選ぶべきではない区分物件のNGポイント（不動産投資）

本日は、不動産投資で有名なサイトさんを４時間ほど回遊し、改めて「最近良い物件ないな～」と思ったので、せっかくなのでNGポイントをまとめてみました。

ただ、こういった物件は利回りが高い事もあり、すぐ買われてしまうようで
、購入後の生活に苦労されるかと思い、非常に残念であると感じています。ここで読んでいただける人にはそういった後悔がないように書いていければと思います。

選ぶべきではない区分物件のNGポイント（不動産投資）

対象は、２０２４年１月時点で実際にWEBサイトに掲載されていた物件ですが一般的なNGポイントが殆どです。

また、個人的な主義があると思います。資産性と共に、資産に表れない物件価値も重視しますので、前提としてそういった人の意見であるとご留意頂ければ幸いです。

１．自主管理物件かつ管理費・修繕費がゼロの物件

これは建物（ビル）管理会社を雇えるほどの規模でないマンションであるという事を示しています。または、ビル管理会社がいてもエレベーター等の維持費の高い設備を導入しているのに総戸数が１０戸相当の物件なども同様です。

これらは、建て替えに必要な積立金、建物の共用部の管理・メンテナンスがほぼ出来ていないと捉えた方が良い物件です。

物件の維持費は、修繕の周期が約30～50年としても1年に換算すると下記の通り非常に高額な額を総戸数で分配してお金を出し合う事となります。
（例）
エレベータ　33～50万円/1基
大規模修繕工事　8万～12万円/戸
などです。他、貯水槽、屋上の防水工事、インターフォンなど高額な維持費がかかる必須設備は多くあります。

それを10戸程度のオーナーがが集まってお互いにまともな集金ができるでしょうか？それどころか、建て替えに必要な大規模修繕費の積み立てすらも絶望的です。

ですので、総戸数は少なくとも６０戸以上、かつしっかりとした管理体制がとられている大規模マンションを購入する事が大事であると思います。

管理費・修繕費を積み立てない事のデメリットは、老朽化に伴い最後に保有しているオーナーが一手に引き受ける事になります。

私は、例え20％の利回りになる物件であっても、物件・入居者の安全性を踏まえて手を出すべきではないと考えています。

２．高利回りだが築古

上記に関連しますが、区分であれば４０年越えなどの建て替えのリスクが高い物件はお勧めしません。

例えば築４０年越え区分物件で１０％を超える物件ですと、実利回り換算で５～８％程度、つまり、実質２０年程保有し続けてやっと投資代金分が回収できるという計算になります。
（勿論、家賃収入に加えて物件という資産は手元に残りますが）

大規模マンションのRC構造は、法定年数４７年です。
コンクリートが一番硬くなる６０年としても、４０年越えの物件を購入すると、投資額を回収しきる前に建て替えが必要になる可能性が高く、
　①修繕積立金が十分にたまっていない
　②ビル管理会社が適切にメンテナンスをしていない
　③他の区分オーナーの建て替え同意がとれない
という、根の深い問題に遭遇する可能性が高いです。

また、建て替え案が出される築５０年マンションですと、入居付けも難しくなっていいます。

その為、狙いたいのは、RC造であれば３０～４０年物件、つまり、上記の例の売り手側になる事で、高利回り＋建て替え問題が発生する前に売り切る状態を目指す事ができます。そのためには、安易に築古物件を狙わず、耐えて長期間物件を探し続ける必要があります。

３．家賃が減少する要因がいくつもある立地の物件

主観的な見出しで申し訳ありませんが、家賃が減少しやすい例として分解すると下記の通りです。

①　寝室などの間取りが他の部屋と隣り合っていて、騒音問題や、入居率の悪さに繋がりやすい（角部屋がベスト）
②　線路わき、交通量の多い道路に面している（騒音問題）
③　入居者が想定する職場から遠い（駅から遠い、駅が遠いなど）
④　極小部屋（専有面積～１９平米）
⑤　物件に圧迫感がある（隣接する物件と向き合っているなど）

つまり、居住性が悪い物件＝入居率の低下＝家賃が減少しやすい
となり、目安で二つ以上当てはまったら私は購入しません。

賃貸部屋を借りているとマンションはどの部屋も同じ家賃で貸しているように見えますが、実は相場はバラバラです。その理由はオーナーと賃貸会社の関係性、入居時期、入居者の年収や背景などで変動要因が様々だからです。
だからこそ、家賃の見直しである人の入れ替えが起きない、暮らしやすい物件を選ぶべきであると思います。

まとめ

融資も、全体傾向としては厳しくなっているので、良い条件で低価格な区分物件は、今後もどんどん無くなっていくと思います。

ただ、良い物件は３か月に１件程出ると言われた事があり、私も実体に近しい数字であると思います。

ですので物件を見る目だけは養い、いざ、という時に即購入の段取りはとっておければと思います。

以上です。
当記事が何か皆さんの力になれば幸いです。
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では、頑張っていきましょう！
どうぞよろしくお願いいたします！