェイ駅があり、東側にレインボーブリッジ、北側は芝浦エリア、南側はコスモポリス(地上40階建)があります。
コスモポリスと今作との間は120mほど距離があるため目の前が壁ということはありませんが、抜け感のある眺望ではなさそうです。
また、南西側にも大和ハウスが建設している賃貸タワーマンションがあり、規模も地上28階ということである程度の被り感は否めません。
北西側はパークタワー品川ベイワード(32階建)がありますためほぼ目線は合ってきます。(図1.2.3参照)
HP上に掲載されている眺望写真も東向き=レインボーブリッジ向きを採用しており(図5)、最も価格が乗ってくるのは東向きであることが想定されます。
そして、純粋にレインボーブリッジが綺麗に見えるお部屋が欲しい！という方であればTHE TOYOMI TOWERや晴海フラッグ(とんでもない倍率ですが…)をご購入された方が確実に満足度は高いと思います！
リビオタワー品川は湾岸マンションの強みである圧倒的な眺望というのはなかなか叶えづらい立地になりそうです。
(図1)
(図2)
(図3)
(図4)
(図5)
<<<外観>>>
HPから得られる情報を頼りに確認していきますと第一印象(僭越ですが)は「清潔感のあるスッキリとしたマンション」です！
バルコニー部分は透明感のあるガラス仕様(予想)であり、青くグラデーションがかかっていることで水辺に位置するタワーマンションを表現しているのかな〜と感じました。(ちなみに屋上部分は船底を表現しているのでは？と思いましたが、外れていたらすみません…)
また、マンション自体が台形に近い形をしており側面部分に少し角度を加えていることでシャープな印象を受けます。(図1.2参照)
エントランス部分？は不均等で角張のあるガラス面にすることで、現代性を表しているのかなと感じております！(図3参照)
THE TOYOMI TOWERと比較した場合、これは完全に好みに分かれるのかなという印象です。(丸みのある近未来的なマンションが好きか、角張があるガラス面の多い現代的なマンションが好きかどうか)
何度も見比べましたが、どちらも甲乙つけがたい素敵な外観です…！(図4.5参照)
(図1)
(図2)
(図3)
(図4)
(図5)
<<<間取り>>>
間取りは全部で61タイプあります。ここまで豊富ですと検討されているみなさまも一つは気に入った間取りが見つかるのではないでしょうか！
HP上で掲載されている間取りを確認しましたが、台形がゆえにデッドスペースが一部分であるものの全体的に杭を外に出しており、非常に好印象です！
プレミアムの130Ane typeやS-80Ane typeの北東角部屋は廊下部分を短くすることでリビングダイニングやそれぞれの居室の広さは十分に確保されているな、と感じております。
ただ、お部屋自体が若干斜めになっていることで家具の配置は難しそうです。キッチンの向きに合わせるのか部屋の角度に合わせるのか、人によるのかなと思いますがいずれにせよ一定のデッドスペースは生じてしまいそうです…(図1.2参照)
いずれにせよ、家族構成変化による買い替え組の方や海外・国内富裕層の方に(3LDK→2LDKなど)オススメできる間取りの一つだと思います！
西向き70Bw typeのお部屋も使いやすそうな間取りです。4.5Jの部屋を潰してしまって2LDKにしてしまうのも一つの手かなと思います！
第一次取得者×世帯年収2000万円前後のパワーカップルの方はぜひとも検討してみることをオススメします！(図3参照)
一方でTHE TOYOMI TOWERも丸い形状のため一部分でデッドスペースがありますが、買い替え組の方や海外・国内富裕層の方が購入するのであれば西ウイングの南西角部屋や北西角部屋をオススメします！理由としては圧倒的な眺望が得られることが大きいです。(図4.5参照)
第一次取得者×パワーカップルならば西ウイングの3LDKが良いのではないかと思います！(図6参照)
(図1)
(図2)
(図3)
(図4)
(図5)
(図6)
<<<再開発状況>>>
リビオタワー品川の最大の魅力の一つに品川・高輪ゲートウェイ駅の再開発があげられると思います！
現時点では品川駅・港南口まで徒歩13分もかかるため実際に乗車するまでの時間を考慮すると駅遠のマンションに該当します。
ただ、2024年度に高輪ゲートウェイ駅までの歩行者専用道が完成しますので容易にアクセスすることが可能になります。高輪ゲートウェイ駅はJR山手線とJR京浜東北線が通っておりますので利便性は抜群です。また、品川駅にはみなさまもご存知のリニア新幹線が開業予定です。名古屋まで40分、新大阪まで67分予定ですので今後の日本交通網は大きく変わります。
交通利便という観点では都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅が最寄駅であるTHE TOYOMI TOWERよりリビオタワー品川が優っていると考えております！
再開発は高輪ゲートウェイ駅周辺がとんでもないことになります。下に画像を添付しましたが商業施設や宿泊施設などが作られますので、日常的に利用することが可能です。今作が2026年10月に引渡予定ですので暮らしながら街の変化を最前線で感じられます。そんな生活を想像するだけで楽しそうです！
(図1.2.3参照)
再開発の規模感はこちらも圧倒的に大規模ですので楽しみです！
(事業者の決定は5月上旬にずれ込むそうです)
(図1)
(図2)
(図3)
<<<周辺相場>>>
品川駅周辺のメジャーな高層タワーマンションといえば品川Vタワーとワールドシティタワーズなのかなと思います。建設地周辺のタワーマンションとなるとパークタワー品川ベイワードやコスモポリス品川があげられますので相場について共有いたします！また、芝浦エリアの相場も参考になると思いますのでお伝えいたします！
販売価格については売主がどこまで再開発を考慮するかによります。現時点では駅遠のマンションなので非常に予想が難しいです。
ちなみに私は坪620〜30万円ぐらいで始まるんじゃないのかな〜と予想しております。全体平均で700万円前後ぐらいかなと。(全然違ったらごめんなさい)
1.パークタワー品川ベイワード
所在地：東京都港区港南3丁目
交通：JR山手線・京浜東北線「品川」駅 徒歩12分
総戸数：326戸
分譲会社：三井不動産
築年月：2005年11月
規模：地上32階地下2階
売出し平均坪単価：約579万円
成約平均坪単価：約446万円
2.コスモポリス
所在地：東京都港区港南3丁目
交通：JR山手線・京浜東北線「品川」駅 徒歩11分
総戸数：590戸
分譲会社：リクルートコスモス
築年月：2005年2月
規模：地上40階地下2階
成約平均坪単価：約430万円
3.グローバルフロントタワー
所在地：東京都港区芝浦1丁目
交通：JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩11分
総戸数：883戸
分譲会社：三井不動産
築年月：2015年9月
規模：地上34階建
成約平均坪単価：約660万円
4.ブランズタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦2丁目
交通：JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩8分
総戸数：4829戸
分譲会社：東急不動産
築年月：2021年8月
規模：地上32階建
成約平均坪単価：約790万円
<<<まとめ>>>
勝手に対抗馬とさせていただいたTHE TOYOMI TOWERと比較しつつ、リビオタワー品川の情報をまとめさせていただきました。
改めて整理させていただきますと
1.港区港南エリアでは久々の超高層大規模プロジェクト
2.眺望優先ならTHE TOYOMI TOWERの南側・西側がオススメ
3.外観×間取りは個人の好みによる
4.再開発規模は品川駅×高輪ゲートウェイ駅周辺と築地市場跡地は同等という印象
5.交通利便性はリビオタワー品川が優位
6.世帯年収2000万円前後のパワーカップルはどちらの物件も検討すべし
と言ったところでしょうか！
詳細が分かりましたら更新させていただきます！
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