騙されるな！不動産投資ボッタクリの実態10選【不動産業界の闇を全暴露】（中編）

こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

前編に続き、不動産投資ボッタクリの実態を、全て暴露していきたいと思います。

■「①新築アパート」「②新築区分マンション」「③中古区分マンション」「④ゼネコン・工務店」「⑤設計事務所」について解説した前編はこちら

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⑥リフォーム・メンテナンス

賃貸物件の場合、管理会社を経由してリフォームをしているケースが多いと思います。

しかし実際のところ、あなたのそのリフォームの依頼は、管理会社からリフォーム会社へ行き、リフォーム会社からそれぞれ電気工事屋さんや大工さんへと、そのレイヤーが2つ、3つあるのです。

レイヤーが多いということは、中間マージンも多いということです。

人が動けばお金がかかるのは当然のことなので、一概にボッタクリとは言えませんが、大家さんが電気工事屋さんや大工さんに直接依頼する場合と比べて、３～４割はマージンが乗っていると思ってください。

それほど高額でない4～5万円程度の工事であれば、スピード重視で管理会社を通して依頼する場合もあるでしょう。

しかし、想定外のリフォームや修繕、緊急対応を依頼する場合には、管理会社は施工会社からの見積もりをスルーで、そのまま自分の経費だけを乗せてオーナーさんに提示していることも少なくないので、「この見積もりは高いな」と感じたら、必ず管理会社に確認するようにしてください。

そして場合によっては、あなたが直接エンドの施工会社に相見積もりを取るようにしてください。

⑦不動産業者（囲い込み編）

●賃貸での囲い込み

賃貸の場合、「専任媒介」なのに「他の業者にもオープンに募集する」と言っておきながら、まったく公開せずに情報を囲い込んでいるケースがあります。

また、大家さんが自ら客付営業することに対して、強く拒否するケースもあります。

※専任媒介とは・・・貸主や売主が、不動産業者に借主や買主を見つけてもらうための契約形式の一つ。複数の不動産業者に専任媒介で依頼することはできず、一社にしぼって依頼しなければなりません。ただし、依頼人自ら取引相手を見つけてくることは認められています。

常々言っていますが、このような業者とは早々に決別すべきです。

専任媒介で募集依頼をしているからといって、「早く入居者を決めるために他業者にも幅広く情報をオープンにしてくれている」と思ってはいけません。あなた自身がちゃんと確認する必要があるでしょう。

●売買での囲い込み

売買も賃貸と同様、専任媒介なのに情報が非公開になっていることがあります。

専任媒介で売却依頼を請け負った不動産業者は、不動産業者が見られる”レインズ”に物件情報を公開したり、他業者が客付け可能な物件として、その物件情報をオープンにしたりしなければならないことになっています。

ところが専任業者は、もし自分で買主を見つけることができれば、売主だけでなく買主からも手数料がもらえるため、できるだけ自社の情報網で買主を見つけたいと考えます。

そのため、専任媒介で売却の依頼を受けても、自社のホームページにしかその売り情報を公開していなかったり、仮に広く物件情報を公開していたとしても、他の客付け業者からの問い合わせに嘘をついたりすることがあります。

例えば、私が他の業者だとして、「私のお客さんがこの売り物件に興味を持っているので、情報をくれませんか？」と専任業者に問い合わせをしたとしましょう。

すると、専任業者は「今、買い付けが入ってしまいました！」と嘘をついて、物件を囲い込むケースが非常に多いのです。

これは宅建業法で当然禁止されている行為ですので、もちろんバレれば違法になります。

ですから、売却を依頼したその専任業者が物件を広く一般に公開してくれているかどうかを、あなた自身がしっかりチェックしてください。

例えば、あなたが他の業者を装って、その専任業者にカマをかけてみるといいと思います。もし「買い付けが入ってます！」と言われて情報公開を拒まれたら、その業者とはすぐに決別することをおすすめします。

⑦不動産業者（入居募集編）

これは空室率が高いエリアで特に多い事例です。

例えば、あなたが不動産業者に入居者の募集を依頼するとき、「うちは広告費を3ヵ月分以上いただかないと募集はできません」と言われることがあります。

広告費は仲介手数料の他に、インターネットやマイソクチラシなどの広告費として要求されるケースが多いです。

一般的に、大家さんが入居者の募集を依頼する業者を「元付け業者」、実際に入居者を付けてくれる業者を「先付け業者」といいますが、この業者間で仲介手数料を折半するとなると、得られる手数料は非常に少なくなってしまいます。

そのような場合に広告費1ヵ月分を出すことで、元付け業者も先付け業者も1ヵ月分の手数料は確保できるので、あなたの物件を他業者にも積極的にオープンにして募集してくれることになります。

そしてその際、「うちは広告費2ヵ月分もらわないと募集できません」とか「３ヵ月分必要です」と言われることがあるのです。

しかし、考えていただきたいのですが、周りの大家さんも3ヵ月分の広告費を出しているのであれば、みんな条件は一緒になります。つまり、あなたが3ヵ月分を出したからといって、あなたの物件を優先的に紹介してもらえる要因にはなりえないのです。

さらには、あなたの物件にそもそも競争力がなければ、いくら3ヵ月分の広告費を出しても意味がありません。

設備が古かったり、まともなリフォームがされていなかったりすれば、入居希望者を連れていっても印象が悪いので成約することはありません。

不動産業者も暇ではありませんから、成約しない物件に入居希望者を連れて行って無駄足になるより、連れて行けば一発で成約できる物件に紹介したいと思うものです。

そのため、広告費を3ヵ月分も出すより、不動産業者が入居希望者をあなたの物件に連れていったら、「素敵な物件ですね！今すぐ契約したい！」と感じてもらえるような「商品作り・物件作り」をした方がよっぽど良いです。

例えば、札幌は3ヵ月分の広告費が当たり前なくらい、過当競争になっているエリアですが、私の大家さん仲間は魅力的な物件作りをすることで、みんな１ヵ月分の広告費で成約できています。

いくら広告料を出したとしても、あなたの物件に商品力がなければ、決まらないものは決まりませんから、そういった誘いには乗らないようにしてください。

⑦不動産業者（管理編）

賃貸管理では、更新時と退去時にぼったくられる可能性が高まります。

●更新時のボッタクリ

一般の賃貸借契約で更新事務手数料をぼったくられるケースが多いです。

更新事務で行われる業務は、紙ペラ１枚の契約更新で、そのやり取りだけで１ヵ月分も請求されてしまいます。

例えば、一般の「普通借家契約」ではなく「定期借家契約」なら、その業務は更新ではなく再契約ということになり、新規の入居者と同じように重要事項説明と契約をもう一度やらなければいけません。新規の契約と同等の手間もかかる分、１ヵ月分の仲介手数料は必要になってくると思います。

ところが、「普通借家契約」での更新事務は、紙ペラ１枚を郵送でやり取りするだけなのに、１ヵ月分も請求してくるのです。

半月程度なら許容できないこともないですが、大家さんだけでなく入居者にも手数料を請求していることがあり、知らない間に更新手数料でボロ儲けされているケースがあります。

●退去時のボッタクリ

例えば、管理会社が入居者に対して敷金以上のリフォーム代を目一杯請求することがあります。

さらに、入居者だけではなく、大家さんに対しても「指定の業者でないとリフォームができない」と言ったりします。

管理業者は、業者を指定することでぼったくっているのです。

例えば、管理業務委託契約や入居者との賃貸借契約の中でも、退去時のリフォームに関して、「管理会社の指定する業者で施工しなければいけない」ということが謳われている場合もあります。

「高すぎるから別の業者でやらせてください」と言っても、この契約書の文言を盾に拒否されるケースがあります。

このような場合は、消費者契約法で法廷に持ち込めば業者はきっと負けると思うので、ひるまず拒否してください。

私も過去、賃貸で借りていた物件を退去する際に、管理業者からぼったくられそうになった経験があります。

クロスの張替えで、相場の2倍もの料金を請求されたのです。100歩譲って上乗せするにしても、そこそこの値段であれば許せますが、さすがに倍となると高すぎます。

この時、私は「知っているクロス屋さんで施工していいですか？」と聞いたのですが、賃貸借契約の「指定業者で施工する」という文言を盾に、いったんは拒否されました。

ところが、「じゃあ、裁判で決着しましょう」と言ったところ、すぐにこちらの要求をのんでくれたのです。

あなたもこのようなことがあったら、ひるまずクレームを入れるようにしてください。

今回は、不動産投資ボッタクリの実態10選のうち、2つをご紹介しました。残りは後編で解説しますので、ぜひお楽しみに！（10/30［金］公開予定）

■「①新築アパート」「②新築区分マンション」「③中古区分マンション」「④ゼネコン・工務店」「⑤設計事務所」について解説した前編はこちら