オープンハウスのアメリカ海外不動産サービス概要と評判・口コミ
以前にオープンハウスのアメリカ不動産セミナーについて紹介していますが、今回は、オープンハウスのサービス概要を掘り下げてみました。
アメリカ不動産投資の節税メリット
アメリカ不動産投資の節税メリットは、ズバリ減価償却費用の計上のしかたにあります。アメリカの中古不動産は、築２０年以上経っていても建物の価値が下がらないため、不動産価格に占める建物の割合が８０％にもなります。
日本で築２０年以上経っている場合、不動産価格にしめる建物の割合が２０％程度であるのとは大きく異なります。
ただし注意点があります。
令和３年から、個人名義で海外の不動産を取得した場合、加速度償却による損益通算が出来なくなります。
このため、法人名義で不動産取得を検討される方がいると思います。法人でアメリカの不動産を取得した場合の減価償却期間は、築２０年以上の場合、４年ですので、これも注意が必要です。
アメリカ不動産投資におけるオープンハウスのワンストップサービス
アメリカ不動産投資でオープンハウスはワンストップサービスを提供しています。
１ 物件の仕入れ
２ 融資
３ 契約
４ 管理
５ 売却
以上５つのサービスをオープンハウスでは提供しています。
アメリカ不動産投資オープンハウスの物件仕入れサービス
オープンハウスでは、アメリカで不動産投資物件を仕入れるとき、以下のことを必要要件としています。
エリア要素
１ 人口が多い
２ 優良企業が集まっていて、年収が多い世帯が多く、購買力が高い
３ 国際空港が近くにある
４ 中高学校のレベルが高い
出口戦略要素
エリアの住人が買える価格帯の不動産であること
物件仕入れサービス
建物調査（インスペクション）：躯体構造から住宅設備にいたるまで専門業者による調査で状態を確認
修繕工事（リノベーション）：入居ターゲット層やライフスタイルを追求したプランでリノベーションを実施
テナント付け：引き渡し前にテナント（入居者）募集
オープンハウス米国管理物件の平均空室率：2.6%（２０２０年７月時点）
空室率が２．６％というのは驚異的な数字です。もちろん、平均ということなので、一部エリアや特定の物件では、もっと空室率が高い可能性がありますから、注意が必要なものの、オープンハウスは、テナント付けを得意としていることは大きなメリットです。
２．６％空室率は、
ダラス州・フォートワース：２．９％
アトランタ州・ジョージア：３．６％
オハイオ州・コロンバス：１．４％
以上３州の平均値です。
一方で、入居付けを行う際に、家賃設定を下げることを勧められる可能性もあります。
でも、アメリカでは人口増から住宅の供給が追いつかず、築年が古くても不動産価格は下がることなく年々上昇し、家賃水準も入居者との賃貸借契約更新時には、家賃を上げる大家が多いことから、その点、エリア選定を間違わなければ心配ないかと思われます。
この点、建物が古くなると建物の価値が下がり不動産価格が大きく下がり、家賃水準も築年数が経つに従って下がる傾向にある日本とは大きく異なる点です。
アメリカ不動産投資オープンハウスの融資サービス
アメリカ不動産投資の融資サービスについては、オープンハウスの関連会社の「株式会社アイビーネット」が行っています。こちらの融資のメリットは、毎月の返済では金利部分だけを支払えばよい点です。
オープンハウス取り扱い海外不動産購入時、顧客の７割以上がアイビーネットの融資サービスを利用しています。
戸建の場合、空室になると、集合住宅で複数部屋があり１部屋空いても他の部屋の家賃収入が入る場合と違い、収入がゼロになってしまいます。
そうすると、返済が苦しくなるので、金利部分だけの支払いというのは、毎月の収支の心配が大幅に減少しますので、大きな利点ですね。
融資の返済のしかたとしては、最終返済月にまとめて返済する方式です。
物件に保有している数年間に物件価格が上昇していて、最終返済月の前に売却すれば、売却益が手元に残るというのが出口戦略になります。
アメリカ不動産投資オープンハウスの契約サービス
オープンハウスでは、アメリカ不動産購入契約時に各種サポートを提供しています。
サポート１ 購入後の収支想定（シミュレーション）
おそらく、顧客に不安を与えないよう、楽観的な想定プランが提示されると私は思います。そのため、オープンハウスが提示して収支プランが、どのくらい現実味があるものなのかを、ご自分で確認することをお勧めします。
年間の入居率。融資の金利。為替レート。不動産売買価格市況などの想定は、オープンハウスの説明をそのまま信じるのではなく、自分で確認し、収支の数字も実際に計算してみることをおすすめします。
サポート２ 主要英文契約書の日本語訳
契約書の内容は極めて重要です。内容が不動産契約の内容として妥当性のあるものなのかを確認することがとても大切です。
購入者に不利な条項が入っていないかの確認も必要です。
費用はかかりますが、できれば、第三者の立場を取る、コンサルティングファームに相談するのが一番確実だと思います。
コンサルティングファームに関する記事はこちらで詳しく紹介しています。
コンサルティングファームを利用し海外不動産投資のリスクを回避する
サポート３ 抵当権設定にかかる認証など、公証役場同行
新型コロナで医療体制が十分でない中、人種差別で黒人医師が適切な医療サービスを受けられなかった問題が取りざたされています。
また、感染力が高い変異種のコロナがイギリスで確認されたことで、より緊迫した状況にあります。
このような状況下で、抵当権設定手続きで渡米するのは、リスクがあるように思えます。
サポート４ 外貨口座開設サポートおよび準備相談
ある程度、英会話ができる方であれば、アメリカで口座を開設することはさほど難しいことではないと思いますが、あまり慣れていない方には心強いサービスかと思います。
サポート５ 対エクスロー手続きのサポート
エスクロー（escrow）とは、商取引の際に信頼の置ける第三者を仲介させて取引の安全を担保する第三者預託のことです。
契約時に第三者仲介者をたてる際のサポートかと思います。
アメリカ不動産投資オープンハウスの管理サービス
アメリカ不動産投資オープンハウスの管理サービスは、アメリカ現地の駐在員と、日本のスタッフが相互的にコミュニケーションを取り、リアルタイムで管理対応にあたるというものです。
アメリカと日本は大きな時差がありますから、入居者から夜中に緊急対応要請の電話がかかってきたりすることなく、そのような対応をアメリカ現地オープンハウス管理事務所と日本側のオープンハウスがしてくれるので、その点安心かと思います。
不動産投資をしている方であれば想像がつくと思いますが、水漏れ、断水など緊急な対応が必要なケースはよくありますので、現地に駐在員がいて、何かあれば現地で必要な対応を行い、それを日本のオープンハウスのスタッフを介して報告してもらえるので、そのような煩わしさに直接関わることが避けられるのは良い点です。
海外不動産投資で、ここまでの対応をしている日本の会社は他に無いと思います。
さらにオープンハウスでは修繕定額請負サービスを提供しているとのことです。
オープンハウス全米管理物件数：合計１８８２件（２０２０年１０月時）
オハイオ州：１４８件
ジョージア州：３５３件
テキサス州：１１７１件
ハワイ州：１９１件
カリフォルニア州：１９件
テキサス州の件数が多いのは、テキサス州が全米の中で大企業に対して税制上の優遇措置を行っていることから、有名な企業がテキサス州に移転していることで、将来的な不動産価格上昇の期待が高まっているためと考えられます。
最近では、ヒューレットパッカードがカリフォルニア州サンノゼのシリコンバレーからテキサス州に本社を移転させたことが話題になっています。
自動車メーカー大手のトヨタも北米本社をテキサスに移転しています。
オープンハウスが提供しているアメリカ不動産管理サービスはよく整備されています。
その一方で、管理料が高いと、収益を圧迫することになり、融資を受けてアメリカの不動産を購入する場合、リスク要因になりかねません。
また、オープンハウスが万が一、アメリカ不動産事業から将来的に撤退することになったときに備えて、他の管理会社への委託可能性についても併せて確認することをおすすめします。
アメリカ不動産投資オープンハウスの売却サービス
オープンハウスでは、顧客が保有する不動産について、現地市場動向などを考慮して、最適な売却タイミングや方法を都度提案しているとのことです。
将来的な売却を考えると、購入する不動産は需要のあるエリアをあらかじめ注意深く選定する必要があります。
この点、オープンハウスでは、この流動性が高い物件を選定し、顧客にその情報を提供しているとのことです。
具体的には、エリアの世帯年収の中央値統計データに注目し、ターゲットとする住宅価格が、その年収値に対して倍率が低いものにしているとのことです。
それでは、具体的な参考統計データを参照してみます。
テキサス州・ダラス市・ブレイノ(Plano)地区
住宅価格中央値(A) ： USD 355,707
世帯年収中央値(B) ： USD 85,085
年収倍率(A/ B) ： 4倍
ジョージア州・アトランタ市・スワニー(Suwanee)地区
住宅価格中央値(A) ： USD 326,743
世帯年収中央値(B) ： USD 82,465
年収倍率(A/ B) ： 4倍
ハワイ州・ホノルル市・ホノルル(Honolulu)地区
住宅価格中央値(A) ： USD 692,237
世帯年収中央値(B) ： USD 63,361
年収倍率(A/ B) ： １１倍
日本・東京・港区
住宅価格中央値(A) ： ９千５百万円
世帯年収中央値(B) ： １千３百万円
年収倍率(A/ B) ： ８倍
オープンハウスでは、上記アメリカ３州の特定地域をターゲットとしていますが、テキサス州、ジョージア州の各エリアの年収は決して低くはなく、日本円換算で年収１千万円クラスということです。
日本では、年収１千万クラスでは、購入する不動産価格が１億円近いのに比べ、アメリカの当該エリアでは、４倍になっているとのことで、あまりアメリカ人は、このエリアでは住宅にお金を日本の東京のようにはかけていないことが分かります。
実際の売却手続きでは、アメリカ現地のオープンハウス関連会社が立ち会うのかどうかは不明ですが、紹介されるエスクローが顧客と買主の間を取り持ち売買契約を成立される流れとなるようです。
アメリカ不動産投資で失敗を避け成功するために必要なリスク管理
不動産投資は一般的にミドルリスク、ミドルリターンとされ、アメリカ不動産投資も例外ではありません。
以下、オープンハウスのセミナーで列挙されていたリスク要素は以下の通りです。
リスク資産
アメリカ不動産投資は、リスク資産で元本保証型投資ではありません。
価格変動リスク
不動産価格は、空室率や家賃水準の変動、エリア人口動態の変化、エリア周辺企業の撤退などによる雇用環境の変化、不動産金融貸付金利の変動、銀行の融資方針の転換により影響を受けます。
以上のような事柄により価格が下落し損失を被る可能性がある投資です。
流動性リスク
アメリカ不動産を売却することによる現金化を実行するには、普通、その準備、条件の交渉、契約手続き、契約条件のチェック、売買決済と、その後の所有権移転手続きを必要とするため、売却の準備から手続き完了まで、どんなに短く見積もっても３ヶ月前後の期間がかかります。
そして場合によっては、不動産市況の悪化などで数年間以上もの間、買い手が見つからないケースもあります。
為替変動リスク
ドル円の為替変動により、購入時より円安のレートで売却する場合、損失を被る可能性があります。
資産・負債のバランス変化によるリスク（融資を受けて購入する場合）
融資をする銀行の方針により（融資契約上の条件に明示されていると思いますので、どのような状況で賃貸収入の使途制限、強制売却が実行されるのか確認が必要です）、家賃収入の低下（家賃水準の低下、もしくは空室率の上昇、想定外の修繕費用の大幅な増加などにより）により、毎月銀行に返済する融資の金利相当額の返済が困難になったりする場合、購入不動産が銀行の管理下になる可能性があるとのことです。
以上に加え、購入不動産が所在するエリアの不動産市況が悪化し、流通価格が低下した場合についても銀行管理下になり、家賃収入の使途制限、強制売却が実行される可能性があります。
税務リスク
日本や米国の将来的な税法の変更や、税法の解釈、判例の変化によるリスクがあります。
以上のようなリスクはあるものの、これまでのアメリカの不動産市況を見る限り、不動産を買うエリアを間違わなければ、売却時に大きな利益が出ると想定されます。
しかし、購入した金額が高値（不動産市況がバブル期のときに購入した場合）で、売却時の不動産市況が想定外に良くない場合、売却時に損失が発生し、手元資金からお金を払わないと売却できない、融資の返済を完了できないという事態になるリスクがありますので、そのあたりの見極めが重要です。
アメリカの人口動態が不動価格に与えるメリットと日本との対比
アメリカの人口は、１９８０年から２０２０年まで毎年増加しています。それに比べ、日本の人口は少子高齢化の影響で今後数千万人の人口減が予想され、アメリカとは対照的です。
この日米の人口の動態と将来予想は、不動産価格と賃貸家賃水準に大きな影響を与えます。
下記は、国連の統計データです。
米国
１９８０年：２億３千万人
２０４０年：３億７千万人（予想）
２０４０年・１９８０年増減比：プラス６１％
日本
１９８０年：１億１千８百万人
２０４０年：１億１千５百万人（予想）
２０４０年・１９８０年増減比：マイナス３％
日本はマイナス３％だから、大して大きな減少幅ではないと考えられるかもしれませんが、現段階では、これが、３千万人減になると予想されていますから、不動産投資の観点からは、かなり事態は深刻です。
オープンハウスの続きの情報については、私のブログでご紹介していますので、ご覧ください。
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