不動産投資の利回りとは？利回りについての捉え方／考え方の実践編（不動産投資勉強Step2－利回り編）
はじめに
不動産投資を始めてみようと思った時、物件探しは不動産屋に「だけ」任せてはいけません。自分でも物件を探し、探し方や、探すポイントについて把握しておきましょう。
勉強は一日にして成らず。この記事の内容だけで十分ではありませんが、十分に勉強すれば物件公開から半日で購入することは可能です。
ーこのブログは実体験・日々の記録を元に作成しています。今後とも、どんどん深堀りした記事をアップロードしていきますので、 お楽しみに！－
1．物件サイト、検索方法
１－１．投資用物件はどのサイトで探せばいいの？
一般流通物件が掲載されている物件サイトのBIG３は下記です。
① 楽待
② 健美家
③ 不動産★連合隊
毎日ではないが定期的に探してみましょう。
条件は、
①利回り
②予算上限
（＋駅交通が主流の場合は駅徒歩～20分まで）ぐらいでOKです。
※エリアは、自分がある程度立地をよく知っていて、人口が増加しているエリアがお勧めです。
エリアを絞れば、連日高頻度で更新されるものではないので、定期的にチェックして新着物件を把握しましょう。
段々、「これ見たな～」という物件が積み重なり、エリアの一般流通物件リストが頭の中に作成されてきます。
2．利回り／条件
２－１．利回りとは？
利回りとは、不動産を１年間運用した時の物件価格総額に対しての利益率です。
例えば、
総額１００万円で購入した物件を１年間１０万円（１か月８千円強）で貸したら利回り１０％です。
利回り１０％の物件を１０年間運用したら、
１０万円（１年間）×１０年間＝１００万円
となり、投資額＋物件と土地の所有権が手に入る計算です。
２－２．利回りの最低条件は、基本は表面利回り７～９％
固定資産税や利子を考えるとこれくらいが最低条件です。
なぜなら不動産は見えないお金が多く、簡単に下記だけでも７％は簡単に超過してしまうからです。
例として、東京都郊外エリアでの区分マンションで１年間の支払い実績は下記です。
２～３％ 不動産融資の利子平均（２０２３年時点）
３％～ 固定資産税、不動産所得税、家賃に対する所得税など、etc…
１％～ 入居者さんの入退去での清掃、原状回復、設備投資
このように、毎年の家賃に対して発生する税金を全て計上すると、最終的には利益の７％を余裕で超えてしまい、キャッシュアウト（利益＜出費）してしまいます。
収支計算については、これからも細かい内容を発信していくのと、楽待さんの方で詳細な物件シミュレーションができるので、ご参照ください。
２－３．物件価格上限＝いくらまでなら借金できるか？
次に、物件価格です。
物件は融資か現金購入のどちらかのみです。
各種不動産投資本を参照すると、借金に対する自己資本率は６０％が理想と言われています。（※例えば１００万の物件を購入するのであれば、６０万円は自己資本から出して、４０万は銀行等からの融資で賄う事を指します）
または、私自身の過去の経験からは、原資は残しておき、２０％程度の資本で借入（お金を借りる事）を行う事を推奨された事もありました。
その為、投資として自由に使えるお金（生活用の額面を引いたお金）の
１．６倍～５倍の範囲が想定する額面の上限になります。
３．実際に取り組む上で発生しうる疑問
ここまでで、まずWEBサイトで物件を検索する為の意義と目的、具体的な手段がお伝え出来たと思います。そこで実際にやる上で想定しうる質問集をまとめてみます。
３－１．不動産屋の紹介では駄目なのか？
→不動産屋からある程度お勧めの物件は紹介して貰えますが、不動産屋は低リスクのお客様を好みます。
※ここでいうリスクとは、
①原資が少ない（物件価格に対して借金の返済率が高く破産リスク大）
②無知
③物件に無関心（やる気やエネルギーが無い）
の３点です。
②に関しては、初心者オーナーは有識者にはなりえません。貯金も人それぞれです。となると、初心者オーナーにできる事は、③の不動産や物件にエネルギーや熱意をもって取り組む事だけなのです。右も左も分からない、自分で物件すら探さない、下見もせずに物件を購入するオーナーを、誰が手伝いたいと思うでしょうか？ なので、自ら動き、メリットデメリットを把握する事は最低条件です。
３－２．質問：WEBサイトに高利回り物件は載るのか？
→好条件（問題がなく高利回りの物件）はそもそも流通しません…
例えば利回り１０％の物件はたまにありますが、半日で消えてしまいます。他、物件に問題があるケースが殆どです。つまり、ずっと掲載されていて、物件の顔も良く利回りの高い物件というものは２０２３年現在ほぼありません。
３－３．ではWEBサイトには「買い」に値する物件は無いのか？
→そんなことはありません。創意工夫によってできる事は沢山あります。
例として３つの基準にてポイントを上げて見ます。
① 低利回りでも儲かる物件を探す。
１．現在空室の物件や、家賃が相場より低く貸している物件
２．物件を建て替えると建ぺい率や容積率が上がる物件
（つまり、建て替えによってより多くの部屋＝家賃収益になる物件を探す）
３．都心の物件や、築年数の若い物件（～１５年目安）
（つまり、物件運用での収益＜不動産売却益を狙う）
４．支払い終了まで自分が住むことを前提として、住宅ローンを使って利子を下げられる物件
（※自分が住まない場合、住宅ローンの対象外となり、借入総額の一括返済義務などが発生する場合があるので、注意してください）
② 問題を抱えた高利回り物件でも、問題の解消方法がある物件を狙う。
１．問題を抱えた物件とは？
・立地が悪い物件
・土地権が無い物件（論外）
・再建築不可（論外）
・ボロ一軒家をセルフリフォーム
・地盤が悪い物件（元水田や川沿い等）
２．買いかどうか？
私はお勧めしません！なぜかというと、その物件だけの問題を解消するためのエネルギーが多大か、またはそもそも問題を抱えたまま運用するしかないケースばかりだからです。不動産投資として本職を持つ我々には、非常にエネルギーがかかる事はそもそもできない。と線を引いた方がよいです。
③ 条件の良い物件が出てきたら即時購入できるような手配をしておく
１． 不動産屋や銀行に面接を通しておき、即時ローンが組める体制を作っておく
２． 現金一括購入（※）
※私はこの③－２で部屋を購入しています。詳しくは、今後の記事にて、楽待新聞や、各種不動産投資本で紹介された成功法を記載いたしますのでお楽しみに！
まとめ。ぱっと見て「誰にでもできる事ではない」と思える事をやる事がポイント。
つまり「誰にでもできるわけではないと思える事」をする事が、あなたにとって他の人々との差別化になるという事です。
誰がやるにも高すぎる壁に見えるから、あなたがやる事で収益が生まれるのです。
再現性の無い方法はお伝えしません。
詳しくは記事でどんどん紹介していきますので、「自分だったらどうするだろう？」と考えてみてください。
３－４．最後に。よさそうな物件が見つかったら
→不動産屋に電話で問い合わせましょう。
連絡先と年齢、年収と自由に使える預貯金額を伝えて、会話するだけです。
あなたにちゃんとお金と熱意があって、人間性がしっかりした人であれば、きっと相手は丁寧に応対してくれますよ！
４．まとめ
まずは実際に、物件探しと情報収集を初めて見ましょう！
物件選定チェックすべき点は沢山あり、ここに記載した方法だけでも氷山の一角です。
ただ、現代日本、行動ありきの世の中です。
まずは実際に、物件探しと情報収集を初めて見ましょう！
最後に、これからも不動産投資に関するノウハウをどんどん発信してまいりますので、応援よろしくお願い致します！
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