譲渡所得に対する税金　～物件売却時の税金～

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

不動産投資では、いろいろな場面で、税金を支払うことになります。そこで今回の記事では、物件を売却したときに課税される所得税について書きます。

不動産譲渡所得税とは

不動産譲渡所得税とは、物件を売却時の譲渡所得に課税される所得税です。（厳密には、所得税と住民税の２つの税金が課税されます）譲渡所得がマイナスの場合は課税されません。
家賃収入や給与所得は、他の所得と損益通算ができますが、不動産譲渡所得は、他の所得との損益通算ができないため、譲渡所得がマイナスになっても節税効果はありません。

売却した翌年に2月１６日～３月１５日に間に書くて申告して納税します。

譲渡所得の計算

不動産の譲渡所得税は、売却価格ではなく、譲渡所得に対して課税されます。
譲渡所得　＝　収入額　ー　（取得費＋譲渡費用）　ー　特別控除額

取得費

取得費は、物件の購入したときの価格です。ただし建物は、所有している期間に、減価償却費として消え状された金額分は、減額して計算します。

取得費が不明の場合は、売却額の５％を取得費として計算します。相続などの取得した場合は、不明となる場合が多いと思います。

譲渡費用

宅建業者に支払う仲介手数料や、送料費など譲渡（売買）するためにかかった費用です。

特別控除額

一定の要件を満たした場合、様々な、特別控除が適用されます。詳しくは国税庁のHPなどで確認してください。

税率

対象の不動産の所有期間が、５年以下場合、短期譲渡、５年を超えた場合　長期譲渡となり、税率が適用されます。
短期譲渡の税率は、３９％（所得税　３０％　住民税９％）、長期譲渡の税率が、２０％（所得税　１５％　住民税　５％）となっていますが、対象の不動産が自宅の場合　要件によっては軽減税率が提要されます。
（※現在は、復興特別税として、所得税の税率の２．１％が課税されています。）

所有期間の計算

短期譲渡、長期譲渡を判断するの時の所有期間の計算は、取得した日を基準の計算するのではなく、譲渡した年に１月１日を基準の計算します。よって実際の所有期間が５件経過していても、長期譲渡とならないケースがあるので注意が必要です。

まとめ

不動産譲渡関する税金は、売却時のCFに影響を与えます。特に、短期譲渡か、長期譲渡かで税率が大きく変わります。物件の売却タイミングは検討する上でも、不動産譲渡所得税の仕組みをよく理解しておきましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。