【不動産投資の勉強】東京都賃貸需要調査！ 賃貸不動産の店舗数と駅乗降者数から見る隠れお勧め駅
こんにちは！ 本日は業務で東京都全駅の賃貸不動産出店状況と乗降者数から隠れお勧めの不動産需要について個人的な見解をまとめてみたので、まとめてみようと思います。
〇使用したツール
SakuraEditer ダウンロード(※windows→…win32-release…zipを参照下さい)
目的： 文字列置換＆正規表現を使ってデータを整形
Octoparse ダウンロードページ
目的： WEBサイトからデータを抽出
１．はじめに 駅需要と賃貸需要について
まず前提として、東京都のほとんどの住人は主に都心周辺で働いています。そのため、駅周辺の賃貸需要は非常に高い傾向にあります。もちろん、郊外を検討する方も多いかと思いますが、基本的には駅の比較を通じてエリアをランク付けすることが可能です。
また、賃貸物件を取り扱う不動産店も、そのエリア周辺が主要な顧客層になるため、駅周辺の店舗数は賃貸需要と密接に関連しています。
こういった調査から土地勘が無く知らない駅でも潜在的なニーズがわかれば、普通のオーナーが避けがちな極小部屋、築古物件なども購入の候補に入れていく事ができます。
是非、皆さんの知らない駅がないか読んでみて見てください！
前提 各ブランドの出店数
まずは不動産賃貸業を営む大手ブランドで、各WEBサイトに公開されている店舗数のランキングを調査しました。（※12/21時点調査）
結果は下記の通り。
エイブル～アパマンショップが上位を占めており、
次点にタウンハウジング、
最後にminiminiとハウスコムがランキングを占めています。
エイブル 122店
ピタットハウス 117店
アパマンショップ 97店
タウンハウジング 73店
minimini 48店
ハウスコム 44店
次に、これら店舗が出店する駅力について考えてみたいと思います。
２．駅力の基準は乗降者数
東京都の鉄道路線は非常に複雑で、路線の長さや人口だけでは駅の重要性を正確に判断することができません。よく言われている駅を調べる一つの指標として「１日の乗降者数」がありますので、駅力の調査として、これを取得しました。
※乗降客数は統計情報リサーチ、国土交通省駅別乗降客数データ、各駅のwikiから取得してます。
３．調査結果からわかる隠れ駅
基本的に企業の店舗数上位をランク付けしています。出店数３企業は偶然の一致の可能性もありますが、４企業以上は明確に良い立地であると考えられる為です。また、乗降者数については、東京駅に住み、賃貸需要も肌感覚がありますが、6万前後以上の乗降客数がある駅であれば、賃貸需要は十分であると考えられます。
第１グループ 最多出店地域
まず、最多出店地域についてまとめました。
結果は下記の通りです。（※乗降客数は１日の統計です。）
池袋 乗降客数 1,926,362人 11店舗
立川 乗降客数 261,640人 9店舗
吉祥寺 乗降客数 215,750人 9店舗
蒲田 乗降客数 113,646人 9店舗
新宿 乗降客数 1,044,356人 8店舗
町田 乗降客数 221,094人 8店舗
八王子 乗降客数 131,142人 8店舗
高田馬場 乗降客数 301,468人 7店舗
中野 乗降客数 217,048人 7店舗
国分寺 乗降客数 172,398人 7店舗
「不動産店舗数最多」というと、山手線周辺など、とても物件なんて買えない駅が並んでいるイメージですが、蒲田、町田、中野、八王子など賃貸需要が相対的に高い事がわかりました。いずれも交通のアクセスが良い、商業施設が充実している、住宅街エリアが広く家賃が高くないことから、人口が高く賃貸需要が高いのではないかと考えられます。
第２グループ 乗降者数が高めの駅＆複数ブランド数店舗地域
次に、乗降者数高めの駅＆店舗多数地域についてまとめました。
結果は下記の通りです。
練馬 乗降客数 101,327人 7店舗
調布 乗降客数 98,916人 7店舗
新小岩 乗降客数 66,535人 7店舗
五反田 乗降客数 187,368人 6店舗
自由が丘 乗降客数 152,396人 6店舗
三鷹 乗降客数 147,296人 6店舗
荻窪 乗降客数 140,732人 6店舗
赤羽 乗降客数 86,518人 6店舗
西葛西 乗降客数 79,655人 6店舗
明大前 乗降客数 76,005人 6店舗
成増 乗降客数 47,199人 6店舗
北千住 乗降客数 198,711人 5店舗
こちらも、太字の駅が相対的に高い賃貸需要が想定される駅です。
私も調査前までは「赤羽？埼玉でしょ？」「西葛西？千葉でしょ？」「東武東上線 成増駅？知らない！」と考えていましたが、数字でみると駅力の強さと立地需要が認識できると思います。
第３グループ 乗降者数が低いが、相対的に出店数が高い駅
乗降者数が２～３万人前後と乗降者数が低いが、相対的に出店数が高い駅をまとめました。結果は下記の通りです。
青砥 乗降客数 39,535人 ５店舗
祖師ヶ谷大蔵 乗降客数 36,673人 ４店舗
大岡山 乗降客数 36,190人 ４店舗
昭島 乗降客数 20,252人 ３店舗
板橋 乗降客数 30,118人 ３店舗
上石神井 乗降客数 35,354人 ３店舗
亀有 乗降客数 37,399人 ３店舗
場所によっては、知っている人なら、「エー、本当？！」とコメントが来るような郊外の駅が多いと思います。郊外の立地の店舗はまた別の理由はありそうですが、このリストの中では、青砥、祖師ヶ谷大蔵、大岡山は隠れおススメ駅であると言えます。
５．まとめ
如何でしたでしょうか？
東京都に住んでいても、あまり知らない駅が結構あると思うと思います。私は板橋区に住んでいますが、板橋が２３区内で最も家賃が低い事も数十年住んでいて知りませんでした。
改めてお伝えしますが、こういった視点で調査する事で、賃貸需要が高い立地であると判断できれば、普通のオーナーが避けがちな極小部屋、築古物件も候補に入れていく事ができます。
是非、皆さんもこういった情報を楽しんで調べてみてください。
また、〇〇駅が知りたい！など質問コメントもお待ちしております！
よろしくお願いいたします。
