「新築ワンルームマンション投資」って大丈夫？⓹

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今日は、新築ワンルーム投資の５回目です。

前回までの記事
「新築ワンルームマンション投資」って大丈夫？⓸
「新築ワンルームマンション投資」って大丈夫？⓷
「新築ワンルームマンション投資」って大丈夫？⓶
「新築ワンルームマンション投資」って大丈夫？⓵

今回は、家賃の変動リスクについて書いていきます。

家賃が変動する要因としては、滞納、空室、家賃の下落があります。この要因の内、滞納に関しては、家賃債務保証会社の利用である程度カバーできます。

ワンルームマンションの入居者に限らず、賃貸住宅の入居者が長期間に同じ部屋に住み続けることは稀です。特に、ワンルームマンションの入居者は単身者であるため、長期間の入居は期待できません。
感覚的数値ですが、単身の入居者の入居期間は、３～４年です。つまり、３～４年に１回　退去が発生し、新規入居者募集という局面を迎えることになります。

退去が発生すると、次の入居者を迎えるために、ルームクリーンニングや、修繕工事、いわゆる、”原状回復工事”が行われます。この工事期間は、最低でも、１週間必要です。当然この間は家賃は発生しません。

原状回復工事が終わって、新規の入居者募集を行います。新規入居者の募集にかかる期間は、ケースバイケースですが、一般的には１か月程度を言われていますが、場合によっては、１年以上空室が続くケースもあります。つまり、1年間家賃収入がゼロとなることもある訳です。
一方　ローンの返済、管理費・修繕積立金は、家賃の有無にかかわらず、毎月支払いが発生します。空室で家賃が入ってこない期間は、ローンの返済、管理費・修繕積立金を全額自己資金から支払うことになります。空室に期間が長くなると、ダメージは大きくなります。

次は家賃の下落についてです。
新築時の家賃が、年々下落していくのが一般的です。
単身者用のワンルームマンションは、それなりに需要はある反面、供給も多く、競争が激しい市場です。次々と新規のワンルームマンションが供給されため、既存の築後時間が経過した物件は入居者を確保するために、家賃を下げることになります。
２０～３０年後のローン完済時に、購入当時の家賃が入ってくる可能性を低く、自分の手元に残るお金は少なるなります。

このようにセールストークで提示される家賃額は、長期間一定であるのではなく、下落すること認識しておく必要があります。

最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺で　続きは次回また。