収入減少対策 ～不動産投資のリスク～
こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。
不動産投資は、比較的安定的な、インカムゲインを得られることは、魅力の一つです。しかし、比較的に安定的というだけで、収入は時間の経過とともに減少していく傾向があります。
そこで、今回の記事では、不動産投資に、収入減少とその対策について書いていきます。
収入が減少する原因
不動産投資に収入は、数のモデルのように表せます。
戸数に変化は、物件の購入、売却、建て替えなど、大家さんが主体的に関わります。一方、家賃、稼働率に関しては、外部の影響による影響が大きく、大家さんは受け身になると思います。
収入が減少する主な要因としては、家賃の下落と稼働率の低下になります。
家賃の下落対策
家賃は、新築当初が高く、時間が経過していくに従い下落していくのが一般的です。下落の要因は、立地、周辺の需給関係、建物・設備の陳腐化、管理状況の悪化などがります。また、周辺の家賃相場も家賃に影響します。
物件を選ぶときに、賃貸需要が高いエリアの物件を選ぶことが大切ですが、賃貸需要は、自分でコントロールできない要因で変化します。周辺の需給関係に関しても、ある程度の予測は可能ですが、これも、自分ではコントールできません。
家賃の下落対策として、自分でコントロールできる外壁塗装や設備も更新、「物件の清掃点検などが重要になります。
用途変更
シェアハウス、民泊、レンタルスペース、トランクルームなど、用途を変更したり、貸し出す方法を帰ることで、家賃（収入アップ）に繋げる可能性があります。
稼働率対策
稼働率を上げる対策とししては、
・入居期間の長期化
・入居促進 の2つです。
入居期間の長期化
退去がなければ、稼働率が下がりません。退去を防止するためには、入居者さんの満足度をアップするような対策を実施し、できるだけ長く入居してもらうことが大切です。
しかし、入居者さんの満足度が向上しても、転勤、出産などの入居者さんのライフステージの変化の伴う退去は防止できません。
入居促進（空室対策）
退去を完全の防止できなのであれば、退去のあった部屋にできるだけは早く入居者を入れることが重要になります。空室対策を言われています。
空室対策に関しては、必殺技なく、様々に対策を重ねて実施する必要があります。
まとめ
以前の記事でも書きましたが、不動産投資は、収入が減少しない前提でも、キャッシュフローは年々減少して行きます。右肩下がりのビジネスモデルということです。
まして、収入は時間の経過とともに減少するので、キャッシュフローはなおさら減少します。
不動産投資は、安定的な収入を得られる言われていますが、長期的には、収入も、キャッシュフローも減少して行きます。このようは、ビジネスモデルであることを理解した上で、不動産投資を始めましょう。もちろん、やらないという選択肢もあると思います。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。