ローンのリスク　～不動産投資のリスク～

2021年9月29日 17:00

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今日は、不動産投資でのローンのリスクについて書いていきます。

ローンは不動産投資の魅力だが

ローンつまり、借入金を使って、自己資金の数倍の物件に投資できることは、不動産投資の魅力を一つです。レバレジ効果とも言われたいます。

しかし、ローンは、当然ですが返済する義務があります。また、不動産市場や金融市場の変化によるリスクがあります。また、返済期間が１０年以上、場合によって３０年という長期になることも、リスクです。

収益物件の購入のために組んだローンの返済原資は、物件から得られる家賃収入になりますが、家賃収入は、毎月一定額を補償されたものではありません。（サブリース契約でも、契約内容により、家賃が支払われないこともあります）空室が発生すると、収入減となります。

また、家賃額も経年で下落していきますが、ローンの返済額は、基本的に一定です。家賃収入の占めるローンの返済額の比率が高くなります。

家賃の収入額が、返済額を下回った場合は、自己資金を投入して返済する必要があります。

最近は、低金利の状態が続いていますが、この先　金利がどのように推移するかは、誰にも予測することができません。返済期間が長期に渡るため、なおさら、金利の動向は不透明になります。

金利が上昇すると当然ですが、返済額も上昇します。

ローンを組む時は物件に抵当権を設定します。借入時点での物件の担保評価は、借入切る金額以上となっています。

しかし、物件の価格は、年々下落した行くことがほとんどで、最悪の場合、物件の担保評価額が、残債を下回ってしまうこともあります。

担保評価額が、残債を下回らないまでも、実際に、物件を売却した時に手元に残る現金が、残債を下回った場合は、自己資金がないとローンの精算することができなくなります。

収益不動産購入のためにローンの残債がある状態で、自宅を購入するために住宅ローンを申込むと、ローンがあることが理由で、住宅ローンの審査が通らなかったっり、減額を求められるケースもあります。

ローンで物件を購入することは、不動産投資の魅力の一つです。しかし、返済期間の長いローンの組むことには、リスクがあることを理解することが大切です。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。