親の持家をどうするか③

2022年3月28日 17:00

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事は、前回に引き続き、親の持家をどうしたら良いのかについて書きます。

保有する場合

今後も保有する場合は、そのまま保有するか、貸家など賃貸物件として活用することが考えられます。いずれの場合でも、固定資産税などの税金の負担や管理義務があるためメンテナンス費用が発生します。

現状の建物をリフォームして貸家にして貸し出すか、更地にして貸地として貸し出すなどが考えられます。賃貸物件にすることで、賃料収入があり、この収入で、固定資産税やメンテナンス費用を賄うことが可能になります。

しかし、賃貸物件として活用するには、賃貸需要のある立地であることが前提になります。

また、賃貸物件として活用するには、リフォーム工事費、場合によっては建替え費、解体費などの資金を投入する必要があります。投入する資金と賃貸によって得られる収益のバランスを検討する必要があります。

手放す、つまり、所有権がなくなるので、固定資産税等に納税義務がなくなり、管理する責任もなくなります。手放す方法としては、売却する（お金が入ってくる）、無償で譲渡する（寄付など）の２通りあります。

建物が法定耐用年数を超えている場合は、建物価値の評価が０になり、「古屋付き土地」として売りに出されるため、価格が安くなる傾向です。また、法定耐用年数以内の建物でも、劣化度合いによってはやはり、価格がやすくなります。

売却する場合は、建物の状況がポイントとなります。建物をそのままで、中古住宅で売り出すか、建物を解体して更地として売り出すか、どちらが、高く売れるかを検討する必要があります。

賃貸の場合同様、立地も売却に影響します。利用の価値があまりない場合は当然、売却価格は安くなります。

隣接した土地の所有者が、その土地を購入することで、自分の土地の価値が上がるような場合は、比較的高い金額で売却できる可能性があります。このような場合は、隣接地の土地所有者も売却先の候補となります。

不動産を売却した場合、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は、売却額に課税されるのではなく、譲渡所得に課税されます。

譲渡所得　＝　売却価格　ー　取得額　ー　売却経費

譲渡所得がマイナス場合は、譲渡所得税は０になります。しかし、不動産の譲渡所得は、損益通算の対象とならないため、その他の所得から、マイナス分を引いて所得税を圧縮する効果はありません。

売却した物件の所得金額が不明の場合は、売却額の５％と取得額とみなして譲渡所得を計算するので、税金が高くなります。相続で取得した代々引き継がれた土地は、このようにケースが多いです。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今日はこの辺で、続きは次回また。