プライベートエクイティが不動産を支配する？
最近、アメリカの不動産、特にREITs（不動産投資信託）がよく話題に上がっています。REITsについてこれまで何度も語られてきたにもかかわらず、引き続き話題になるのは、REITs業界で確実に地殻変動が起こっているためです。そこで、この機会に皆さんにREITsについてご紹介しようと思います。
不動産を買収するプライベート・エクイティ:ブラックストーン
ブラックストーン（Blackstone）というプライベート・エクイティ・ファンドがあります。プライベート・エクイティという言葉はよく耳にするかもしれませんが、正確に何を指すのかはよくわからない…という方も多いでしょう。ブラックロック（Blackrock）グループやバンガード（Vanguard）グループのような資産運用会社とプライベート・エクイティは何が違うのでしょうか？
プライベート・エクイティとは、個人や機関投資家から資金を集め、非公開で運営される投資ファンドのことを指します。
彼らの投資範囲は、グローバルな資産運用会社に比べるとやや狭いと言えます。主に大規模な企業買収や不動産投資、または特定のプロジェクトに投資します。ブラックストーンはそのようなプライベート・エクイティの一つで、様々な分野にわたって大規模な投資を行っている会社です。この程度の知識があれば十分です。
実はブラックストーンは世界最大規模のプライベート・エクイティで、約1兆ドル以上の資産を運用しています。この会社が特に最近注目している分野が不動産、つまりアメリカのREIT（不動産投資信託）です。それを示す数々の証拠が今年の前半の終わり頃から現れています。
最近では、データセンター、産業用不動産、賃貸住宅といった成長性の高いセクターに集中して投資しています。これらの共通点は分かりますか？
そうです、すべてREIT、または不動産と密接に関連しています。では、今何が起こっているのかを見ていきましょう。
ブラックストーンによるREITの買収
少なくとも2社については買収が完了しており、さらにもう1社の買収を準備しています。
トライコン・レジデンシャルの買収
20%のプレミアムをつけてトライコン・レジデンシャルを買収しました。
2024年5月、まず最初に、ブラックストーンは北米の不動産会社であるトライコン・レジデンシャル（Tricon Residential）を約30億ドルで買収しました。この買収により、ティッカー「TCN」を持っていたトライコンは上場廃止され、非公開企業に転換されました。チャートを見てみましょう。
およそ1株あたり9ドル程度だったTCNを、ブラックストーンはほぼ11ドルに近い金額で買収しました。プレミアムが約20%上乗せされた計算になります。ただ市場で株を買い集めるだけではTCNの株主たちは株を手放さないので、当時の株価よりも20%以上高い金額を提示して一括で買収したというわけです。
このTCNは、アメリカの一戸建賃貸住宅やカナダの集合住宅を保有、運営している会社で、主にアメリカ南部とカナダのトロントあたりで活動しています。TCNの取締役も今回の買収を満場一致で歓迎し、TCNの株主たちも同様でした。
では、ブラックストーンはTCNを買収して何をしようとしているのでしょうか？
答えは、アメリカとカナダでの新しい賃貸住宅やアパートの開発です。特にアメリカでは、約10億ドル規模の新しい一戸建賃貸住宅の開発が進行中であり、カナダでは約25億ドル規模の新しいアパートプロジェクトが推進されています。また、既存の住宅の品質を向上させるために、さらに10億ドルを投資する予定です。
この買収は、ブラックストーンが不動産市場での立場を強化し、アメリカとカナダの住宅不足問題を解決するための重要な機会となりました。ちなみに、TCNのCEOであるゲイリー・バーマンは、ブラックストーンとのパートナーシップを通じて、より多くの人々に質の高い住居を提供し、コミュニティをさらに発展させることができると語っています。
アパートメント・インカムREITの買収
ブラックストーンは、アパートメント・インカムREITを25%のプレミアムをつけて買収しました。
ブラックストーン：あぁ、TCNはいい買い物だった…。次のターゲットは…お、あれが良さそうだ。
ブラックストーンはその次に、2024年6月末にアパートメント・インカムREIT（Apartment Income REIT、AIRC）を約100億ドルで買収しました。この取引はブラックストーンの不動産投資事業の一環として行われ、AIRCの全普通株を1株あたり39.12ドルで現金一括買収する形で進められました。
この買収もまた、AIRCを非公開企業に転換し、ブラックストーンがアメリカの複数の州とワシントンD.C.にまたがる77の住宅コミュニティを所有するという結果に繋がりました。
AIRCの株価が32ドルを少し下回る時点で買収が発表されましたが、ブラックストーンはプレミアムを上乗せして、AIRCの株主に39ドル以上を提示しました。すなわち、今回は25%の上乗せをしてすべての株式を買い取りました。
さて、AIRCがどのような会社か見てみましょう。名前からしてREIT（不動産投資信託）であることがわかりますね。言わずもがな、REIT企業です。AIRCは、高品質な賃貸集合住宅の住環境を提供する会社で、ボストン、ロサンゼルス、マイアミなどの主要沿岸都市で活動しています。
AIRCの株価が32ドルを少し下回る時点で買収が発表されましたが、ブラックストーンはプレミアムを上乗せして、AIRCの株主に39ドル以上を提示しました。すなわち、今回は25%の上乗せをしてすべての株式を買い取りました。
さて、AIRCがどのような会社か見てみましょう。名前からしてREIT（不動産投資信託）であることがわかりますね。言わずもがな、REIT企業です。AIRCは、高品質な賃貸集合住宅の住環境を提供する会社で、ボストン、ロサンゼルス、マイアミなどの主要な海岸沿いの都市で活動しています。
AIRCの買収当時の資産保有状況を見てみましょう。AIRCはアメリカ西部と東部の人口密集地に大規模なアパートを保有していました。ブラックストーンは、この買収後も既存の住環境を改善するために約4億ドルを追加で投資する計画を発表しました。
では、先ほどのTCNの保有資産マップと、AIRCの保有資産マップを重ねてみましょう。完全に一致しているわけではありませんが、TCNがアメリカ南部に集中しているのに対し、AIRCは西部と東部に集中しています。つまり、両方を重ねると、アメリカのほとんどの人口密集地や都市部をカバーする地図が出来上がります。
つまりブラックストーンは、人口がある程度多い大都市をほぼすべて押さえつつ、不動産市場に130億ドル以上を投資し、特にアパート関連のREIT資産をこの4か月間で大幅に強化してきたということです。
通常、私たちが株を買うときは、1円でも1ドルでも安く買おうと必死になります。しかし、ブラックストーンはTCNを買収するときには20％のプレミアムを、AIRCを買収するときには25％のプレミアムを支払いました。それは、これらの企業の価値が今後さらに上がると見込んだからでしょう。
リテール・オポチュニティ買収の可能性
まだ確実ではありませんが…
2024年7月31日、2か月ほど前ののニュースです。Retail Opportunity Investments（ROIC）という会社をブラックストーンが買収するというニュースがありました。この会社もREIT（不動産投資信託）です。
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