売買契約を結びました
昨日、無事売買契約を結んできました。
聞いてはいたけどかなりカロリーを消費したのでレポートしておきたいと思います。
■事前準備
当日は
①重要事項説明
②売買契約
③手付金の受渡し
の流れで進むと聞いていました。
重要事項説明のあと、別日に改めて売買契約やと思ってたので、抜け漏れや質問し損ないがあると怖いため、事前に重要事項説明書の写しをもらい、目を通しておくようにしたいとお願いしました。
重要事項説明書は結構直前にできたみたいで金曜日にもらい、日曜日に重要事項説明を受けました。
①重要事項説明
重要事項説明については調べてもらったらいろいろ出てきます。
私達はここを参考にしました。
今回は売主が居住中かつその売主が18年前に建てた注文住宅だったため、設計図などすべて残っており、それらをもとに同席いただいたためかなりクリアに話ができました。
説明は宅建の有資格者が行いました。
かなり分かり易く説明してくれたのでよかったです。
→売り表示の土地と売買契約の土地の広さが違う。
当初購入時に97㎡で、私道23㎡と表記があったので、建て替えなら結構セットバックせなあかんな〜と思ってたんですが、どうやら現在の土地は120㎡あるようでした。
これは嬉しい誤算！
●現在は120㎡に建ぺい率60%で建っている
●建て替え時は23㎡ほどセットバックが必要で有効面積は97㎡
●セットバック後は建ぺい率70%で建築可能
上記のことがわかり思ってたよりも広い土地だったので棚ぼたでした。
36坪！！
もし今後売るとなっても97㎡あれば約30坪なので、それなりの価格では売れるかなと思います。
なお、このエリアは90㎡以上の土地でしか家を建てられないそうです。
分割して売るとかできないみたい。
②売買契約
今回説明を聞いて、中古物件は買主側に非常に有利に設定されているなと思いました。
購入物件はホームインスペクション済みだったのですが、万が一そこで言われていない瑕疵があった場合は入居後３ヶ月以内であれば売主負担で修補の義務が生じるようです。
よく記事などでホームインスペクション済みだったとしても、再度こちら側で実施すべき、という記事がありますが、下記の理由から正直今回に限ってはしなくてもよいなと思っています。
●売主側の不動産会社が超大手住宅メーカーの系列会社であること
●もし当該物件が売れなかった場合はその不動産会社が買い取る物件であったこと
●済物件を再度ホームインスペクションするお願いをすると、売主側は良い気がしないこと
不動産会社がかなりしっかりしており、すべて国土交通省のガイドラインに則った進め方だったため、正直一昔前のような不動産会社が嘘をつける時代ではないんだな、と思いました。
今回の物件は、不動産会社が最終的に買い取る契約でそのためにホームインスペクションをしておりました。
その場合、少しでも安く買い取りたいはずなので物件の値下げ交渉になりうる部分を探すためのホームインスペクションを行うはずです。
今回いただいた報告書もかなり緻密なものだったため、そこは信頼してもよいと判断しました。
また、売主もその報告を受けた上でまずは市場に出す金額を決めています。
今回こちらに報告のあった結果と売主の結果に齟齬が合った場合は売主負担で補修をかけないといけなくなるため、そこに虚偽が合った場合は売主から報告が上がるはずです。
そのため、ここはこちらで第三者を入れることではないし、もしあったとしても瑕疵として報告すればよいと思いました。
ちょっと脱線しましたが、基本、契約でこちらに不利になることはなさそうだったため、問題なくハンコを押しました。
人生であんなにたくさんの実印が押されまくる光景はもう見ないと思います…。
③手付金の受け渡し
今回手付金は物件の10%を用意しました。
というのも、中古物件の手付金は多いほうがよいのです。
理由としては基本、売主の気が変わらないようにするというのが大きいです。
こちらが何かしらの理由で一方的に解約した場合は、この手付金を放棄することになりますが、売主が解約した場合は、手付金をこちらに２倍にして返さないといけないのです。
ちなみにこの手付金は物件の価格から無利子でそのまま引かれます。
例えば2,100万の物件を100万値切って2,000万で契約し、手付金を100万支払った場合、
もし「2200万でも買います！」という人が現れたら、売主は100万を買主に返した上でさらに100万を買主に違約金として支払うことになります。
その場合、100万買主は得することになるので、おそらく契約を解除して違約金を支払ってでも後者と契約することになるでしょう。
そういった事態を避けるためにも、またこちらの信用度のためにも、10%という割合にしました。
このご時世に現金で数百万を持ち歩いて…ドキドキしました。（笑）
しかもその場で手で数える！！
新札じゃなかったのですが、そちらのほうが数えやすいのでいいですよ、と言われました。
一応数えやすいように封筒は小分けにしたものを大きな封筒でまとめてお渡ししました。
「確かにいただきました」と確認していただいた上で、売主さんから直接領収書をいただきました。
領収書も立派だった。ドキドキ。
■一つ山を越えてホッとした
まずは売買契約という大きな山を超えることができました。
家を探し始めようか、と重い腰を上げたのが５月のGWの時期でした。
そこからわずか１ヶ月で理想の物件に出合い、２ヶ月で契約ができてしまって、こういうのって思い立ったら意外とすぐなんだなあと改めて実感しました。
引き渡しは売主さんのスケジュールとこちらの値下げ交渉の兼ね合いで12月なのですが、それまでゆっくりとローンを借り入れる銀行と、リノベーションの内容について検討していきたいなと思います。