原状回復費用　入居者負担分は？

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

退去がある度に、発生する原状回復費用は、一度に多額な費用が発生するため、不動産投資の中で気になる費用だと思います。そこで、今回の記事では、原状回復費用について書いて行きます。

原状回復費用とは

入居者が退去時に、物件を入居時の状態にを戻すための費用を原状回復費用といいます。原状回復費用のうち、経年劣化によるものは、大家さん負担、入居者の故意過失によるものは、入居者の負担となるのが現状の一般的な考え方です。

敷金精算の現状

３０年ほど前は、退去時の敷金精算では、原状回復費用として敷金が返金されないのが普通でしたが、その後、退去時の敷金精算のトラブルが発生するケースが増えたことに対応するため、国土交通省より、「原状回復のトラブルに関するガイドライン」が出され、大家さんと入居者さんの原状回復費用の負担区分が明確化されました。

原状回復費用の負担区分

ガイドラインが出されるまでは、大家さんと入居者さんの負担区分が明確ではなかったことと、入居者さん側の情報量が少なかったため、原状回復費用に多く部分を入居者さんが負担していました。

「原状回復のトラブルに関するガイドライン」がだされ、
　　建物の経年劣化による損耗　　大家さん
　　故意過失による損耗　　　　　入居者さん
というのが基本的な考え方です。
また、入居者さんの負担は、対象の部材が、新設からの経過年数に応じた減価分を差し引いて負担すればよいとされています。

２０２０年４月に施行された改正民法でもガイドラインの同様に負担区分とされています。

契約時の説明が重要

原状回復費用の負担区分に関しては、最近は入居者さん同士でいろいろの情報交換されていて、退去時に原状回復費用を負担しない方向で交渉される入居者さんが増えているようです。

原状回復費用に関するトラブルを避けるために、入居契約時に、原状回復費用の負担について適切に説明し、入居者さんに理解してもらうことが大切です。費用負担してもらう可能性のある項目の単価を明示しておくに良いと思います。

現状では、契約時に説明をすれが、ルームクリーニング費用は認められています。（この先どうなるのかは不明です）

また、敷金を預からない代わりに、クリーニング費、内装費の名目で入居時に徴収する契約もあります。

まとめ

原状回復費用のトラブルに関するガイドラインや民法の規定を理解し、入居契約時に、原状回復費用の負担に関する条項を入れて、適切に説明することが大切になります。

入居契約を直接実施している大家さんは少なく、不動産屋さんに任せている人がほとんどだと思います。しかし、入居者さんと賃貸契約をしている当事者は大家さんです。原状回復費用に負担に限らず、賃貸契約の条項を理解するようにしましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。