表面利回りと税引き前キャッシュフロー

2022年5月21日 17:00

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、表面利回りと税引きとキャッシュフローについて書きます。

税引き前にキャッシュフロー

物件を選定する時、表面利回りだけでは、手元にどのぐらいに現金が残るのかがわかりません。厳密に手元に残る現金を計算するには、詳細なデータと所得税の計算が必要になり、短期間で推定するのは困難です。

そこで、まず、税引き前のキャッシュフローを計算することで、より実態に近い状況を把握するようにします。

表面利回り別に、家賃収入に対するローンの返済額（元本＋利息）の比率を横軸に、税引き前CFの家賃収入に対する比率をグラス化してみました。
この時に空室率＋運営費を２０％と想定しています。

運営費を家賃収入の２０％で設定しているため、当然返済比率が８０％で税引き前CF率は０％になります。つまり、運営費率＋返済比率が１００％になるろ、税引き前ＣＦがゼロになります。

返済比率が分かれば、表面利回りから税引き前ＣＦがどいうなるかの傾向が分かります。表面利回りより、実態に近づいていますが、あくまでの税引き前ＣＦであるため、所得税額によって金額は下がっていきます。

今回は、空室率、運営費に関しては、２０％として計算したが、物件の立地や特徴によって変化させる必要があり、上記のグラフがすべての物件に当て嵌まる訳ではありません。

所得税等を計算するには、減価償却費、支払い利息を加味して、課税所得を計算する必要があります。減価償却費、支払利息は時間の経過で変化するため、所得税まで加味して把握するのであれば、数年間の経年による変化も併せて把握した方がよいと思います。

物件の良し悪しは、表面利回りだけでなく、税引き前にＣＦにも注目して判断しましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

今日はこの辺で、次回また。