マンションと戸建てを両方買って住んだ私が、断然戸建てをオススメする理由、買ってはいけない戸建ての特徴、損しない買い方、教えます。

私は23歳で中古マンションを買って30歳で新築戸建てを買いました。
結果から言って新築戸建て最高！ってことで新築戸建てを検討している方にアドバイスできればと思ってます。

間取り図を見まくっているうちに、図だけでアリかナシか判断できるようになりました。
楽しくて間取り図マニアになった私が、今回は買わない方がいい新築戸建ての特徴や物件の購入にあたり気をつけたいことをまとめたいと思います。

もちろん人によって優先事項は違うので、必ずしもこれならという正解はありません。
あくまでもあなたに必要な家をちゃんと自分で選べることが正解です。

まずは気をつけたいことから。
ちなみに私が購入したのは建売なので、建売戸建てを探す上での想定で書きますが、一般的なことは注文でも共通するので、よかったら参考にしてもらえればと思います。

私が戸建てにした理由。
(戸建てじゃないとダメな理由をはっきりさせましょう)

まず、自分の中でなぜ戸建てが欲しいのかはっきりさせましょう。
マンションではなく、戸建てが欲しい理由を明確にしておくとその後の戸建て選びも自信を持って進められます。
まずは自分の生活スタイルや性格、求める環境、条件がマンションと戸建てどちらなのか見極めましょう。

私が最終的に戸建てを選んだ理由は下記の通りです。

- 家が老朽化しても土地が残るから。
マンションは建物が老朽化したら修繕しますが、さすがに築70年とか80年とかいよいよ建て直さないとどうにもならないってなった時に土地は自分のものでないし、どういう対応をするか何も決まっていないことが多いです。
戸建てなら自分の建物と土地なので、いよいよ住めなくなったら建て直しすればいいし、その時のコストは土地はもう買ってあるので建て直し費用だけで済むんです。
土地を持つってことはやっぱり強いと思います。

- 全て自分の管理下にあるから。
家はどうしても消耗品なので老朽化します。排水管だったり、フローリングだったり、風呂場だったり、断熱材だったり…この点はマンションでも戸建てでも変わらないです。(むしろ戸建ての方が寿命は短い)
ただ、マンションだとそのための修繕費を毎月定額で各住民から集金して定期的に運用するんですね。
それが管理会社と住民の代表(毎年交代とかで選出されます。めんどくさ。)で話し合ったりして決めるわけです。
でも普段話もしないような人と家という生活がかかってる大事な要素について決めるのは私は嫌だなと思ったんです。話し合う割に多数決とか同調圧力とかで所詮なあなあで決まるわけです。何か疑問に思ったり変えたくても、どうにかできるとは限りません。この点が1番マンションに住むとだるいです。
なので、修繕にいくらかけるか、いつやるのか、どの業者を使うか、全部自分で決めたいと思ったので戸建てがいいと思いました。
あと、マンションだとこの修繕費と管理費が歳を重ねるごとに上がっていくし、ローン払い終わっても一生続くので、自分の家なのに自分の管理下にないことが多くて嫌でした。マンションはいわば賃貸(何でも大家さんにお任せ)と戸建て(何でも自分でやる)の間だなと思っています。
だったら極端な話、賃貸でいいかなって思わなくもないですよね。

- なんだかんだ言ってもマンションより気楽。
マンションに住んでいるといくら分譲住宅で床や壁が厚いにしても、生活音は聞こえますよね。
ダイニングの椅子を引いたり押したりするだけでも少し気を遣います。
戸建てなら下と上の人はいませんから、その分人の生活音が聞こえるストレスも、人に聞こえないように気をつけるストレスも減りますよ。
隣も遠く離れているわけではないけど、あくまで別の建物です。だからやっぱりマンションより気になりません。

- 新築がいいならマンションより戸建ての方が意外と安いから。
これは私も当時調べていて意外だったというか、戸建ては高いと思い込んでいたんですけど、エリアによって全然戸建てが安いところもあるということです。
(今は特にマンションの方が全体的に高いですが)
私が戸建てを買ったのは都内23区内です。でも、隣県の人気なベッドタウンの戸建てより半分くらい安かったです。探せば、そして強いこだわりがないなら、そういうエリアもあるってことです。

ということで、メインの理由はこんな感じでした。
他にも小さな利点はあります。
例えば、小さなスペースでも庭いじりができること。私は子供の頃から植物が好きだったのですが、大人になった今改めてやっぱり好きだったんだなと実感しています。庭と呼べるほど広いスペースではないのですが、小さなスペースというスペースに木や花を植えてます。
果樹もいくつか植えていて、収穫が楽しみです。植物はやっぱりプランターよりも地植えの方が元気ですから。

それから実際に住んでみて感じたメリットは、マンションよりも家族内のプライバシーが取れるということ。
これは別に何か秘密にしたいとかいうことではなくて、自分の時間を取りやすいということです。
特に都内だと土地が狭いので3階建てが主流ですが、フロアが分かれているので、例えば夫は一階の個室で仕事して妻は2階のリビングで仕事をして、子供は3階で勉強に集中したり、と距離をとりやすく、同じ建物にいても息が詰まりにくいです。
マンションだと部屋が複数あってドアを閉めたとしてもやはり同じフロアなので、存在を感じやすく、気を遣います。
こういう点でも特に在宅勤務が増えつつある今、重視したい要素と言えそうですね。

まずはエリアを決める

さて、私はやっぱり戸建てが欲しい、よし、戸建て買うぞ！と腹を括ったら、まずはエリアを絞ることをお勧めします。
理由は、戸建てを買うときのメインの買い物は家ではなくて土地だから、ということと、家は山ほどどんどん建っているので、エリアをある程度絞っても一定期間で理想のものを見つけられるからです。
逆にエリアを絞らず、いいなと思った物件ベースで見ていると、あれここちょっとアクセス良くなかったかも…と後で気づいたり、あとは選択肢がありすぎて何が良いかわからなくなってしまうことにもなりかねないので、まずは住みたい&住めるエリアを決めます。
ここで住めるエリアと書いたのは、エリアには相場というものがあるので、予算に合うエリアがどこなのか把握しましょう、といことです。
特に絶対ここでなきゃイヤだ！という場所がない人なら手っ取り早い方法があります。むしろ、いやここ以外考えられないと思っている人ほど一度やっていただきたい方法です。
それはお馴染みのスーモの新築戸建て検索です。え？そんなことかよ？と思われるかもしれないですが、これがどっこい、とても優秀なので使わない理由はありません。
ありとあらゆる世の不動産検索サイトを使ってみましたが、スーモが間違いなく掲載件数が多くて漏れがないし、検索条件がだいぶ使いやすいです。
私がおすすめしたいスーモでのエリアの絞り方は、「通勤通学時間から探す」です。
昨今の状況からリモートワークをすることも多く通勤時間の問題は多少緩和されたにせよ、フルリモートでもう全然ここ数ヶ月会社に行ってません、という人は少ないのではないかと思います。
なんだかんだ言っても、週に一回は行ったり、月に数回は、というのが多いだろうし、例えば営業職なんかはこの先変わるかもしれないけれど、結局移動することが多いわけで、やっぱり会社の位置や利便性を完全に無視するわけにはいかないですよね。
なので、この通勤時間から探す、を使って、勤務先の最寄駅から〇〇分以内という条件に、自分が耐えられる時間を入れましょう。
この検索条件の優秀なところは、並列して、なおかつ△△駅からも〇〇分以内のところ、などを設定できるところ。
これなら例えば共働き世帯でも、夫の勤務先の⬜︎⬜︎駅から〇〇分以内かつ妻の勤務先の△△駅から〇〇分以内のエリアなどとして見てみることができます。
そこで表示された物件一覧の価格帯をざっと見て、予算が収まりそうかどうかまずは見るといいですよ。
だいぶ予算オーバーなら〇〇分以内の条件を少しずつ緩和していくとよいです。
そうすると大体どのあたりのエリアなら自分に手が届きそうか少し見当がついてきます。
この時、駅徒歩何分などのその他の条件によって価格にだいぶ差が出るので、そのあたりも注意しながら、そのほかの条件も自分が許容できる範囲を価格を見ながら、緩和してみてください。
そうすると案外、あれ？ここって意外とアクセス便利で安いなーとか、うわ、ここってすごい高かったんだ…とか相場がわかるようになります。
そんな感じで、ぜひ予算と希望条件をすり合わせていってください。
この作業は仲介業者との面談でもやってくれるのですが、仲介には任せず自分で予めやることをおすすめします。
理由は次の事項でお話していきますね。

仲介業者は敵だと心得よ

ちょっと過激な言い方になってますが、これくらいの方が良いんです。新築戸建ての購入に仲介業者なんて正直いらないです。
ただ多くのビルダーは家を建てることに専念したいし、銀行とのやり取りやローン手続き、登記の手続きなどの諸々の付帯業務が面倒なので、仲介業者を通して販売することがほとんどです。

中には売主物件と言ってビルダーがそのまま直接買主に売ってくれるケースもありますが、それだけに絞るとだいぶ選択肢が限られてしまいます。でも、もし希望の同じ条件で売主物件と仲介物件だったら絶対に売主物件の方が断然いいです。売主から直接買えるならその分仲介手数料が浮くので、初期費用が抑えられるというわけです。

仲介業者は新築戸建て売買の場合、ビルダーからも、我々買主からも仲介手数料をもらいます。これがいわゆる両手どりと言われるやり方です。
(ただこれは基本的には海外では法律で禁止されている国もあり一般的には違法行為ですが、日本の新築戸建ての仲介の世界では、当たり前に行われています。)
その手数料は不動産価格の〇%という計算の仕方をするので、高い物件を売れば売るほど彼らの手数料もあがります。
なので、彼らは買主の都合なんて考えていないし、親身になって条件を聞いてアドバイスしている風を装って、なんとなく予算より少し高い物件に誘導したり、中古と新築で迷っていたら手数料の両手どりをしたいがために、新築に誘導したり(中古は基本的に買主には買主の仲介業者が別にいるので買主から手数料はもらえないから)、とにかくできるだけ金を巻き上げることしか考えていないと思っていた方がいいです。
言われるがまま聞いていると気づいたら予算よりも数百万円も高い物件の内見をしていた、なんてことになりますから。

ただ、よさそうだなと思った物件が売主物件とは限らないので、仲介物件の場合でも手数料はカットしてもらう方法はあります。というかカットしてもらって当然だと思っていたほうがいいです。
だってそもそも彼らは売主から、顧客を紹介して販売から手続きまでを代行する代わりに手数料をたんまりもらうんです。買主である我々から金を巻き上げる必要なんてないですよね。
それを客は知らないと思って飄々と手数料が〇〇万円で〜とか言っているので、黙って受け入れていては損してしまいます。
手数料をカットしてもらう方法についてはもう少しあとでご紹介します。

ヤバイ仲介業者の営業マンの特徴

-条件無視で手元の物件を押し売り
基本的には仲介業者が入ることが多い建売の新築戸建て購入。
スーモでいろいろな物件を見ていて自分なりの相場感と条件が確立してきたら、気になる物件もいくつか出てくると思うのでどんどん実際の物件を見学してもらいたいのですが、申し込みするとまず大体電話がかかってきて面談しましょうとか言われてアポを取られます。
いざ、ワクワクして向かうと、ダラダラと問診票のようなものを書かされて希望の条件の聴取をされます。
まあそれくらいは顧客の希望条件を把握するのは当たり前なのでいいのですが、それが表面的な問診で内容はかなり無視して今その営業マンが売りたい物件をとりあえず紹介しまくってくることがあります。
いやだから4LDKがほしいって言ってるのに3LDKばっかり見せてきたり、予算は絶対4000万以下と言っているのに平気で200-300万オーバーを紹介してきたり…まるで一方通行の営業マンが結構います。都度ハッキリキッパリ、いやこれはこの条件に合わないのでナシです、と断言してください。あやふやに相手にしていると興味ありそうと思われて時間ばかり取られます。
仲介業者には会社ごとに提携のビルダーというのがあったり、より高い手数料を払ってくれるビルダーの物件を売りたがります。ですから、営業マンは特定の売りたいビルダーの物件というのがあります。いくら弊社ですべての物件をご紹介できます！と言われても、できる限り自分たちが売りたい物件から買わせようとしてきます。
なので、先にスーモで下見してから面談で物件を紹介してもらうと、スーモにはもっと良さそうなのがあったのに、なんでもうこれ以上その条件では今はないですねーとか言ってんだ？と思うことも結構あります。要は「その条件で僕の売りたい物件はないですね〜この中から買うしかないですよ〜」ということであって本当はあるのにそもそも選択肢として提供しないんです。これは本当にそれでも”仲介業者”なのか？と言いたい部分です。

-面談初日に契約を迫る営業マン
これは私が実際に経験した、CMもやっているとある大手仲介業者の営業マンです。ここは土地も自社グループで仕入れてビルダーとして建売住宅を建てつつ、仲介事業でそれらを売っている企業です。家のタイプも特徴があって、駅近がメインなので狭い土地が多い分、リビングダイニングでほとんどのスペースを使い、残りの部屋はベッド置けないかもしれないけどまあ適当に布団でも敷いてね、みたいな作りが多いです。
下記で説明する生活動線を無視した間取りも断然この企業が多いです。
私からするとここの家は、家の顔をしただけの機能性ゼロのただの建物同然です。ここだけでは家は買わないほうがいいと思ってます。
そんな企業の営業マンなので押し売りして売るしかないんでしょうけど、今考えてもおかしな営業だったなと思います。
それははじめての面談と見学の日。イマイチ見せてもらった物件が気に入らなかったので微妙な反応をしているともう一つご紹介してもいいですか、と言ってくれた。それならと見せてもらったのは、希望していた区の隣の区で、しかも建築条件付きの土地。(そもそも私は注文で建てる気はあまりなかった) そこは一つの大きな土地を複数に分割して販売していたうちの残り一つの土地だった。細すぎるペンシル型の土地で、もはや私の希望からはかけ離れていた。
今日はもう大丈夫ですとやんわり切り上げようとすると、これが最後の区画ですよ！本日ご契約いただければ特別に200万お値下げします、いかがですか？と言い出した。いやいや今日契約しようと思って来てないし。印鑑持って来てないし。そもそもローン審査すらしてないでしょうが。そういうやり口も結構だけど、初めて面談してとりあえずいろいろ見てみたいと言っている客にそれはないだろ、と思いましたね。そんなんで売れると思ってんの？と今だったら言ってしまったかもしれません。
しかしこちらは女性1人で相手の男性営業マン1人で2人きりで車で回っていたし、ずるずると粘り続けられたせいで夜の8時くらいになってしまい、ここで逆ギレとかされても嫌なので、やんわりとお断りしつつ、最寄りの駅まで送迎して返してもらうことにしました。
その車中で、こんな下手くそな営業はもうこの後はナシだなと心に決めながら、興味本位でこの仕事をしてどのくらいなのか聞いてみた。もうハッキリとは覚えていないけれど、案の定不動産営業はまだ2-3年くらいで前職はジムのインストラクターをやっていたと言うではないですか。だろうね、の一言が喉までこみ上げてきて、必死に飲み込んだのを覚えています。その後も毎日何度も携帯に電話が来ましたが無視し続け、最終的に着信拒否しました。

ということでこんな営業マンに当たると本当に時間の無駄なので、勢いで迫られても冷静になってお断りしましょう。

買うなら所有権一択！

これは戸建てを買うなら理解しておきたい重要ポイントです。
所有権と借地権というのを聞いたことがあるでしょうか。
簡単に言うと、所有権は土地の権利もあなたのもの、借地権は土地の権利は地主に賃料を払って借りて、その土地に自分の建物を建てますよ、ってことです。
借地権だと10年とか20年とかの期間で更新があるし、毎年お金を払う必要があります。それではなんちゃって戸建てだと思いませんか？
せっかく土地が手に入ることが戸建てを買うことのメインの利点の一つであるにもかかわらず、借地権で土地は自分のものでないなんてまるで意味なしです。
どうしてもどうしてもこの土地に住みたくて、替えがきかない場所！とかならまあアリなのかもしれませんが、基本的に損だと思ってください。探すときは所有権前提でまず探されることを強くお勧めします。

生活動線が考えられている家を買おう

注文住宅を予定しているならば、自分の納得のいくように設計して貰えば問題ないと思いますが、建売を考えているならこれは超重要事項になります。
はっきり言って、建売だととりあえず必要な設備と間取りを狭い土地に詰め込んだだけで、生活の動線はまったく考えていないような間取りの家が山ほどあるので注意してください。
ダメな間取りの例をいくつか挙げます。

- 洗濯機置き場と干し場がバラバラ
これは3階建ての場合にかなりあります。例えば1階に風呂と洗濯機置き場があるのに、バルコニーが1階にも2階にもなく、3階にしかないような物件。
洗濯の度に、水分を含んだ重い洗濯物を持って1階から3階まであがるなんて勘弁してほしくないですか？それどころか、3階にもなくて4階のルーフバルコニーしかないようなところや、風呂場と脱衣所は2階にあるのに、洗濯機置き場がなぜか1階の余ったスペースにポツンと設置されているような下手くそすぎる物件もありますから要注意です。

- ベッドが置けそうにない部屋だらけ
基本的にLDK以外は部屋になるわけですが、それもよくどの部屋を誰がどう使うか想像しながら間取りを見て欲しいです。
LDKは充分広くても、個々の部屋を見てみると、ドアの位置が邪魔だったり、クローゼットの位置が邪魔だったり、狭い上に屋根がほとんど斜めで物置にしかならなそうな部屋が潜んでいることがあります。
一般的には購入する物件は3LDKか4LDKになると思いますが、夫婦の寝室、あるいは夫婦それぞれの寝室、残りが子供部屋という想定が多いですよね。
そうするとほとんどの部屋にベッドを置きたいわけですが、特に夫婦の寝室にしたい部屋がシングルベッドしか置けないような間取りになっていないか確認してください。
あとは3階建の場合、日照の規制で屋根を斜めにすることが多いのですが、その場合結構狭く感じるので、傾斜の度合いも確認しておきましょう。あまりに低い位置から傾斜がついているとその面に寄せてベッドを置けないということもあります。

- LDKが案外狭すぎる
これも普通によくあります。特に都内の駅近の物件に多いです。狭い土地にぎゅうぎゅうにに建てるので無理もないんですが、気をつけましょう。
というのもダイニングとリビングが狭いと掃除がしにくい、適度な余白がないと散らかって見える、ソファが複数揃えて置けないので統一感が出ない、子供が遊ぶスペースを取れない、と良いことが全くもってないです。
内見の時は家具やカーテンが何もない状態で見るので、多少狭くても気にならないこともあるんですが、いざソファやダイニング一式を置いたり、カーテンをつけたり(ヒダがあると開けている時に案外幅をとる)してみるとどうなのか想像してみてください。
とくにダイニングとリビングのスペースがまっすぐつながっているような作りの場合、なんとなく広く見えがちですが、いざダイニングとリビングのスペースを区切って家具を置こうとすると全然スペースがなかったりします。
まずは気になる物件があったら何件か内見をして、〇畳で実際どのくらいなのか体感値を頭にデータベースとして溜めていきましょう。そうすることで段々と自分には何畳くらいが必要かわかってきます。

銀行選びが向こう35年の家計を決める

大体の場合ローンは30-35年で組むのが主流ですよね。言うまでもなく、利率が月々の返済額を大きく左右しますから、いくらの利率で契約するかはどの家を買うかの次に大事なことです。
別の記事でも説明していますが、仲介業者はこれまた提携の銀行というのがあって、持ち込んだ契約数に応じて安い利率をもらえるようになっていたりします。なので特定の銀行に絞って有利な利率を引き出したい思惑もあり、いわゆる推しの銀行を紹介してきます。
ただそれが最も良い利率とは限りません。仲介業者が提携しているのは主に大手銀行や地銀などが多いのですが、最も良い利率が出せるのは大体ネット銀行です。基本的に仲介業者はネット銀行をあまり紹介しませんから、任せているとまあまあな利率で契約してしまい、後になって世にはもっと低い利率があることに気づき、本当はもっと低い返済月額で買えたことに気づくのです。
なので銀行選びも仲介業者に任せておかず、自分でしっかり調べて決めましょう。それからもしネット銀行にしたいと言って仲介業者にそれなら自分でやってくださいと言われたら、その分の手数料もちゃんとカットされているか確認してくださいね。仲介業者を通して契約するとしっかり銀行契約手数料なるものも別途取られますから。

仲介手数料はカットしてもらって当たり前！

さて、初期費用の大半を占める仲介手数料をどうやってなくすか。これができるかできないかで少なくとも100万円以上損するか得するか決まります。(仲介手数料は物件価格に応じたものなので、価格によります。)
先に説明した通り、仲介業者は新築戸建てなら売主から手数料をもらうので、我々買主が手数料を払わなくても利益が出ます。ですからまずカットしてもらうことに対して後ろめたさを感じないでください。というのも堂々と交渉しないとなめられるからです。
具体的なやり方ですが、買いたい物件が決まったら、ひとつの仲介業者でそのまま進める前に他にもう一社、仲介業者を掛け持ちします。そのもう一つの仲介業者でも普通に物件を探してる風で他の物件も見ながら、その購入したい物件を見学させてもらってください。
そこで両社に、この物件で進めようと思っている、ということを伝えます。そこで売買契約の話に持っていかれる前に、実は他の仲介業者さんにも紹介してもらってまして、、という話を切り出します。単刀直入に初期費用のお安いほうで契約しようと思ってます、と伝えましょう。
そうするとやはり契約を取りたい仲介業者は必死ですので、それなら仲介手数料を無しにしますからウチでお願いします、といとも簡単に言ってきます。
そこで、もうその業者で契約したかったらそれで飲めばいいですし、もう少し好条件を引き出したければ、一旦もう一つの業者にも条件を確認してご連絡します、として、もう一社に実際に同じく他社と比較していることを伝え、そこでは手数料なしということだったがそちらはどうか、というさらなる交渉をすることも可能です。
場合によっては、手数料なしの上にさらに家電をつけますとか、オプションをつけます、とかあの手この手で契約してもらおうとしてくるので満足できる内容の方で契約しましょう。
ただあまりこの交渉は引き延ばさず、スピード感を持ってやってください。ずるずると競争させているとさすがに時間の無駄で相手に迷惑ですし、きりがないと判断されると場合によってはどちらからも手を引かれてしまう、なんてことにもなりかねません。あくまで仲介業者はこの条件を出す代わりにうちで契約するということを引き出して契約を決めてしまいたいわけですから、いつまでも煮え切らない客は困るのです。このことを頭に入れながら、適度な条件が引き出せたら、はいもう御社でやりましょう、と言ってあげてください。

これで一通り、重要なポイントはご紹介できたかなと思います。
他にも細かい注意点などがあったような気がするので、また思い出したら別の記事を追加していきます。
また契約以後のことについても実体験をもとに共有できることがあると思うので、別の記事を書きたいと思います。

ということで、自分の満足のいく新築戸建て選びと契約ができるよう健闘を祈ります！