建ぺい率、容積率とは　～販売広告の見方～

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今日は、販売広告に記載されている、建ぺい率、容積率について書いていきます。

建ぺい率、容積率とは

建ぺい率、容積率とは、建物の規模を規制するための数値で、敷地（土地）面積に対する比率で表します。

販売広告に記載されている数値は、建ぺい率、容積率の最大値を記載されています。各々の最大値は、用途地域によって決められています。具体的な数値は、都市計画図で確認できます。

建ぺい率

建ぺい率は、敷地に対する建築面積の割合です。

建ぺい率　＝　建築面積　÷　敷地面積　×　１００　[％]

建築面積は、建物を上から見た投影面積です。柱、壁の中心線で囲まれた面積を計算します。１階の面積より２階の面積が広い場合は、２階の面積になります。

建ぺい率は、敷地全体に建物を建ててしまうと、防災や風通しに問題があるため、建ぺい率の限度を指定して規制します。

建ぺい率は、住居系の用途地域の方が、低く、商業系の用途地域は数値が高くなっています。

敷地と道路の関係や建物の性能によって、建ぺい率の緩和をするケースがあります。市町村によって緩和の考え方が違います。

建ぺい率は、漢字で「建蔽率」書くようですが、「蔽」という漢字ではなく、「ぺい」とひらがなで表記されていることが多いです。

容積率

容積率は、敷地に対する建物の延べ床面積の比率です。

　容積率　＝　延べ床面積　÷　敷地面積　×　１００　[％]

延べ床面積は、建物の各階面積の合計です。例えば、１階　１００㎡　２階８０㎡　３階　５０㎡の場合
延べ床面積：１００㎡　＋　８０㎡　＋　５０㎡　＝　２３０㎡
となります。

容積率は、建物規模を規制し、道路、上下水道などの公共インフラ整備に問題がないようにすることを目的に規制します。

地下室、建物内の駐車場など、容積率を計算する時の緩和措置があります。

容積率の限度は、用途地域ごとに決められていて、都市計画図等に記載されています。この記載された容積率は、指定容積率と言います。

しかし、実際には、敷地の前面道路の幅員によりさらに規制されています。前面道路の幅員が、１２ｍ未満の場合
前面道路の幅員に
用途地域が住居系の場合　０．４
住居系以下外の場合　　　０．６　をかけた数値と、指定容積率を比較して低い方の数値が、容積率の限度となります。

指定容積率　２００％　＞　４ｍ×０．４×１００＝　１６０％
⇒容積率の限度は１６０％になります。

容積率に関しては、全面道路との関係で変化します。販売広告の数値を検証して見る必要があります。

まとめ

建ぺい率、容積率は、建築できる建物規模を規制する数値で、価格にも影響があります。

建ぺい率、容積率の限度を超えて建てられている建物は、建築基準法に適合していないという理由で、融資が受けられないケースがあります。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。