入居者募集の仕組み（賃貸仲介）

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

入居者さんは不動産投資、賃貸経営において大切なお客様です。入居者さんが支払う家賃が収入に源泉です。

こそで、今回は、入居者募集について書いていきます。

入居者募集は不動産業者しかできない？

不動産投資、賃貸経営は、特別な許可を必要なく誰でもできます。自分の物件の関しては、入居者募集をしたり、賃貸契約を締結しても問題はありません。

入居者の募集活動は、インターネット上の広告が主流で、不動産ポータルサイトへ広告を掲載します。このポータルサイトへの広告掲載は、宅建免許を保有している不動産業者しかできません。結果、自主管理の大家さんも含め、入居者の募集は、不動産業者に依頼しているケースがほとんどです。

また、物件を探している人も、物件を探すときは、不動産業者に依頼するのが一般的な考え方になっています。今のところは、入居者募集は、不動産業者に依頼するという考え方が主流のようです。

しかし、最近は、大家さんが直接入居者を募集できるサイトや大家さんが直接、不動産ポータルサイトの広告を出せるサービスが提供されています。このようなサービスを利用して、入居者募集に積極的の関与している大家さんも増えています。今後、入居者の募集広告の方法も変わっていくのではないでしょうか？

大家さんが直接入居者募集をできるサイト
　　　　　ウチコミ！
　　　　　ジモティー
大家さんがポータルサイトに広告を出せるサービス
　　　　　ECHOES

一般媒介と専任媒介

不動産業者へ入居者募集を依頼する場合には、一般媒介、専任媒介の2種類あります。（厳密には、入居者との契約の媒介（仲介）を依頼する契約）

一般媒介　⇒　オーナーが複数の不動産業者へ入居者募集を依頼する
専任媒介　⇒　オーナーが1社の不動産業者へ入居者募集を依頼する

専任媒介の場合、オーナーが依頼した不動産会社を「元付業者または物元（ぶつもと）」、実際に入居者募集をする不動産会社を「客付業者」呼ばれています。

一般媒介、専任媒介どっちが良いか

不動産業者に入居者募集をする場合に、一般媒介と専任媒介どちらがよりかと質問されることが多いです。どちらにも、メリット、デメリットがあり一概にのどちらが良いとは言えません。
自主管理のオーナーさん場合一般媒介で、管理委託をしている場合は専任媒介で依頼をするのが一般的ようです。（管理委託契約の中に、専任媒介が含まれているケース多いようです）
副業で不動産投資をやっている場合など、入居者募集に手間をかけたくない場合は、専任媒介の方が良いとは思います。

仲介手数料

宅地建物取引業法上の賃貸住宅を仲介した場合の仲介手数料は、オーナーと入居者合わせて、家賃の1か月分プラス消費税が上限とされています。仲介手数料の負担は入居者が、１００％負担するのが一般的です。（最近、大手に不動産会社で仲介手数料は家賃に０．５ヶ月分という会社もある。この場合オーナーへも０．５ヶ月分の仲介手数料を請求します）

まとめ

入居者募集は、不動産業者に依頼するのが、一般的な考え方でありますが、大家さんの入居者募集への関わり方が変化しているのと思います。
不動産投資、賃貸経営において、入居者さんは大切なお客様です。そのお客様の募集に積極的の関わって行くことは、当然の流れではないでしょうか。

最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。